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两座山脉夹击下的重庆西区,还会好吗? (2021-01-04 18:45:26 )

 近期,杨一对2020年的各板块成交数据进行了整理后,有一些小发现给大家分享下。

 
2020年重庆主城排名前10的板块,分别是西永-大学城、李家沱-龙州湾、中央公园、蔡家、水土、悦来、龙兴、空港、鱼洞、礼嘉。

基本上形成了三大梯队:西区的西永大学城、南区的李家沱-鱼洞、北区的一连串热点板块。
 

大家应该可以发现,前10名中,有7个是北区的板块,这从侧面坐实了北区的当红炸子鸡地位。
 
而排名第一位的是西永-大学城板块,位于成渝城市群的大风口下,又位于重庆一路向西发展而形成的科学城这一超级大风口下,势不可挡。
 
前10名,2020年的全年销售量,占到了重庆主城成交量的60%。
 
只要这10个板块销售量是稳着的,重庆市场就不会出现太大的变化。
 
这10个板块,构成了重庆房地产市场稳稳的“铁三角”关系。
 
是谁说三角形稳定性最差来着!

 
首先来讲下西永-大学城板块。
 
西永大学城板块稳坐重庆前10板块中的第一梯队。
 
融创和富力作为西永-大学城板块里的绝对主力,几乎是使劲全身力气将板块抬进了榜首,融创团队更是给力,文旅城住宅几乎全部清盘了,高层洋房别墅仅剩下不足销售1个月的量。
 
2020年板块共成交26653套房子,其中90-130万的房子卖了16307套,占到了整个板块市场的60%,说明整个西永-大学城板块还是以刚需市场为主导的。
 
从销售物业类型来看,高层销售了17532套,占比达到66%,洋房占比为30%,而别墅占比仅为4%,这又从侧面映证了板块的刚需属性,然后再带有一点刚改成分。


西永-大学城板块夹在两座山脉中间,左边是缙云山脉,右边是中梁山脉。两条山脉是呈南北状的,故而板块的东西部发展十分有限,南北通道狭长,有广阔的发展空间。
 

两条山脉,对西永-大学城板块带来了无法磨灭的影响。
 
西永-大学城已经发展10多年了,但全然没有发展成熟的城市面貌,再看北区的照母山,发展接近10年,现在已经熟透了,而且城市面貌非常新,宽宽的马路经常被塞满。

再看西永-大学城,你完全不会想到这个板块已经发展了有10多年了,到处都是破破旧旧的,整个板块就像是一个巨大的工地,一时在修一时爽,一直在修一直爽。
 
重庆人民买房,最怕两个东西:山和江。

这两个东西对人的心理影响远超其实际的影响力。
 
跨条江还没多少影响,踩一脚油门就到桥上了,速度还是比较快;
 
但山就不一样了,首先别人听着就觉得远,就像从解放碑到茶园刘家坪,和从解放碑到财富中心,同样两段9公里的路程,但是你一听就觉得茶园那边远,就是因为山脉阻挡的原因。
 
用户是有情绪的,用户的心智不一定正确,所以你需要去引导。
 
所以女朋友需要哄,她不一定正确,你换个说法让她觉得她正确就行了。
 
所以,被山脉阻挡的板块,遇到的最大的问题就是,客户不想去,觉得太远了。
 
你把妹子都约不出来,那你谈个毛线的恋爱啊!
 
你一个商场开业,客户去都不去,那你怎么卖嘛。虽然去了也不一定买,但不去,就真的一点机会都没得。
 
她不买正品,一点边角料小样可能会买呢,或者你弄个托马斯回旋踢大折扣,她说不定就买了呢。
 
毕竟客户自己亲手买的很多东西,可能只在买的那一刹那用过,之后就再也没碰过了。
 
虽然山脉对客户影响比较大,但其同样还是有很大的优势的。
 
客户来你这儿买东西是有成本的,距离就是最大的成本。
 
距离,包含实际距离和心理距离。
 
当你用各种办法“忽悠”客户来你们板块了,TA几乎都会把周边的一些项目都转一遍,这就像女人去商场逛街,只要出去了,一定会买点东西回来。
 
她可能出去时想的是买条裙子,回来时买了一顶帽子,这是常有的事儿。
 
毕竟,来都来了。
 
这背后反映的就是沉没成本,客户来都来了,TA付出了时间成本和精力成本,肯定要有点收获再回去,不然自己就“亏”了。
 
在此逻辑上,同样可推论出板块购房客户的逻辑。
 
只要客户来你们西永-大学城板块了,TA当初被小蜜蜂带着看A项目,就算A项目看不上,TA也会去看看板块内的BCD项目的。

TA基本上不会想着去北区或南区去看Z项目,毕竟所付出的时间和精力成本太高了。
 
如果客户只有100万预算,那TA可以买富力城、华远海兰和光、西永9号、华润润西山等项目的高层,清水的,上车盘;
 
