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房住不炒LPR下降10BP情理之中,滴水灌溉难续炒房之水 (2020-04-20 23:10:24 )

 前晚的文章不幸命中LPR大概率下降10BP,情理之中的结果而已。虽然实数猜测,但即使在不懂金融的情况下,我们还是可以通过认知通过常识来做一些看似没有根据实际又有一点根据的预测。毕竟所有的一切都是多方博弈的结果。房住不炒前提不变,既要支持实体经济,又不能让资金流入房地产,但是也要给房地产吃药,不打针不输液。希望房地产平稳渡过难关!

 

回顾一下历史房贷利率,看看下面两个房贷利率表

 

重庆商业银行房贷LPR+加点值(主流银行最低值)

 

执行时间

LPR值

加点数

首套

加点数

二套

2019.12.20

4.85

79

5.64

103

5.88

2020.1.20

4.8

84

5.64

108

5.88

2020.2.20

4.75

84

5.59

108

5.83

2020.3.20

4.75

74

5.49

98

5.73

2020.4.20

4.65

74

5.39

98

5.63

与首期差值

-0.2

-5

-0.25

-5

-0.25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

近年基准利率

 

调整时间

六个月以内(含六个月)

六个月至一年(含一年)

一至三年(含三年)

三至五年(含五年)

五年以上

调证前后差值

2012.07.06

5.60

6.00

6.15

6.40

6.55

 

2014.11.22*

5.60

6.00

6.15

0.4

2015.03.01

5.35

5.75

5.90

0.25

2015.05.11

5.10

5.50

5.65

0.25

2015.06.28

4.85

5.25

5.40

0.25

2015.08.26

4.60

5.00

5.15

0.25

2015.10.24

4.35

4.75

4.90

0.25

 

注意:上表中2020.4.20的重庆房贷值只是预估值,重庆商业银行存在改变首套和改变二套房贷加点值的可能。

 

由以上两表格可以得出以下分析:

 

1. 对比两表可以发现2014.11.222015.10.24不到一年时间基准利率下降1.65%,第一次降息达最大值0.4%,每次力度最小0.25%,力度大,刺激频繁,2个月一次,因此形成2015-2018年全国大多数城市的房地产牛市。

2. 实行LPR5个月以来对比201911月只下降0.25%(转换前的基准利率为4.9%,幅度小,细水长流小刺激。重庆牛市进入2018直至2019都执行的首套房4.9%上浮15%5.635%,两年时间只下降大约0.25%,重庆市场更能体现房住不炒,不大水漫天,不过分刺激。

3. 重庆各大银行调控力度一直跟随央行步伐,严格执行房住不炒。5个月时间也只下降0.25%,更有甚至2012.1.20央行下调LPR值,重庆各大银行通过增加加点方式落实房住不炒。

4. 重庆房地产前期存在基准利率打折或上浮不同执行方式,2014年首套房利率最高执行6.55%上浮10%达到7.205%2016年首套房利率最低4.9%85折只有4.165%需要关注的的是上次降息基准降低,折扣也随之加大,首套房重庆从上浮10%到八五折,相当于是基准利率和折扣双降。两年时间下降3.04%,刺激力度大,形成了2016-2019的重庆大牛市。

5. 以上几点可以得出现在银行调控房地产市场的方法以维稳为主,轻微吃药滴水灌溉,不打针输液不大水漫天。所以现在房贷利率这块发生了翻天覆地的变化,调控方式也发生了质的改变。关注最终执行到购房者的实际利率值非常关键,LPR值变化决定央行态度的变化,加点值决定地方调控态度。下降0.25%做到了不刺激房地产市场。

 

针对于2020.4.2的房贷利率变化后期通过利率调控房地产市场又会如何变化呢?

 

LPR降低10个基点,只是轻微刺激。原因简单毕竟房地产曾经是最牛气的儿子,大家都不好过的时候多少都给点吃的。在给其他行业连续降准降息之后,很克制的下调10个基点,毕竟房地产承载了20%以上的GDP,暂时不能让房地产垮掉,保证大家都能有饭吃,这种方案符合当下宏观经济房地产行业的正确调控方式,一起共克维艰。

 

现阶段疫情对于行业影响如此严重也只下降0.1%由此可见,此次降息也许会对后期的调控方式形成决定性的影响,后期调控的力度方法肯定有所变化。有可能一年期降幅偏大(此次0.2%,但是5年期只是略微下降0.1%(并且是在三月份没有下调LPR值的前提下)。通过定向降准降息引导资金进入实体经济。以0.1%的速度需要16个月才能达到2014-2015期间12个月的降息幅度。而关键是201912月首次降息以来由4.9%4.65%历时5个月,平均每个月0.05%。降息1.65%需要33个月将近3年时间。三年以后的行情谁又能判断得了?

 

所以,接下来二季度经济指标各项数据出来的时间节点很关键,如果二季度指标也差,但是720LPR值也无明显变化,证明今年房地产调控都不会有质的放松

 

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