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没有挖不倒的墙角,只有不够强硬的杠杆​ (2021-01-11 18:59:44 )

 近期,杨一正在整理重庆市场2020年的开发商成交数据,整理后有一些小发现给大家分享下。

 
首先,2020年重庆市场共成交2458亿元,同比2019年的2848亿元,下滑了14%;

总成交金额下滑了14%,但总成交体量下滑了25%,大家应该可以猜到,均价大概上涨了多少吧。
 
2020年,排名前10的开发商共成交1268亿元,占到了总成交金额的52%。
 
这10家开发商分别为融创、龙湖、万科、恒大、金科、阳光城、香港置地、华宇、华润、中交。
 
这前10开发商大概可分别4大梯队。
 
融创、龙湖、万科为第一梯队,分别为254亿元、213亿元、203亿元;
 
恒大、金科为第二梯队,分别为156亿元、142亿元;
 
阳光城、香港置地、华宇、华润为第三梯队,分别为66亿元、65亿元、63亿元、58亿元;
 
中交为第四梯队,成交金额为48亿元。
 
2020年和2019年相比,整体市场明显下滑,基本上没有300亿元梯队了,最高的融创也下滑到250亿元梯队;
 
另外,2020年没有了百亿元梯队,开发商断档严重,直接就从金科的142亿元掉到阳光城的66亿元。
 
融创依旧保持第一名的架势,从2019年的298亿元,到2020年的254亿元,下滑了大概15%左右;
 
而前10名中的最后一名,从2019年的香港置地的56亿元,到2020年的中交的48亿元,下滑了大概14%左右;
 
开发商前10名中,第1名和第10名的下滑幅度基本保持一致,也基本与2020年的整体大市场保持一致,说明市场没有发生根本性变化,固有的房企成交结构依然不变。
 
从区域布局的角度来看,前10强房企主要布局在沙坪坝区和两江新区,由此分别映证了重庆一路向北和一路向西发展的态势。
 
而渝中区、大渡口区、江北区、以及南岸区成交量均在3000套以内,要么是区域寸土寸金,房企难有新布局,要么是前10强房企对区域不看好。

 

比如渝中区,2020年前10强卖了1204套房子,其中万科卖了795套,龙湖也布局了渝中区,其他房企基本没有布局渝中区,主要是因为渝中区寸土寸金,无地可开发;
 
比如南岸区,硕大的南岸版图里,重庆前10强开发商仅卖了2897套房子,卖的最好的是金科,也仅卖了1838套房子;而中交和融创在南岸也仅分别卖了576套和479套,剩余的7个房企基本没有布局南岸区,足可见顶级房企对南岸市场的不甚看好。
 
伤害性不大,侮辱性极强!!!

比如九龙坡区,前10强在九龙坡区共卖了4795套,其中恒大在陶家板块就卖了3639套,剩下也就是万科卖了713套,华润卖了409套。而产品方面,刚需产品占到了75%,中端产品仅有20%。
 
反观整个九龙坡区,120万以下的刚需低端产品占比高达60%,120-150万的中低端产品占比13%,150-200万的中端产品占比14%,合计下来就是87%的产品都是中端以下产品。300万以上的真正的高端产品仅有2%的市场份额,高端产品的缺位是九龙坡区需要思考的地方。
 
GDP实力那么强,第二产业那么发达,九龙坡区是重庆经济实力排名第二的区域,但是在产品上却没有高端产品,以致于留不住高端人才。
 
为什么???
 
而顶级房企在进行区域战略选择时,侧重点也全然不同。
 
比如香港置地,它所有的项目全分布在两江新区,从不考虑其他区域,主要是因其较高的品牌形象以及两江新区相对较强的购买力。就连2020年的土地市场最后一炮,香港置地也是把它放到了观音桥,在观音桥拿地,在成熟的核心区和热点板块拿地,这条路子香港置地已经轻车熟路了。
 
香港置地200万以上的产品占比高达65%,试想,如果香港置地去了大渡口区,然后拿出个200万的高层产品来卖,你觉得结果会是怎样?

