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时代变了,疫情过后房地产市场会不会变呢? (2020-03-05 14:24:19 )

 还记得2005的超级女声吗?娱乐选秀节目的巅峰,那时候还处于学生时代的我们把留着短发,中性打扮的李宇春,周笔畅们当成偶像。感觉那个时代就是长得像爷们的女孩就是偶像,认为有个性。而现在时下最火的男性偶像是不是长得像娘们的男孩,鹿晗等一批男明星大家美名其曰小哥哥。但是现在的李宇春周笔畅打扮却越来越有女人味了!为什么呢?我想是时代变了!

 

最近房产圈讨论最厉害的就是存量房贷转换为LPR加点。关于这种转换我只想说银行既然能让你选择,那么你无论选择哪种方式还款都没有太多便宜可占。很多v建议前期利率打折的选择固定利率,利率上浮的选择LPR加点。各自原因不用我叙述,朋友圈随处可查。但是我的观点是能否省利息省多少利息,有一个很关键因素就是你的这笔贷款还有多久还完,或者你的这笔贷款还准备换多久?比如两年后你把卖掉,其实就只有两年的利息差而已。假设两年内LPR利率相差1%(按相差最大值算,当然目前LPR值两年不可能出现这么大的变化)。10030年等额本息5.64%4.64%对比。30年总利息107.58万对比85.41万,但是两年呢,总的差额就小得多,大概总利息相差14800这是LPR在两年之内变化1%这种几乎不可能出现的情况下算出的最大利息差值。所以对于普通人存量房选择国定利率还是LPR加点并没有想象中的那么重要!因为决定你偿还利息多少不仅是LPR值的变化还有你决定什么时候偿还完或结束这次贷款!政府为了维持宏观经济和房地产市场的稳定,正常情况房贷利率在未来一段时间都不会太大变化。

 

大家可能没有注意到最为重要的一点以重庆为例,新的房贷执行的是LPR加点,第一次刚转换过来时LPR4.85%,首套房是4.85+79bp5.64%,第二次LPR4.8%,首套房是4.8%+84bp5.64%。当银行LPR4.75%时,我咨询工行专业办理房贷的工作人员得到的消息是首套房是5.59%并且二套房执行5.83%。对应到以前就是首套基准利率4.9上浮15%14%二套基准利率20%19%LPR在变到房贷执行的实际利率却没有变化

 

这说明了一个问题,虽然LPR在变,但是银行通过协议加点,保持新增房贷利率基本不变。实际上并没有通过降低利率刺激房地产市场,而是通过加点方式继续维持房地产市场的平稳。所以,关注政府是否刺激房地产市场的关键不是看LPR值的变化,而应该重点关注加点值的正负大小。而和LPR值的大小最为密切相关的是宏观经济你觉得经济会下滑就选LPR加点,反之选固定利率。

 

因为疫情的影响,很多人认为房地产市场中客户对于产品的需求会发生改变!首先是面需求会变,大面积更受欢迎?其次觉得物业管理更好的会更受青睐?户型功能设计更人性化更受好评?其实这些优点真的是经过疫情才发生改变,才更得大家青睐?不是,拥有这些优点的房子一直都受广大的客户喜欢。只不过拥有这些优点的房子会单价更贵总价更高,最终还是要看手里钞票说话。对更美好的事物的向往过去现在以后都会存在,经过疫情过后大家还会有多大的购买力,我们拭目以待。

 

那么什么变了?市场营销策划确实变了,恒大的75折打得开发商们措手不及。当大家反应过来的时候,恒大78折的第二波又来了。当你跟进恒大的78折时,接下来恒大xx活动又来了。当所有的人都在忙着质疑恒大折扣的真假时,却不知道别人恒大已经赢在起跑线上了。也有聪明的开发商跟进了大胆政策。融创蔡家某盘的92折。以及金茂碧桂园龙兴的第四代产品,针对四大客户群体的88折优惠。这些策划案例才是体现了背后专业人士的强大。

 

还有什么变了,网上认购认筹房源其实也不是新鲜事。因为在以前也有,特别在二手市场并不新鲜。只是经过这次疫情后,线上VR看房得到了进一步的推广,而实际上不少开发商也有一定量的线上认筹认购产生。接下来对于销售人员线上VR讲房会是一门必修课程。为什么线上看房线上认筹会得以认可呢?大家都觉得房子是大宗商品少则几十万,多则上千万过亿。大家不会这么草率 线上下定不看实地。但是不要忘了现在是网络时代,通过网络能够做到和实地看房达到基本一致效果!并且现在购房主力已经成为90他们对于网络时代的认同度相对较高。对于刚需产品来说,如果销售人员引导得当,客户认可产品,认购金金额合理,下定也是水到渠成。至少交个金额不大的认筹金是不成问题。当然改善型产品效果也许不太理想。

 

那么接下来会发生怎样的市场变化,3月各大售房部都会陆续开门,最迟5月份就能揭开面纱。

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