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解析重庆万元地项目的死与生,怎样的项目才能活下去? (2021-01-20 18:31:15 )

 城市是最温暖的床,鲜衣怒马,光影欲池。 

 
高房价是最好的避孕药,比杜蕾斯效果还好。 
 
这届年轻人是真的惨。房价太高攀不到,租房太乱住不到,职场太惨打工人,白天公司交作业,晚上在家交作业,项目忙到没性欲,被当做燃料塞进公司,最后一不小心还容易成为时代的燃料。
 
燃了,有可能轰轰烈烈,当然更多是化为冷烟灰烬。 
 
高昂的生活成本、房价以及时时不当人的老板,成了压垮年轻人的一箩筐稻草。
 
刚毕业,住在公租房或者出租屋里,体验着租房的痛苦。
 
你永远不知道你会遇上什么样的室友,每一次租房,都是一次探险。但不是所有的探险都有好结果。
 
奇葩的室友是一道槛,然后再就是终极大杀器——跑路的长租公寓和中介,遇到这种事真的是欲哭无泪,刚出社会的年轻人就遇到了来自社会的一记重锤。
 
生活,则是缓缓受锤的过程。
 
社会的普遍节奏是先租房再买房,租房的次数多了,会激起年轻人强烈的买房动力,对于商品房市场也是件好事。
 
公租房和出租屋,在此意义上,本质上就是“刚需的培养皿”。 
 
买得起房的就去买房了,买不起房的就去住公租房,等有钱了再去买房。同理,有钱的就去主城九区买,没钱的就在璧山本地买,等在璧山慢慢有钱了再去主城买。 
 
但是,按照重庆月均4000多的工资,能去哪里买房?

2021年重庆平均土地价格都是6000元出头,按房价是地价的2倍来简单粗暴的测算下,6000元地价至少要卖到12000元,1个人月薪4000元,不吃不喝3个月才能买1平米,而这能买到的房子还不是地段非常好的项目。
 
重庆2018年以来陆陆续续成交了多宗高价地,这些高价地主要分布在中央公园、主城核心区,普遍地段都比较好,可就算是这些核心区的项目,也基本都卖不动。

石桥铺的XX项目,开盘之初雄赳赳的开出了3万的单价,现在也只到了15000元了;
 
石坪桥的XX项目,土地成交价10000元,成交单价14500元/㎡,价格也是一降再降才稍微有些销量;
 
………
 
重庆主城区还有很多这样的项目,杨一就不一一赘述了,已经有很多自媒体讲这些事了,大家感兴趣的可以去看看。
 
杨一想说的是,重庆的高价地项目(万元地)普遍没有好下场,基本都很难销售。
 
你想想,这些万元地块项目其实很相似,容积率差不多,限制高度差不多,产品差不多,唯一不同的就是地段不一样。
 
市场一股脑的全供应这些产品,但是能买这类项目的客户就那么多,那最后唯一的结果就是滞销嘛,然后就是某些项目一看卖不动了,赶紧降价销售,或者找链家经纪人来带客,那市场就陷入价格战的泥潭了嘛,然后就更加卖不动了。
 
恶性循环啊!
 
整个2019年,整个市场对高价地几乎都无能为力。但2020年,有两个项目成功走出了这种怪圈,实现突围。
 
这两个项目就是悦来的万华麓悦江城和寸滩的财信阅时代,分别代表了重庆市场的金字塔塔尖和塔底人群。
 
财信阅时代就是这种服务塔底人群的项目。
 
在寸滩轻轨站附近,总共有3栋楼,1号楼的200套房子刚开出来,几天内全部卖完,2号楼上周刚推出来,到现在已经卖了95%了。
 
400套房子,在很短的时间内就被卖光了,而且是以很高的单价——套内价格21000元/㎡左右。
 
神不神奇?
 
价格又高卖的又快,重庆市场上之前从来没出现过这样的情况,尤其是在现在这种房地产市场行情不太好的情况下。
 
真可谓是逆风翻盘啊!
 
财信阅时代极度控制面积,套内面积最小仅有36平米,一室一厅加一个阳光院馆,总价75万左右,而单价也随之飙升到套内20000-22000元/㎡,当然还包括了2000元/㎡的装修,这样看着就更有吸引力了。

总价75万起直接拎包入住重庆主城核心区精装双轨道房,是不是听着就很上头。

总价75万元,首付2成,也就是15万元,这笔首付自己稍微拼搏下,再找家里人接济下,一般都可以凑到,贷款60万,贷30年,每月月供在3300元左右。 
 
而且购房者首付如果不够的话,开发商还设置了首付分期,更是减少了购房者的压力。 
 
漂着的人,最需要的就是一套属于自己的房子,哪怕它很小,租的房再大,那也不是自己的房,住着多少会有些不自在。
 
前面几年,年轻人刚出社会工资不高,但也应该没得多大问题,等后面打拼的好了,这笔3300元的月供基本就可以忽略不计了。 
 
买财信阅时代的人,很多都是在江北区的观音桥和五里店、以及渝北区的新牌坊、汽博中心这些地方租房住的,这类人群占比大概可以到70%左右。他们在江北渝北工作,寸滩的这个双轨道房对他们而言非常方便,想去哪儿就去哪儿。 
 
这些人之所以选择财信项目,因为其地处核心区,交通方便,通勤时间大幅缩短,他最宝贵的资源就是他的时间,因为他可以用时间用精力去拼搏出一个属于他自己的美好明天,他相信他自己未来的职业上升通道是一片康庄大道,星途坦然,他可以省出更多的工作外的8小时来为自己充电打拼。
 
刚出社会的年轻人,时间精力都非常有限,如果在巴南上班却在中央公园居住,每天单程通勤时间都高达2小时,白天已经被社会打磨的拍下屁股就知道换个姿势,晚上回到家已经累的什么都不想做了,那何谈8小时之外的自我提升呢?
 
