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我不信!重庆空港居然内卷成这样了...... (2021-06-21 12:24:41 )

 


前天,我从南坪出发去空港,顶着大太阳把空港转了下。

 

一路下来,最大的感受是:偏远。

 

近40公里的路程,开了1个小时多点,开过去的路上我就一直在想咋还没到。

 

开到最后,感觉自己开到了宇宙的尽头。

 

李雪琴说:宇宙的尽头在铁岭。

 

我的感受是:重庆的尽头在空港。

(开个玩笑哈,不过从南区过去确实是太远了)

 

 

 01

除了偏远这个直观感受之外,其余最大的感受是刚需。

 

是真的刚。

 

客户不在意梯户比,不在意景观园林,不在意产品,只在意价格。

 

A项目比C项目便宜一点点钱,哪怕C项目其他配置再好,客户也会去买A项目。

 

其实,也不是不在意,而是在意了也买不起,那干嘛还在意?

 

在这里,价格就是唯一。

 

 

02

看了一圈空港的项目,我把空港分为这么几个区域:

 

A:拼多多区

B:淘宝区

A:京东区

A:躺平区

 

倒不是真的跟消费有关,而是这几个平台的模式,跟这几个小区域的属性非常相似。

 

 

A区所在的为拼多多区,主要项目是中国摩。

 

拼多多的最大特征就是便宜。

其实中国摩的单价和淘宝区以及京东区,并没有太大的差距,总价才是最大的差距。

 

中国摩可以把面积做到40多、60多,这样算下来总价都不超过80万。

 

这样对那些价格敏感性消费者非常适用。

 

因此,中国摩也被称为“价格屠夫”。

 

而从拼多多的结局也可以知道,拼多多是超过了淘宝的,毕竟走量嘛。

 

整个空港片区内接近50%的成交量都是由中国摩贡献的。

 

拼多多还有一个最大的特征,也是被绝大多数人所诟病和吐槽的,那就是“砍一刀”模式。

 

一姐也经常给我发拼多多链接,让我砍她一刀。作为男人怎么能砍女人呢,于是我默默地屏蔽了她。

后来发现也没什么大不了的,不过也才罚站了520分钟而已。

 

中国摩的“砍一刀”模式在于,它有大量的客户是来自于区县客户的,尤其是渝东北的,比如长寿等,还有就是四川的邻水、广安这些。

 

毕竟,拼多多区所处的位置,距离高速路口收费站,开车只要10分钟左右。

 

一个区县客户过来买房之后,他会把他身边的亲朋好友都拉过来买房,一来是可以有老带新的返佣,二来大家住一块,相互有个照应。

 

“砍一刀”模式的杀伤力是很大的。

 

 03

B区为淘宝区,主要开发商有首钢、美的、中骏、金科、禹州、旭辉、恒大等。

 

这些开发商的楼盘非常相似,如果不是换个售楼部大门,你几乎会以为他们都是一家的。

 

因为他们的产品都几乎一样,都是8层的洋房、17层的小高层、建筑面积不超过100㎡的三房或者四房。

 

毕竟,大家当初拿地时的条件都差不多,一样的容积率,一样的限高条件。

 

淘宝区的竞争已经到了白热化的程度了,内卷之严重让人直呼有淘宝那味了。

 

你做2梯4户的洋房,我就做2梯5户的洋房,他就做2梯6户的12楼的洋楼;

 

你的99㎡做了四房两卫,我就做96㎡的四房两卫,他就做92㎡的四房两卫。

 

你建面价格11500元/㎡,我就建面价格11300元/㎡,他就建面价格11100元/㎡。

 

一天到晚就盯着别人,深度关爱竞争对手。


看过淘宝区的,再去拼多多区看,肯定会买拼多多区的房子;


但先看过拼多多区的,再来看淘宝区的,大部分都不会买淘宝区的房子,毕竟贵了。

 

 04

C区为京东区,主要开发商有海伦堡、佳源、蓝光、光明等。

 

说这些是京东区,主要是说这个区域的产品终于有了那么一点点不同了。

 

比如海伦堡做了合院产品,佳源做了叠拼和联排产品……

 

其实海伦堡的合院产品不多,总共就38套,大部分产品还是以洋房为主。

 

海伦堡之所以这样做,作为一家广东房企,这是它来重庆后的第一个项目,项目的品质和调性不能太差了,所以总得弄一些改善产品来树立调性。

 

就像重庆的一些房企喜欢弄些高端产品出来,或者把价格提到很高,可能只有那么一两套价格很高的,但是这样在消费者的心智中就占领了一个比较高的高位。

 

比如观音桥的观音桥壹号项目,65层的200多平的产品,套内均价已经备到了60000元/㎡,只有几套,但是它还是要把价格备到天价,就是为了在客户的心智中占领一个高位。

 

以后人们提到重庆价格最高的楼盘是哪个,大家就会说是那个谁谁谁。

 

比如农夫山泉,好好的2元钱的水不卖,硬要去搞45元一瓶的高端玻璃瓶水。最后高端玻璃瓶水卖不了多少钱,但是对于提升农夫山泉这一“水中贵族”的认知,还是帮助非常大的。

 

不仅海伦堡如此,佳源也是如此。

 

佳源就是拼多多区中国摩的开发商。

 

刺激不?

一个在拼多多上面卖货的,突然就换了个门楣,来到了京东上面卖货。

 

中国摩的模式是快速走量然后挣钱,反正它拿地早地价低。

 

京东区的佳源全是洋房和别墅产品,没有高层产品。

 

而且洋房只有一种户型,那就是建面99㎡的。

但是,99㎡并没有做成四房两卫,而是做成了三房两卫,尽可能地保持舒适度,和自己以前的产品做点区隔出来。

 

不能在京东上卖货,结果客户一过来,就说:咦,怎么还是淘宝那味儿。

 

整个京东区的城市界面要干净整洁些,环境也相对要好些,再一个地势也相对较高,视野较好,城市观感是比较不错的。

 

 05

D区为躺平区,主要是空港乐园公租房。

 

躺平的目的是为了避免资本主义的收割。


之所以说是躺平区,主要是因为入住空港乐园的人,大部分都暂时没办法买商品房,就不能被开发商们收割了。

 

空港乐园总建筑面积为185万平方米,共77栋30-33层住宅,一共28300套房子。

 

户型有单配、一居室、两居室、三居室,建筑面积在38-70㎡之间,其中50以下约占70%,50-70约占30%。

 

假设50平可住两个人,50-70平住三个人,全部满租的话,那总人数就是65000人左右。


这么一个庞大的小区,那必然要有大量的配套来支撑。

 

它有1所48班的小学、5所12班的幼儿园,生活配套有农贸市场、超市、餐饮等集中商业约17万平方米,轨道3号线和14号线经过此处,车位约5800个,生活非常方便。

 

同时,公租房也都是商品房的“培养皿”。

 

人不会一直住在公租房里,它为那些初出社会的年轻人提供了一个落脚的地点,让他们可以有更多时间精力去拼搏奋斗。


以后挣到钱之后,就可以去买周边环境更好点、居住舒适度更高的商品房了。

 

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