前两月土拍市场低调不低迷 土地价格依然坚挺

前两月土拍市场低调不低迷 土地价格依然坚挺

作者:  来源:上海证券报  2018-03-19  

 与销售端的继续高歌猛进相比,今年前两个月的土地市场整体略显“低调”。国家统计局最新公布的数据显示,1月至2月,房地产开发企业土地购置面积同比微降。此外,大部分城市土地成交溢价率明显下行,前两个月热点城市土拍溢价率基本维持在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。

  但溢价率低并不代表地价便宜,土地价格依然坚挺。中原地产研究中心统计数据显示,今年前两个月,50个大中城市以招拍挂方式出让的各类土地成交总额达6452.3亿元,较2017年同期增幅明显。业内人士认为,今年前两个月土地市场出现量缩价升属正常的周期性变化。未来,房企除了在招拍挂市场寻找合适的拿地机会外,通过并购手段增加土储也将越来越常见。

  对于前两月全国土地购置面积增速由正转负。克而瑞研究中心认为,这一方面是2017年初同期基数较高,另一方面则是多数城市的年度供地计划尚在制定中,使土地供应周期性“断档”所致。

  克而瑞研究中心研究总监杨科伟告诉记者,今年前两个月,土地市场成交量与去年同期相比减少约10%。就环比而言,2月份相比1月份减少52%(春节因素),1月份相比去年12月份减少近40%。但这样的量能其实是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空档期”,按以往经验,要到每年的4、5月份,各地才会相继出台当年的供地计划。其实,作为传统淡季,再考虑到春节因素,今年2月份的土地市场已经算是相对活跃的了。

  就目前情况看,今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局,这主要是由于一、二线城市土地成交占比较去年同期有所上升,导致平均地价有所上升。

  中原地产研究中心的数据显示,今年前两个月,50个大中城市通过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中,杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元,同比增幅明显;此外,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超过100亿元。

  由于金融去杠杆导致房企融资受限,大部分房企在土拍市场的“出手”也变得越来越谨慎,抢地积极性有所降低,土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例,2017年北京土拍平均溢价率是24%,今年截至目前的溢价率大约是13%。

  中城投资对2018年2月不同城市土地市场交易情况进行统计后发现,一线城市土地市场绝对量溢价率为7%,环比下降12个百分点,同比上升4个百分点;二线城市土地市场绝对量溢价率为16%,环比下降4个百分点,同比下降14个百分点;三线城市土地市场绝对量溢价率为30%,环比上升3个百分点,同比下降14个百分点。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为,溢价率低可能有两方面原因。第一,该城市土地供应量比较大,房企觉得当地的供求关系是供大于求,所以不敢轻易拿地,甚至会出现土地流拍的情况。第二,由于过去几年房地产价格的快速上涨,使出让土地的底价抬得比较高,企业出于成本和****率的考虑,出价谨慎,因此溢价率变得比较低了。但溢价率低其实并不能完全反映市场情况,但至少不计代价抢地的可能性降低了,市场的热度没那么高了。

  杨科伟表示,溢价率低并不代表地价便宜,只能说明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的激烈程度。溢价率是个复合指标,要看起拍价多少,如果起拍价很低,那溢价率不会很低,除非这个市场不被所有人看好。另外,现在土地市场起拍价比去年同期肯定是提高了。

  “房企今年‘两条腿走路’拿地的趋势会更明显。”杨科伟表示,在当前市况下,房企拿地会相对谨慎,在招拍挂市场有合适的土地也会去拿,或者直接在二级市场收购项目。

  欧阳捷表示,今年公司会比较关注大企业进驻的城市,包括一、二线城市,省会城市,热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比较高的,土地市场的地价没下降。大家进驻城市的意愿没有下降,但这些城市出让的土地并没有明显增加,土地供应还是明显不足的。大企业还是希望能在这些城市多获得一些土地,未来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会减弱。

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