与其去一个有限是市场里拼刺刀博弈,不如主动去到一条更加宽阔的赛道。
 
全城的有钱人都在两江新区,那高端品牌肯定要主力布局两江新区。
 
比如华宇,它的策略就是中端策略,它不在最核心的地方拿地,它也不卖最高端的产品,它就是走中端路线,不管是地段还是产品,都是中端路线。
 
华宇的产品策略也是中端路线,120-150万的中低端市场占比37%,150-200万的中端市场占比38%,整个中端市场共占比65%。
 
华宇在沙坪坝区的新桥板块的华宇城卖的最好,共卖了1644套,在礼嘉的御璟湖山项目卖了1027套,在悦来的御璟悦来项目卖了667套,这3个板块的共同点是都是城市核心或城市热门板块,但不是城市最核心也不是最热门的板块。
 
这3个板块,还有个共同点,其他9个房企都没怎么布局或者布局的不多,比如沙坪坝区的新桥板块,前10强中只有华宇一家在售,华宇可以把这个板块的中端购买力全部消化干净。
 
比如恒大,恒大的策略为价格策略,以价换量的模式走的非常顺畅,与区域关系不太大,项目成交主要是在两江新区和九龙坡区,以及巴南区。
 
在九龙坡区的陶家板块卖的最好,共卖了3637套,其次是在龙兴板块,卖了1982套,然后是在巴南的界石板块卖了1035套,这3个项目的销量就占到了恒大全年销量的65%。

从这可以看出来恒大的策略是价格策略,价格低的地方就冲一下,虽然单个的利润虽然低一些,但是抵不住量大啊,量大从优也是房企的一种策略。
 
恒大重仓的板块区域,如陶家、龙兴等,恒大几乎都是吃完了所有的板块红利,避开了和其他开发商的激烈竞争,比如在陶家板块,前10强开发商中仅有恒大一家有布局,而恒大就悄悄地卖了3637套。
 
在别人看不到的地方悄悄努力,然后惊艳所有人,是个非常聪明的选择!
 
香港置地、华宇、恒大,分别就代表了高中低3种产品策略和企业战略选择。
 
杨一再来按总价段对前10名房企进行战略选择的分析,120万以内的是低端市场,120-150万是中低端市场,150-200万是中端市场,200-300万是中高端市场,300万以上是高端市场。
 
在120万以内的低端市场,融创是绝对的霸主,一共卖了9729套,在前10名开发商中占比30%;其次是恒大,卖了7042套,占比22%。
 
从区域来看,沙坪坝区卖了9794套,其次是巴南区的8364套,最后是两江新区的7013套。
 
在120-150万的中低端市场,融创略微领先,一共卖了3943套;其次是龙湖、金科、万科。
 
从区域来看,沙坪坝区和两江新区分庭抗礼,都卖了差不多5000套上下。
 
在150-200万的中端市场,龙湖和万科独占市场。而在区域上,两江新区开始反超沙坪坝区。
 
在200-300万的中高端市场,龙湖一家独大,剩下融创和万科继续分食市场。而在区域上,两江新区一家独大。
 
在300万以上的高端市场,香港置地独领风骚,龙湖和万科略微落后。而在区域上,两江新区一家独大。
 
所以,从上面这段分析可以看出来,前10名开发商中,融创在低端和中低端市场里一家独大,几乎抢占了所有的市场份额;
 
香港置地在高端市场发力明显,但也仅在高端市场有较大份额。
 
龙湖和万科在中低端、中端、中高端甚至在高端市场上,几乎全部涉猎,中端甚至高端市场的利润红利是很大的,龙湖和万科把这一块的市场几乎全部吃干净了。
 
这两家开发商的产品,价格卖的比别家贵,然后卖的还比其他家快,值得其他房企学习。
 
以后再详细说区域的战略选择、开发商的战略选择,这些其实非常有意思。
 
一直以来,杨一都坚持一个观点:上到一个国家、一个城市,下到一个企业、一个个体,其实都有选择策略的能力,只有把自己最擅长的东西,搭上时代红利、人口红利、资本红利等红利,最后就能够撬动更大的世界。
 
没有挖不倒的墙角,只有不够强硬的杠杆!

以上,祝好!

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