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北上深杭新政频发,房产最后投资通道即将关闭? (2021-01-27 12:47:13 )

 2020年初,上帝打了个喷嚏,人类并没在意,以为就是个很小的感冒,打了就没事了;

 
但2021年初,这个感冒已经直线恶化成癌症晚期。截止到2020年1月26日,全球已经有1亿人确诊了新冠疫情,死亡人数超过200万。

时代的一粒尘,落在个人身上就是一座大山,落在一个国家身上也是一座大山,如巴西就在疫情的痛击下宣布国家破产,曾经炫目的“金钻四国之一”光芒骤逝。

新冠病毒突袭了人类社会,人类防不胜防,抱头乱窜。以为新冠只是2020年开端的人类,还是对自然的力量认识太少。 
 
新冠背景下,中国面临百年来未有之大变局。




1、全球货币大放水

在疫情的大肆进攻情况下,人类社会全面停摆,工厂停工,物流停顿,消费停滞,挖机被迫停摆空闲,全球经济一下子倒退好几年。
 
经济停滞后,部分发达国家动起了歪心思,企图用它们在全球的经济和军事领先地位,把经济停滞的风险转嫁到世界其他发展中国家。
 
不过这种风险的转嫁,是用军事力量为根基,通过经济和货币的领先来进行转嫁风险,跟二战中德国对欧洲、日本对东亚尤其是中国发动的战争有所不同。
 
战争,不管是在任何国家,都永远是最后一步。不到万不得已,不可为之。
 
为刺激经济,全球典型发达国家2020年以来货币放水情况如下:
 
摩根士丹利预估,G4 四大央行(美联储、欧洲央行、日本央行、英格兰银行)的资产负债表会在明年年底扩大到近 30 万亿美元。
 
美国凭借其于1973年布雷顿森林体系建立、黄金脱钩、美元换锚石油接锚、美元成为世界货币的经济地位,在过去几十年全球范围内收割全球以供养美国人民。
 
彼时由于其尚未滥发美元,美元尚有公信力,但2020年近一年以来,美元滥发,其扩张量占全球央行总量的三分之二。
 
数据统计,有史以来的美元总量,有 21% 是 2020 年这一年印出来的。

 
而且最近拜登政府上台初始就又新发1.9万亿美元,全球市场正面临美元洪水的大冲击。
 
在疫情和美元大放水的双重影响下,全球进入赛博朋克时刻,正如《赛博朋克 2077》中的场景,一边是摩天大楼与霓虹灯,一边是贫民窟与臭水沟。
 
疾病、失业、停工、高息借贷、破产……疫情让许多美国底层人民数年的奋斗收入,瞬间化为泡影。
 
总的来说,美元大放水,让离钱近的人(银行、政府、大国企),“洗劫”离钱远的人(被雇佣的劳动力在排序的最后才能分到蛋糕);让钱多的聪明人(大股东、大房东,“洗劫”钱少的后浪。
 
本质上来讲,美元大放水,就是在洗劫美国中产阶级几十年来的辛苦付出,更是在消耗美国自二战后建立起来的国际信用。
 
毕竟,出来混,总是要还的。
 
谁会喜欢和一个不愿意还钱、还动不动赖皮的人玩呢?
 
在这场抗疫斗争中,中国取得的优异抗疫成绩得到了全世界的瞩目和认可,而且中国的央行是全球主要经济体里面,放水最克制的央行,甚至可以说是最有“良心”的央行,没有之一。
 
而反观全球格局,美国信用逐渐丧失,假以时日,未来5-10年内,美国信用将丧失殆尽,将逐渐退出世界货币之列;
 
日本经济持续低迷,“安倍经济学”失效,连日本最后翻身的2020年奥运会也随着疫情的肆虐而推迟到2021年,而2021年是否能成功举办奥运会,还要看世界各国抗疫节奏;
 
英国脱欧进程正有条不紊的推进,欧洲各国饱受经济危机、难民危机、恐怖袭击等,精疲力尽;

而且这些国家的利率已经是零利率甚至是负利率,但仍难刺激消费、经济难举。
 
中国正经历一个有史以来、前所未有的“国运期”。
 
虽然中国正处于“国运期”,但也要正确、清醒的认识到中国的货币放水带来的经济通胀、资产价格飙涨问题。
 
为更形象说明货币放水带来了物价上涨,杨一用中国人都喜欢吃的猪肉来给大家举个例子:
 
100元钱,在杨一出生的90年代还可以买21斤猪肉,但到今年就只能买3斤猪肉了。
 
不是不想“食肉糜”,而是确实吃不起啊。
 
多发出来的货币,流入到日常生活中,就会造成物价的普遍上涨;

若流入到房地产中,便会带来住房成交量的上升以及房价的抬升。
 
中国住房总市值,现在到了什么水平?
 