总价再加个10多万,如果按2层首付来算的话,也就是首付加个2-3万,几个月的工资钱,就可以去买融创文旅城、万科招商理想城的高层,精装的,一步到位;
 
总价再多个20万,到达130万预算水平,首付再加个5万左右,动用下“六个钱包”,可以在西永-大学城买个洋房,TA可以买融创文旅城、翰粼天辰、金科美的新天宸、泷悦华府的洋房,8层洋房住着舒适度应该要比高层好不少;
 
总价翻个倍,从100万翻到200万,就可以实现从刚需到改善的跨越,从高层到别墅的跨越。200万你在主城买个高层和洋房,但在西永-大学城可以买有天有地的别墅,可以买金科金辉天宸云著套内110平的叠拼别墅、泷悦华府套内113平的叠拼别墅,或者去国盛天鹅墅、书香溪墅这种开盘多年的项目去淘一淘。
 
或者,预算总价更高一些,可以买融创的合院别墅、龙湖开元的联排别墅。
 
西永-大学城板块里面什么类型的项目都有,从高端到刚需项目,应有尽有。
 
还有最为关键的一点是,“人海战术”。
 
一个人给你说菜市场有老虎,你不信;
第二个人给你说菜市场有老虎,你还是不信;
又来第三个人给你说菜市场有老虎,你信了。
 
“三人成虎”,这就是重复的力量。
 
链家为什么牛P,因为人海战术,因为不断的重复。
 
一个中介给你说A项目好,你不信;
 
但如果一万个人给你说A项目好呢,你一定会买的。
 
你不要觉得自己有多么理性冷静,在资本的人和钱的猛砸下,人的价值观就是会变形。
 
你的大脑会不断的重复,不断说服自己,这是个好板块,这是个好项目。
 
所以,对于受山脉阻挡的板块,它们的首要出路就是多宣传板块,多吸引客户进来,增加增量客户,而不是在本就稀少的存量市场里拼刺刀。
 
这点融创文旅城就做的很好,它引进了链家独家包销,链家的上万人为重庆融创文旅城进行了天翻地覆的宣传,带来了大量客户。
 
尽管这些客户最后不一定全部买了文旅城,客户也会在周边再看看其他项目,应该也带来了不少成交的。
 
西永-大学城的项目,应该要感谢下融创文旅城这个项目,如果不是文旅城为板块带来了天量的客户,板块内的其他项目是很难卖的这么好的。
 
一个板块,一定要有一个爆款项目。
 
爆款项目是流量,它不需要赚钱,不亏就行了。当然,文旅城肯定是赚了些钱的。
 
换言之,其他手机厂商想和小米去打,肯定是打不赢的,因为小米的盈利模式就不是小米手机,而是生态链。
 

小米集团的小米手机是不赚钱的,但它是流量窗口,小米的赚钱模式是生态链的胜利,把小米和中产阶级的生活画上等号。家居产品你不知道怎么买,买小米就行了。

 
而同时,小米手机是小米生态链的入口,所有的指令都可以在小米手机上发出。
 
小米手机既是流量的入口,也是小米生态链的入口。
 
西永-大学城有30个主力在售项目,每年就拿出3个亿去宣传西永-大学城板块,先把板块炒起来,先把客户吸引进来,然后再瓜分客户。
 
就像板块里的某项目就经常去区县拓客户,但客户来看它们项目了,又不一定会买它们项目,客户就会去板块里的其他项目去看看。
 
一个“独立的”板块,如果板块里的项目只想着自家的生死存亡,都只顾自己,各自为政的发展,最后结局就是陷入无止境的内部消耗和价格战中。
 
这是“独立”板块的困境,也是它的出路。
 
此为重庆前10板块中的第一梯队的分析,下一篇文章分析第二梯队和第三梯队的。

以上!


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