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成都调控紧急加码,提醒重庆人赶紧买房? (2021-03-24 19:16:36 )

 近日,成都政府发布相关通知,就土地市场供应、保障性住房、住房监管等7大层面提出了16条措施,“成都16条”无疑对成都楼市将是重棒一击。


01、成都有哪些新政?

 

① 土地端:

 

一是增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%;

 

二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,且全面实行“限房价、定品质、竞地价”;

 

三是加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与成都市土地竞拍。

 

成都土地市场的新政,既可以增加土地供应量,又可以降低土地价格。

 

成都土地市场太火了,前几天佳兆业在天府新区拿地,实际溢价率高达91%,实际楼面价突破24000元/㎡,创下天府新区楼面价新高;招商地产拿下双流地块,成交价为12075元/㎡,但把配建这块算进去,真实楼面价高达20355元/㎡。

 

众所周知,供求关系决定价格,通过增加土地供应量,从而缓解市场上“一房难求”的局面,而对开发商的购买资质进行限制,其实成都从2020年就开始做了。

 

2020年拿地排名前20的开发商中,有12家是国资占比大的政府或城投公司拿地,占比高达60%,以至于网上有人开玩笑,未来几年成都市最大的开发商将是锦江区政府。

 

政府和城投公司大量拿地,剩余拿地的开发商基本都是像融创、中铁、恒大这样的大型开发商,而中小开发商越来越难拿地。

 

甚至可以这样说,政府拿了中小房企本应该拿的土地,那从这点就可以反映出成都政府是在清退小开发商,从开发商端口挤掉房地产泡沫,逐渐实现国有垄断,从而控制风险和泡沫。

 

② 限售端:

 

一是热点房源限售期从3年延长至5年,并且定点指向无房户和棚改安置户。这样做可以尽最大程度的排除掉投资客的投机需求。

 

什么是热点房源呢?主要是指新房备案价低于周边二手房的房源。

 

二是将法拍房等纳入限售管理,须取得不动产权证满3年后方可转让。堵上了法拍房的漏洞,也堵上了投资者的投机需求。

 

③ 二手房端:

 

一是加强对二手住房挂牌价格的管控,要求经纪机构不得发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格;

 

二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格;

 

二手房端直接参考深圳市场,建立二手房成交参考价格机制,打压二手房的炒作行为。

 

楼市的投机行为,主要是指低买高卖,以较低的价格买入,以较高的价格卖出,从而赚取差价,而现在直接把卖出端口给堵上了,强行给二手房市场降温,既降温了二手房成交量,也降温了二手房成交价。

 

试想,一套本来市场价在400万的二手房,结果政府限制在350万,中间有50万的价差,你是卖方你会怎么做?

 

要么是卖方把房子收起来,不卖了,等时机合适的时候再卖;

 

要么提高首付比例,比如全款购买,如果这样做了就减少了大量的潜在买家,从而既减少成交量,也降低成交价。

 

要么用其他方式,比如房子照样是350万卖出,但是要附上50万的西周古董,而这古董根本不是西周的,而很可能是上周去跳蚤市场淘的。

 

就像茅台限价一样,一瓶市场价3000元的53度飞天茅台,你限制销售价不得高于2000元,那很有可能出现的结果就是卖家不卖了,再或者是一瓶娃哈哈价格3000元,买了可送一瓶茅台。

 

附加值这块,如何监管?

 

④ 贷款端:

 

(一)首房首贷的客户,最低首付款比例为30%。

 

(二)有房子但没有贷款了的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。

 

一方面名下没有房子或没有贷款的客户,被优先照顾,另一方面二套房或多套房的投资类客户贷款成本被迫提高,如果你不想把房子挂在自己名下,想让别人去买,不好意思,政府坚决打击,情况恶劣的,还将移送司法机关。

 

本来是买房这样一种商业行为的,结果还有可能变成民事行为。

 

你想偷偷做个局,没想到最后却蹲了局。

 

从以上几点新政综合来说,成都楼市新政基本就是深圳、上海楼市的Plus版,堪称“史上最严”。

 

 

02、对重庆有什么影响?

 

既然成都发布了“史上最严”政策,那么重庆会跟进吗?

 

成都之所以会发布新政,根本原因还是土地市场和楼市太火了,严重违背了中央“房住不炒”的号召,这下成都楼市踩下了急刹车,估计成都市场会哑火一段时间了。

 

但成都楼市哑火了,并不代表对楼市的需求就不在了。

 

资本是逐利的,投资也是逐利的,既然成都不能投了,那可以来重庆投资么?

 

按照目前的重庆土地市场和楼市,基本上还是维持之前的状态,算是非常稳定,这段时间有楼盘出现连夜排队,二手房价格跳涨,但这也只是个别项目,不能代表全局,因此杨一判断重庆出台新政的可能性不大。

 

原则上来说,成都楼市被堵上的需求,是可以被重庆吸收的。

 

而就在两周前,也就是3月8号,《成渝地区双城经济圈“放管服”改革2021年重点任务清单》方案经四川省政府和重庆市政府联合发布。

 

在推进无差别政务服务这一类,方案显示,要推进公交、社保、医保、文化等领域“一卡通”、加快推进户口迁移“一站式”办理,健全医保异地结算机制,推进医院检查检验结果互认、逐步推进社会保险异地办理,养老、失业保险关系无障碍转移接续、深化住房公积金信息共享和互认互贷,实现房地产项目和房源信息开放共享。

 

公交、社保、公积金、医保、社会保险、户口,基本在社会生活的方方面面都进行了融合。

 

成渝在融合度上迈上了一个全新的台阶。

 

在如今成渝加速融合、且成渝差距缩小的大趋势下,杨一预判会有较多的四川及成都籍购房者,甚至包括全国性购房者,会自愿选择在重庆置业,重庆的房地产市场也将随着成都“史上最严”新政、成渝的进一步的融合,而迎来一个阶段性的爆发式增长。 

 

也许,在接下来的日子里,重庆售房部里的客户会越来越多,二手房业主也会越来越傲娇,价格可能也会出现一定程度的上涨。

 

目前还在持续观望的客户,可以慢慢去售房部里转转了,可以约起中介约起业主看看房了,别因为晚了几天去买房结果多付了一些钱,心里感到不开心。

 

毕竟,市场已经提前提醒你了。

 

祝各位,买房顺利!

 

 以上!

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