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到底是谁吃到了重庆城市发展的最大红利? (2021-02-10 17:12:01 )

 近日,重庆2020年政府工作报告出炉,报告显示重庆2020年GDP为2.5万亿元,五年年均增长7.2%,2020年GDP增速为3.9%。

 

在2020年如此严峻的经济环境形势下,重庆依旧取得了3.9%的GDP发展增速,实为不易。重庆这么多年的发展历程中,经济发展速度一直较快,“直辖速度”由此而生。

 

吃到了时代发展红利的重庆,乘着直辖的东风和两江新区的春风,经济发展如火如荼,那究竟哪些区域和哪些房企吃到了重庆城发展的红利呢?

 


一、整体篇

 

2020年,重庆主城一共销售了17万套房子,相比于2019年的21万套的住房,同比下滑了有20%。这一波住宅销量的下滑,基本上是一夜回到上涨前的水平,仅比2015年的16万套房多一万套而已。

△ 2013-2020年重庆分总价段成交占比情况

 

其实,2020年已不是重庆住房销量第一次下滑了,自从重庆楼市在2018年到达巅峰的25万套之后,这两年都处于下滑状态,每年减少4万套住房的销量。

 

拿2020年和巅峰期2018年相比,120万以下的刚需住房跌幅最大,从15万套下跌到7.8万套,几乎跌去了一半市场份额。

 

其实,这也好理解,毕竟随着重庆城市化进程的进一步发展,重庆主城区的土地步步攀升,尤其是核心区的土地更是寸土寸金,由此也带来了重庆房价的逐年攀升。

 

房价上涨后,随着成本的上升,开发商会更多地选择更高总价的住房来进行销售,所以低总价住房的供应量也是逐年减少,由此带来了刚需住房的销量下滑。

 

回顾重庆近8年的房地产历程可以发现,在2013年,120万以下的刚需住房占比高达92%,而150-250万的中产阶级住房仅占比3%,300万以上的塔尖人群住房占比仅1.3%;

 

而到了2020年,120万以下的刚需住房占比下滑至46%,150-250万的中产阶级住房占比则上浮至25%,300万以上的塔尖人群住房占比也有所上涨至3.5%。

 

从这儿可以发现,最近8年重庆各阶层间暗流涌动——重庆的中产阶级比例大幅提升,这些人跟随者重庆城的发展而不断进步,实现了自身阶层的跃迁,这也是城市发展能给到人最大的红利。


二、区域篇

 

城市房价的上涨,是给这个城市里的每个人发放的红利。把城市当成是一个公司,那房价上涨就是给公司员工发放的分红。

 

只是在这个过程中,逐渐出现了分化,有些人攀援着城市向上发展的缆绳爬了上来,有些人被过去的目光所遮蔽,还依旧停留在原地。

 

刚需群体、中产阶级、塔尖人群作为房地产市场中的重点客群,这些客群目前的发展现状如何,历年来在主城各区的流动情况如何,这些都值得深入研究。

 

首先来分析下120万以下的刚需群体。

△ 2013-2020年重庆120万以下住宅分区成交占比情况

 

2013年时,两江新区刚需住房占比为22%,沙坪坝区占比为15%,南岸区占比为14%,九龙坡区占比为13%,巴南区占比为11%,江北区占比为13%,大渡口区占比为4%;

 

而到了2020年,两江新区刚需住房占比为19%,沙坪坝区占比为22%,南岸区占比降至3%,九龙坡区占比为8%,巴南区占比为28%,江北区占比降至3%,大渡口区占比增至10%。

 

2013年时,主城各区的发展差异并不大,那刚需人群住哪儿其实都差不多;

 

但到了2020年,主城各区差距持续拉大,核心区和两江新区成为价值高地,房子慢慢变贵,那人群就会往价格低的地方去跑,比如跑去巴南,巴南的刚需人群占比也从2013年的11%猛升至28%,比如跑去大渡口区,大渡口区的刚需人群占比也从2013年的4%猛升至10%,最高时可到13%。

 

那这部分刚需人群是从哪些区域跑出来的呢?

 

江北和南岸的占比都从2013年的14%降至2020年的3%,九龙坡也从2013年的13%降至2020年的8%,依然还保留了一部分刚需群体。

 

随着城市进程的发展,不会说经济发展了,房价上涨了,就没有刚需人群的存在空间了,这点是肯定不存在的。

 

核心区住不起了,那刚需人群会自动评估下自己的生存成本,如果觉得成本过高,那他自己会自动做出选择,即往城市外围区域走,以此来降低自己的生存成本。

 

城市是由人组成的,人的本质就是趋利避害,不管是塔尖人群、中产阶级还是刚需人群。他们最终都会往最适合他们的地方去,就像资本最后总会往效率最高的地方去。

 

因为,资本是逐利的,而人的本质也是趋利。

 

