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被遗忘的空港,何时才会被重庆再次听到? (2021-06-21 12:13:55 )

 


上一篇文章讲到空港的四大区域(A区拼多多、B区淘宝、C区京东、D区躺平区),引起了一些粉丝的热烈讨论,很多粉丝表示写的很接地气、拿比喻去形容市场,一下子就听懂了。

 

今天这篇文章来聊下空港区域的规划情况。


 

 01

你有多久没听到过空港了?

 

好像空港在重庆的存在感很弱。

平时几乎没怎么听到过声音。

 

一是因为太偏远了,现在人们的关注重点都是两江新区和科学城。

 

不是往北就是往西。

 

而空港虽然是两江新区的重要一员,但是身处中部槽谷里,两江新区的东北侧,确实没有什么存在感。

 

空港的优劣势整体来说是——离两江新区太近,离两江新区太远。

 

离两江新区太近,空港也享受了重庆城市一路向北发展的时代红利;

 

离两江新区太远,一方面两江新区内部的板块太多,但是总体资源有限;

二是空港偏安一隅,离两江新区的核心太远,也就享受不到两江新区更多的资源。

 

 02

空港甚至部分意义上连龙兴也比不过。

 

隔壁的龙兴起码还有些好的学校、好的环境,龙湖天街2022年开业,2023年还有个亚洲杯,吹起来都有噱头些。

 

而且和广阳岛都处在东部槽谷里,提起广阳岛时总会顺带嘴提下龙兴。

 

二是空港的品牌开发商还不太多,数量方面不如龙兴多,开发商品牌也比不上龙兴。

 

而且龙湖、融创、绿城这些品牌开发商都进了龙兴了的,但是暂时还没进空港。

 

大的品牌开发商,它们会花更大力气去宣传自家开发商、宣传自家的产品,从而顺便宣传下区域。

 

但中小型开发商的资金预算没那么多,宣传力度自然也就不大了。

 

更重要的是,整个空港的楼盘的属性还是更偏向于刚需些,而龙兴的楼盘的属性除了刚需之外,还有一部分改善群体,毕竟教育资源和环境资源,龙兴都有。

 

改善群体最爱的两大资源,不就是教育和环境么?

 

不然为什么那么多人喜欢中央公园?

 

 03

但其实,空港对重庆城市和楼市的贡献,还是非常大的。

 

之前我做过数据分析,重庆从3月份以来,市场迅速扩张,第11-21周的成交量,几乎是第1-10周成交量的2倍。

 

3月是重庆市场的分水岭。

 

 

比如空港市场。

第1-10周仅卖了857套住宅,第11-21周共卖了2971套住宅,倍数关系为3.5倍,远高于主城2倍的平均值。

 

空港板块不仅绝对成交量大,成交倍数还高,妥妥的最大功臣。

 

04

而贡献这么大的空港,却在重庆市场上激荡不起一点水花来,这是为什么呢?

 

整个空港的开发高峰期是在2017-2019年。

2020年之后,土地开发的力度就要小很多了。

 

这3年时间里一共卖了3120亩地,累计415万方的建筑体量。

 

在进行土地开发时,因为较好的规划也吸引了大量开发商的入驻。

 

比如教育方面,空港片区有13所学校,分别是3所幼儿园,6所小学,4所中学,其中就包括著名的渝北空港实验中学(建设中)。

 

比如商业方面,空港约有100万方商业体量,其中包含中国摩45万方的集中式商业街。

 

比如环境方面,有2300亩的跳蹬河公园,有溪谷公园,有湖滨公园,有航空科技公园、航空文化公园、航空休闲公园等等。

 

比如医疗方面,有两个医院,其中一个是渝北妇幼保健院,要从两路那边搬过来。

……

 

其实空港的规划是并不差的。

但是这些规划的落地情况确实有点差强人意,而且进展缓慢,自2019年以来整体变化不大。

 

时间就好像对空港片区施了停滞的魔法。

空港,冻龄了。

 

 05

要解释空港的规划为何迟迟不落地,首先得深入了解空港的存活逻辑。

 

空港靠什么存活?

 

它自身能造血吗?

不能的。

空港老城的客户群体并不多,而且购买力一般。

 

靠区县群体吗?

别想了。

稍微有点经济实力的都去中央公园了,购买力实在一般的才会把空港看成是他们进入主城的第一站。

 

空港要是想吸引一些稍微有点购买力的,还得加把力气去两路开拓市场。

 

两路片区的有钱人太多了,他们早就想从那种拥挤的街道和嘈杂的环境里搬出来了。

 

于是中央公园出现了。

大量的老两路人跑去了中央公园。

 

但也不是所有人都能买得起中央公园,那些买不起中央公园但是对居住环境又有一定要求的,于是就来到了空港。

 

所以,空港的存活逻辑是老两路人的外溢,再加上中央公园的价格挤压。

于是,空港就能够活下去了。

 

中央公园吃肉,空港跟着喝汤。

 

 06

再来看空港的产品。

空港的产品已经内卷到什么地步了呢?

 

大部分楼盘都非常相似,如果不是换个售楼部大门,你几乎会以为他们都是一家的。

 

因为产品都几乎一样,都是8层的洋房、17层的小高层、建筑面积不超过100㎡的三房或者四房。

 

毕竟,大家当初拿地时的条件都差不多,一样的容积率,一样的限高条件。

 

你做2梯4户的洋房,我就做2梯5户的洋房,他就做2梯6户的12楼的洋楼;

 

你的99㎡做了四房两卫,我就做96㎡的四房两卫,他就做92㎡的四房两卫。

 

你建面价格11500元/㎡,我就建面价格11300元/㎡,他就建面价格11100元/㎡。

 

这是洋房市场的内卷情况。

而叠拼市场同样如此。

 

我们传统意义上所说的叠拼,是上叠和下叠。

 

但后来为照顾一部分价格敏感性客户的需求,又发展出6层的中叠产品。

 

现在居然还有了8层的叠拼,天叠、上叠、中叠、下叠。

 

而8层的叠拼,到底是叠拼还是跃层洋房呢?

 

空港某楼盘就有这种4叠拼产品。

 

天叠套内90㎡,送露台后实得150㎡;

上叠和中叠套内104㎡,实得140㎡;

下叠套内124㎡,送花园后实得158㎡。

 

重庆市场上有3层的联排别墅,有4层的叠拼别墅,6层的叠拼,有6层的洋房,也有8层的洋房,有8层的叠拼,也有13层的洋楼,有18层的小高层,33层的高层,也有66层的超高层……

 

产品的形态越来越多,颗粒度越来越细,从侧面反映了市场的需求在不断地多元化,客户的需求得到了真正的满足。

 

但我希望这是市场深度发展之后的良性竞争,而不是开发商为了跟竞争对手竞争想出来的一些竞争策略。

 

我不知道未来还会不会有10层的叠拼、20层的叠拼,我也不知道这个市场的底线到底在哪,这个市场还会不会继续卷下去?

 

但我真心希望重庆这个市场继续好好地发展下去,每个购房者的需求都能够得到重视。

 

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