对彻彻底底的刚需而言,有套属于自己的房子,这种意义很不一样,即使它很小很小,配置极度刚需,两部电梯12户人家,对于刚需客群无非也就是多等会儿电梯的事,但毕竟产权是属于自己的啊,跟租房时的感受会完全不一样。
 
杨一计算过,其实电梯等待时间也差不多的。2部电梯12户人家,但是是16层;和4部电梯12户人家,32层,其实所用的时间是差不多的。
 
所以,这类项目能卖的好,从侧面也反映了重庆市场还存在有大量的这样的塔底人群,这些人是沉默的大多数。
 
你看不到他们,可不代表他们不存在,他们一直都在,以你不知道的方式,活着。
 
让我们再来仰望下塔尖人群。
 
万华首次入渝,神盘光环照耀着重庆,一进重庆就引起了市场广泛的关注。
 
毕竟,麓湖这些年,在江湖上的名声太响亮了。
 

万华麓悦江城项目在11月底首次推出,共推出125套房子,当周便销售103套,户型主要是180平,总价在350-530万的改善人群,当然还有一少部分280平、总价在700-1000万的塔顶人群的房子。
 
普遍建面均价是在20000-35000元/㎡,去化率超过80%,价格又贵卖的又好,也是重庆房地产市场上一道靓丽的风景线。

 
这类千万级洋房只推出了几套,全卖完了,由于它的存在,开发商可以向市场吹风其高端的形象。毕竟,在解放碑之外的其他任何地方,能卖出5万元/平的单价,都非常了不起,何况还是在不那么出众的悦来板块。
 
就像万科,在2020年的某周,市场前10项目中独占前9席,能做到这种成绩,就是可以吹一辈子。
 
买万华项目的,只有20%是成都人,80%都是重庆人,而重庆人群中北区客户又占绝大多数。
 
从这可以看出两个现象:一是重庆其实是有高端购买力的,只是说有没有让他心动买单的产品;二是重庆的有钱人还是主要集中在北区。
 
买万华麓悦江城的成都客户,基本上都已经先买了麓湖了,非常认可万华品牌及成都麓湖已经呈现的品质,这类人普遍都是中高产阶级了,有些是在成渝区域做生意的老板,经常来重庆这边出差,所以就索性在重庆扎个窝。
 
再就是企业的中高层,或者政府单位或政府关系的会买万华项目,这有点像曲院风荷当年首开时一样,或者跟龙兴的绿城项目一样,这些人对于两江新区的规划,水土和龙兴的规划都非常熟悉和认可,资金也较为充足,对项目的品质也比较有信心,所以会选择这类项目。
 
买万华的大部分客户,都是之前已经买了龙湖舜山府、东原湖山樾、龙湖江与城等项目既有业主群体,市场上有好的产品、有优质的的开发商,他们都会像集邮似的收集一套。
 
据万华销售人员透露,舜山府已有接近40户业主在参加业主活动,参观成都麓湖并到访项目现场后有极高的购买意向。
 
万华通过各种方式,把这些人都给找出来了。
 
换句话说,买万华房子,就是买了一个高端圈层。
 
有钱人与其花几百万去上个商学院,认识一些人交换一些名片,还不如花几百万买个房子,实实在在地落个房子在手上,“谈笑有鸿儒,往来无白丁”。
 
金字塔越往塔顶上走,人群越窄,而万华能在短时间内找到100多个塔尖人群,这点属实不易。
 
再说香港置地,香港置地凭借良好的品质和优越的物业,赢得了广泛的喜爱,导致它的价格可以比其他开发商的价格贵很多,毕竟里面加了信仰,而信仰是有价格的。
 
为什么?
 
因为好看,颜值真的非常之高。
 
在一众素颜脸的市场下,蛇精脸就是更有市场。
 
它已经超过了正常的居住需求了。 
 
颜值就是生产力,美女经济的真谛在哪个行业都成立。哪个行业的美女最多,这个行业一定最赚钱。
 
当然,颜值不是这类型项目的最核心卖点,其最关键的点是品牌影响力和品牌信任度,购房者就是死心塌地的相信开发商。
 
一个好的品牌,背后一定是岁月的积累和沉淀。

这点不是所有开发商都能做的,甚至说的直接点,大部分开发商如果尝试这样做,基本都是死路一条,只有极少的开发商的高端产品能够在市场上有立足之地。
 
杨一认为,万华项目和财信项目,既卖的价格贵又卖的速度快,已经为重庆的高价地项目指明了方向,其他的万元地项目也可以多参考参考,莫让自己一条道走到黑,在降价和维权的路子上越走越远。

做顶级改善,优化塔尖少部分人的生活;
 
做极度刚需,保障那部分从公租房和核心区租房市场里走出来的塔底人。

路一直都有,只是看该怎么选! 

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