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炒房客抛盘?江北嘴万科御澜道生死悬疑! (2020-05-14 22:58:22 )

京某专业投资客,携带团队前来重庆扫货核心地段物业,至少买了30套以上的万科御澜道建面91-93平的两房户型。版本一购房单价建面9000版本二,购价格套内16500我更愿意相信版本二,因为信息来源一知名财经群大佬A,可信度高。

 

当时作为一手房,大概率采用的是全款。第一原因,确实是北京人太有钱,第二原因,一时之间确实也不好找到这么多的房票来贷款。又从该群大佬B口中得知,建面92套内72的两房同户型精装在2019年成交价达到190-195万,数据在知名中介的成交记录中也能得到相应的印证。该户型最高成交记录在2018年为197万精装修。现在只要150万,即使对比最近一次的同户型成交价也降低20万。

 

种曲折也无法验证是否完全事实,但是结合当时重庆以及全国房地产市场行情也能得出非常符合逻辑的一种推断。

 

区域分析

 

万科御澜道地处于江北核心溉澜溪 板块划分为江北嘴板块。开车距离江北嘴金融城4公里,解放碑步行街4.7公里,观音桥步行街7.5公里(数据来源百度导航)比邻北滨二路,门口就是九号线的溉澜溪站,2021年建成通车。通车后2站江北嘴金融街,5站观音桥,还可以一线不换乘达沙坪坝,整个板块处于内环以内,可以说是主城核心地段。自身也有商业配套正在修建中,旁边保利中心的商业已经建成营业中,距离塔山公园500米。项目物业形态小到90平两房刚需大到220平看江豪宅大平层一应俱全。加上万科品牌加持确实无法让人找到楼盘硬伤。

 

除开没有较好的学区外,就是这样一个满分10分可以打9分的楼盘却在此时抛盘了

 

区域行情各楼盘二手房在售情况

 

万科御澜道,         挂牌均价19510/平,105套在售

保利观澜,           挂牌均价19227/平,82套在售

保利观澜悦城,       挂牌均价18280/平,165套在售

新欧鹏教育城二期   挂牌均价19685/平,227套在售

恒大中央广场二期   挂牌均价18628/平,70套在售

星耀天地           挂牌均价15134/平,135套在售

金科廊桥水岸,       挂牌均价15047/平,97套在售

中亿阳明山水,       挂牌均价14691/平,132套在售

鲁能星城十街区,     挂牌均价15729/平,53在售

 

重庆万达文化旅游城御林组团,挂牌均价11020/平,1252套在售

 

各板块房源在售数量

 

江北嘴1265套,西永1273套,中央公园2283

 

查询历史成交价,对比2018年,区域二手房虽然处于缓步下跌中,并没有踩踏现象。并且各楼盘在售二手房库存相对较少!数据也不能体现片区二手房存在在售压力不是业主准备套现重庆房产,结束了一次完美降维打击,重新回归一线,当然也不得而知。以建面92套内72的房源为例,假设成交价155万,成交套内单价大约21500,前后价差5000一平,每年的收益只有10%左右。这样的事实着让人大跌眼镜!炒房并没有想象那么赚钱!

 

 

时下背景

 

前几天,国内知名水库豪言,重庆两江四岸建面15000随便买。不论楼龄,不论是否拥有学区,不论面积大小,不论出行是否方便。事实也巧合也罢,水库也好鱼塘也罢当然不论两者之间是否有所关联水库水友可以选择接盘北京老板所有房源。一举两得,水库的也买到房子!而这位北京老板也完美套现

 

在五月这个特殊时刻出现炒房客抛盘,不免让人浮想联翩。有朋友问到会不会和水库有关么?前脚出来说重庆房子买买买?后脚出来抛售核心区域物业?收割重庆韭菜?

 

首先当下这个时刻在今年的全年中绝对是最好的出货时机,截止时间6月底。前期小编已经有文章专门阐述了这一观点。因为重庆是一手房为主导的市场,购房人有处房情节,大多数人更愿意购买一手房,当购房者关注完金三银四的一手房市场后,接下来在5.6月份才会扎堆二手房市场。所以二手市场形成的牛市和成交价格峰值都会在5.6月份。数据可以参考链家系统实时成交价。重庆二手市场成交单价记录都在20185.6两个月份。

房产税的影响

 

前面我们说到这批房源在2017年上半年购买,而重庆是在2017年年初一月出台的三无房产税,作为北京炒房客大概也不会有重庆的社保,重庆的纳税证明,重庆的户籍证明。所以三年来炒房客每年要向重庆税务部门缴纳成交总房款0.8%的房产税当然对于投资客来说也是九牛一毛。即使炒房客通过一定方式避开房产税,三年按每年4%的理财利息算,损失12点的利息也是一笔不小的数目

 

限售影响

 

业主既然是2017年上半年购买的房产,肯定不属于限售行列因为重庆的限售政策是以2017922日为界定。

1. 在此之前购买的一手房在2018年也可以上市交易。那么在火爆的2018年为什么不选择抛售,赚取最大收益呢?只是因为贪婪?相信重庆的房价会上2.3.5还是没有接房,无法挂牌销售?

2. 那么在2019年又为什么不选择出售?毕竟已经满两年,对于买可以省去5.6%的增值税。这样的物业在二手市场上也具有非常强的流动性!站在2019对比2018的成交价也只下降1000每平的成交价!是因为错过了2018年的最高点,炒房客不甘心?1000每平的成交价差而已相比落袋为安也算不了什么

3. 最近成交的一套同户型房源成交价170万,面积93.03平,成交单价18274/平,成交日期2019.9.19。知名中介app成交中可以查到以上信息。时至今日,半年过去了,万科御澜道同户型基本没有成交!业主慌了?业主不看好重庆房地产后市?所以才有朋友圈所说的那样,业主忍痛降价20万一套抛售?是业主资金链断裂?受疫情影响?这些也就是猜测而已

 

后续市场影响

 

这是一个典型的砸盘现象。由于错过2018年高位套现机会,2019年降价出售又不心干,今年由于疫情各行业萧条,半年来楼盘二手房成交惨淡不得已降价套现离场。

1. 片区二手房价格进入下行通道。后续成交的同户型房源会以此作为参考价格。

2. 业主这次卖房全城中介分销转发会达到一定的营销目的,但是不能做到开发商专业营销策划带来的效果,而且降价出售本来就落入了购房者越降越不买的常规心理。

3. 长远看来说对于整个片区都会拉低购房者的预期。降价20万相当于单价下跌2000一平!

 

无论如何,这位北京老板回去都会对身边的朋友说,在重庆幸幸苦苦熬三年也只赚了点跑腿的钱!

 

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