截止到近日,中国住房总市值为61.9万亿美元,按最新汇率进行计算,为400万亿人民币;而美国住房总市值是33.6万亿美元,中国住房总市值是美国住房市值的1.8倍。假以时日,中国可以买下两个美国。

 

2、中国房地产“软着陆”

虽然中国房产总市值莅临高位,但也要正视其中的风险。
 
随着2008年全球金融危机爆发,中国顺市推出了“四万亿救市”计划,至此开启了中国房地产一路打怪升级的历史进程。
 
截止2019年底,中国居民总贷款是55.3万亿人民币,个人住房贷款总额是29.8万亿, 而这个数字在10年前还只有3万亿人民币。

10年时间,住房贷款总额翻了9倍,几乎是每年涨一倍的节奏。
 
而2019年中国GDP为99万亿元,而负债总额为55.3万亿元,总负债率为56%。注意,这是2019年的数据,整个2020年几乎是受疫情影响而经济趋于停摆的一年,人民收入减少,负债大量增加,泡沫迅速增大。
 
在此背景条件下,杨一总结了下中央大概从三种途径实施房地产“软着陆”策略,避免像日本那样直接“硬着陆”。
 

一、金融端


一是从金融端入手,各类银行的贷款额度全面收紧。
 
2020年8月,中央出台针对房企的“三道红线”规则,如“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。
 
2020年12月,中央就出台针对银行的“两道红线”规则,控制银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比,从2021年1月1日正式执行。在2021年的第一天就正式实施,足可见中央对控制银行房贷的重视程度。
 
地产“三道红线”+“两道红线”的出台,标志着中国楼市调控的转向。
 
近日,广州发布新政,个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平,且每个月个人房贷放款不能超过2020年10月11月12月的平均放款额度。
 
所有银行都执行这个标准。
 
其实很多银行严重超标,只能结清多少房贷,才能放出多少房贷,几乎不能有丝毫新增。在此情况下,所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。
 
除广州出台银行新政外,郑州市已有多家银行暂停了二手房贷款业务,而新房虽然能放款但是较为缓慢。显然这会增加个人购房者申请房贷的难度。不过,这也将有效打击炒房客。
 
众所周知,信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持,高房价将成无源之水。
 
 

二、楼市端


二是从楼市端,北上深等一线城市已成调控重点。
 
北上深等一线城市最近房价上涨过快,上海部分二手房甚至出现了隔一天总价上涨40万的新闻,这些一线城市已然成为楼市调控的重点,毕竟它们一贯被看作是中国房地产的风向标。
 
2021年1月25日,北京市住房和城乡建设委员会主任王飞表示,接下来,北京市住建委将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。并表示,这项工作将是2021年的重中之重。王飞还表示,《北京市住房租赁条例》将在今年提交市人大常委会审议,市住建委目前正在开展调研起草工作。
 
而上海在2020年12月31日发布公告说,将于2021年1月28日正式执行房产税的征收,这意味着试行了10年的上海房产税试点工作正式开始实施。
 
在2020年1月21日晚,上海发布调控新政:增值税免征“2改5”,离异追溯3年总套数。
 
夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。


近日,深圳市住建局发布《〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》,对“715新政”中在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。
 
新政中最关键的是居民家庭住房登记问题——居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。这一措施彻底堵住假结婚真炒房的路子,贯穿落实房住不炒。
 
而就在今天,2021年1月27日,杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。比如5年内房产不得转让,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年等。

北上深杭接连进行了楼市调控,一线城市上涨过快的苗头被彻底熄灭。
 
 

三、土地端


三是从土地端,这点主要是国企和政府清退中小开发商。
 
土地端的调控主要是典型城市如成都市,2020年拿地排名前20的开发商中,有12家是国资占比大的政府或城投公司拿地,占比高达60%,以至于网上有人开玩笑,未来几年成都市最大的开发商将是锦江区政府。

政府和城投公司大量拿地,剩余拿地的开发商基本都是像融创、中铁、恒大这样的大型开发商,而中小开发商越来越难拿地,甚至可以这样说,政府拿了中小房企本应该拿的土地,那从这点就可以反映出成都政府是在清退小开发商,从开发商端口挤掉房地产泡沫,逐渐实现国有垄断,从而控制风险和泡沫。
 
从金融端、楼市端、土地端,我们不难发现出中央对于房地产的态度有明显的转变,调控政策的瞬息万变、贷款难度的急剧增加、中小开发商面临的生死存亡,未来房地产的买入难度和成本也将越来越高。
 
如果你是投资需求,那还是不要涉足楼市了,毕竟政府已经从各方面给出警告了。

如果你是买房自住需求,趁着房地产的大闸门尚未彻底关上时,尽早买房,成本越低,难度越低。不要等到不能买的那天再来哭诉,政府已经给过你们最后的买房期了。
 
祝大家都能买到心仪的房子!

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