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购买力枯竭、高端人才流失,九龙坡区该如何自救? (2021-02-24 12:45:31 )

  

我飘向北方,

别问我家乡,

高耸古老的城墙,

挡不住忧伤。

 

我飘向北方,

家人是否无恙,

肩上沉重的行囊,

盛满了惆怅,

也是最后期望。

 

 

每次听到那吾克热/尤长靖版本的《飘向北方》,杨一就不由自主的想到了九龙坡区那一脸的惆怅,经济第二区的名号越响,脸上的尴尬气息就越是凝重,毕竟九龙坡区那么多高端人才都跑去北区置业安家了。

 
这段时间,杨一在研究重庆市GDP时,发现了与九龙坡区有关的一些有意思的情况,跟大家分享下。
 
2020年,九龙坡区GDP为1533亿元,排名重庆38个区县中第二名;
 
2019年,九龙坡区GDP为1463亿元,排名重庆38个区县中第二名。

 
九龙坡区一直以来都是重庆经济较强的区域。
 
再看人均GDP方面。2020年九龙坡区人均GDP为124344元,仅次于渝中区的205207元和江北区的146810元,甚至还高于两江新区的119366元,排名重庆38个区县中第三名。

 
再看人口增长量方面。在2003-2019年近16年时间里,渝北区新增89.3万人,位于重庆区域中的绝对第一梯队,吃到了最大的重庆城市发展红利。

 
九龙坡区在最近16年时间里常住人口增长32.5万人,人口增量排名重庆38个区县中第三名,和第二名沙坪坝区的人口增量基本持平,可以说是一定程度上吃到了城市发展的人口红利。
 
从经济总量、人均GDP(购买力)、人口增长量方面,九龙坡区都处于非常靠前的位置,基本上仅次于两江新区,整体经济面非常不错。
 
但是,和九龙坡区城市经济面昂然向上不同的是,它的商品房市场情况却截然不同,刚需属性非常明显。
 
2020年,九龙坡区120万以下的刚需住房共销售6212套,占到总销售量的60%;
 
九龙坡区120-200万的中端住房共销售2751套,占到总销售量的27%;

 
120万以下的刚需低端产品占比高达60%,120-150万的中低端产品占比13%,150-200万的中端产品占比14%,合计下来就是87%的产品都是中端以下产品。

300万以上的真正的高端产品仅有2%的市场份额,高端产品的缺位是九龙坡区需要思考的地方。 
 
再来看重庆整体300万以上的高端产品市场,2020年重庆市共销售300万以上的住宅5939套,九龙坡区仅卖了223套,占比仅有3.7%;而两江新区销售2198套,占比高达37%。
 
10倍的差距啊!
 
两江新区和九龙坡区在经济总量、人均GDP(购买力)上差距并不大,整体经济面大差小异,但高端人才方面,却有着高达10倍的差距。
 
GDP实力那么强,第二产业那么发达,九龙坡区是重庆经济实力排名第二的区域,但是在产品上却没有高端产品,以致于留不住高端人才。 
 
为什么???
 
其中缘由值得反思。
 
在要深入解释这一复杂现象前,杨一先为各位拆解下九龙坡区的房地产市场历程和格局。
 
在2014-2015年九龙坡区的房地产市场交易主要集中在华岩新城板块和杨家坪板块,随后2016年华岩板块项目和杨家坪板块项目逐渐出清,石坪桥-盘龙板块占领九龙坡舞台,成交量占比高达38%,随后开发殆尽,又让位于西彭和华岩板块。
 
目前九龙坡区房地产成交主要集中在华岩和西彭等传统意义上的远郊区域,整体上板块以刚需市场为主。

 
讲完板块的轮动,再来看区域的轮动情况。 
 
杨一计算了下主城十区(含两江新区)最近6年的高层均价的复合增长率,九龙坡区排倒数第三,仅领先巴南区和大渡口区。

市场行情好的时候涨不赢其他区,市场差的时候掉队掉的最严重。

 
房价跑不赢大盘,其实就间接反映了区域购买力的虚弱,而区域购买力又是区域产业最直接的体现。所以,九龙坡区房价涨幅落后的根本原因,是在于其区域心理印象较差和区域产业尚未完成升级更新。 
 
老区太破,新区太偏!
 
高端人才难有选择,只能飘向北方。
 
杨一了解到九龙坡区的有钱人、小老板往往一有钱就跑到北区买房去了,仿佛那里空气更清新些,没有轰隆轰隆的工厂,条条大路通罗马的笔画平直的道路似乎飙起车来更爽些。 
 
再者,九龙坡区的产业仍是二产为主,“退二进三”说了好多年了,不见有本质性进展,石桥铺的大数据产业、高新产业也没得啥子大噱头,到现在也还是电脑一条街,给人的印象还都是卖假货的居多; 

 
再往南走,就是石坪桥、西彭、陶家那块,以家居建材为主,街道上充满了小建材商老板,这些老板就是九龙坡区现在这些高端盘和中端盘的主力客户,项目一卖不动了,策划销售就打起了他们的主意了。 
 
再看大坪谢家湾这一块儿,事业单位居多,设计院、政府单位这些,都是高净值人群,所以像华宇天空云镜、华润悦府等项目的客户基本都是以这些客群为主,再加上城市核心区的老破旧较多,本身就有改善换房的需求,再加上近期传出来的拆迁的消息,估计还会为九龙坡区高端项目再多添一些亮色。 
 
而反观北区,金融中心在江北嘴,互联网中心在光电园和大竹林,云计算在水土,这些产业都是重庆市未来意欲发展的重点产业,全集中在北区。 
 
杨一整理了下重庆白领聚集地,大致如下:
 
光电园:码农、互联网公司、高端白领
 
冉家坝:工商局、海关、大中民营企业
 
财富中心:市金融办、非银金融机构、中小银行
 
江北嘴:国有金融机构、银行、证券、金领
 
观音桥:行业混杂、民营企业
 
解放碑:行业混杂、老金融机构
 
南坪:行业混杂、小民营企业
 
化龙桥:德勤大厦、入住率较低
 
从上面可以清晰的看出来目前重庆白领的工作地点,主要在向北区集合,北区占据了重庆大部分的高端岗位。
 
九龙坡区跑不赢北区,究其深层原因,反映出九龙坡区产业亟待升级,城市界面需更新,如此才能打破现有的房地产市场格局。 
 
高端人才的北流,实际上是重庆高端产业的北流,而抓不住城市产业发展红利和人口红利的九龙坡区,只能一步步看着人才的流失,眼看着北区起高楼、宴宾客,而至于未来楼塌在何方,目前尚未可知。
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