接着再来看下150-250万的中产阶级。

△ 2013-2020年重庆150-250万住宅分区成交占比情况

 

近8年以来,150-250万的中产阶级群体数量从2013年的5439人增长至2020年的43305人,成交占比也从2013年的3%增长至2020年的25%。

 

2013年,两江新区中产阶级住房占比为41%,占据重庆市场的绝对主力。南岸区占比为18%,沙坪坝区占比为7%,江北区占比为13%;

 

而到了2020年,两江新区中产阶级住房占比为45%,依旧占据绝对主力。南岸区占比降至7%,沙坪坝区占比增长至14%,江北区占比为7%;

 

从这组数据的对比中可以发现,两江新区的房地产市场从一开始起点就很高,而且坚决贯彻执行中产阶级住房战略,没有摇摆。中产阶级住房占比在两江新区房地产市场成交格局中始终居于首位。

 

如果说是过去近20年重庆城市发展历程是一块蛋糕,重庆主城就是蛋糕外表那一层光鲜亮丽的奶油,而两江新区就是奶油上那一颗娇艳欲滴的小樱桃。

 

大渡口区、九龙坡区、巴南区,中产阶级住房的占比较小,除开其本地对故土有热忱的土著外,其对外区的吸附力较小,甚至中产阶级外流现象非常明显。

 

这也是各区在发展过程中经常会遇到的问题,即如何更好的招商引资、引进产业,从而更好的吸引高端人才的入驻和防止本区高端人才的流失。

 

最后再来分析下300万以上的塔尖人群。

△ 2013-2020年重庆300万以上住宅分区成交占比情况

 

近8年以来,重庆市的塔尖人群数量发展迅速,从2013年的2360人增长至2020年的5938人,增长速度为150%。能买得起300万以上的高端住房的人,通常都是公司老板、上市公司的高层、个体户老板等,那这些人主要分布在哪些区域呢?他们的流动轨迹又是怎样呢?

 

2013年两江新区的塔尖人群占比为38%,到2020年即到了50%,可谓是撑起了重庆高端人群的半壁江山。

 

南岸区2013年的塔尖人群占比为28%,到2020年即降到了13%,塔尖人群的数量从2013年的660人微增到2020年的745人,而对比两江新区的塔尖人群,从2013年的888人微增到2020年的2978人。

 

当初两区域的起步都差不多,但随着城市的发展,两江新区和南岸区逐渐拉开了差距。城市一路向北发展,资源倾斜给到北区,两江新区引进好的产业,给出好的政策,从而吸引优质的企业和人口流入北区,南岸区的高端人口增量也因此停滞不前,毕竟塔尖人群的基数非常有限。

 

渝中区塔尖人群数量从2013年的30人暴增至2020年的623人,增幅高达20倍;而其塔尖人群占比也从2013年的1%增长至2020年的10%,母城的价值得到了最大化的呈现。

 

回归母城,从来都不是一句口号。

 

三、房企篇

 

城市发展一路浩浩汤汤,部分区域吃到城市发展红利,在基于区域发展的大红利条件之下,各房企也在不同程度上吃到了区域发展的红利,房企起起伏伏情况值得深思,尤其是排名前20名的开发商。

 

在120万以下的刚需市场,沙坪坝区、巴南区占绝对主力,两江新区随后,融创、龙湖、万科、恒大、富力等众开发商吃到了区域发展的红利。

△ 2020年重庆120万以下住宅前20名开发商成交情况

 

融创在沙坪坝区和巴南区,恒大在九龙坡、巴南区、两江新区,万科在沙坪坝区、两江新区多点发力;

 

龙湖在巴南、富力在沙坪坝区抢占市场。

 

在150-250万的中产阶级市场,两江新区占绝对主力,沙坪坝区随后,融创、龙湖、万科、华宇等开发商销售情况较好。

△ 2020年重庆150-250万住宅前20名开发商成交情况

 

龙湖、融创、华宇在沙坪坝区和两江新区双向发力;

 

万科在两江新区销量喜人。

 

而在300万以上的塔尖人群市场,两江新区占绝对主力,南岸区、江北区随后,香港置地、融创、龙湖、万科、华润、绿城、中铁建、招商等开发商表现亮眼。

△ 2020年重庆300万以上住宅前20名开发商成交情况

 

香港置地共成交773套成交量排名第一,龙湖成交544套紧随其后,基本只重仓两江新区,跟着“一路向北”的号角一路北上;

 

万科在两江新区、江北区和北碚区多点发力;

 

招商、中海在南岸区,中铁建在江北区,华润在九龙坡区摘顶桂冠。

 

其实,不管是城市的发展,还是企业和个人,都是遵循着共同的发展规律的。

 

上到一个国家、一个城市、一个区域、下到一个企业、一个个体,其实都有选择策略的能力,只有把自己最擅长的东西,搭上时代红利、人口红利、资本红利等红利,最后就能够撬动更大的世界。

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