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不公平!超前的悦来,房价为什么跑输重庆? (2021-06-29 19:20:51 )

 

上篇文章讲到了悦来房价涨幅明显低于北区其他板块,仅有2.2%,跑输了北区不说,连蔡家都跑不赢,和蔡家的差距也是越来越小。

 

房价一直不瘟不火,区域也是默默无闻,偶尔万华备个套内5万的均价,也算是个大新闻了。

 

这篇文章重点来分析下为什么悦来会跑输大盘。

 

 01

悦来的高端产品走的一直都很吃力。

 

2021年上半年,悦来300万以上的房子仅仅卖了21套,占总销售套数5322套的1%都不到。


而中央公园卖了663套,礼嘉有312套,就连蔡家都有46套,水土也有40套呢……

 

悦来没有高端基因?

不是吧!当年棕榈泉和望江府整的这么兴师动众的,规划层面也是脚踢中央公园、手抓礼嘉九曲河的、吊打蔡家水土也没啥问题,咋现在说不行就不行了?

 

杨一思来想后,觉得很可能是:悦来的定位过于超前了。

 

比如全域TOD规划城市,由彼得卡尔索普亲子执笔规划,在“窄马路,宽路网”的规划设计理念下,悦来的大多数土地都是被切割成了一段一段的格子网状,然后在高义口轨道站400米范围内布局商业、公园等,减小约75%的出行距离,减少67%的汽车尾气。

 

以上这段是规划内容。。。听起来非常科学啊,节能减排的。

 

但杨一觉得这种规划设计,其实更适合解放碑这种城市核心区,毕竟它现在就是这种样子。

 

马路特别窄,双向两车道是常有的,有个双向四车道都谢天谢地了。

道路两边都是商业,可以随时走过去购物。

 

从渝中区到江北区,再到两江新区,其实是一个马路逐渐拓宽的过程,双向10车道在两江新区比比皆是。

 

为什么会有这种情况?

因为两江新区大部分板块都是新区。

 

而新区的存在逻辑是什么?

随着城市核心区的日渐拥堵,交通道路的开阔以及汽车的普及,这才是新区的存活逻辑。

 

不然动辄30公里之外的新区,每天坐公交车上下班吗?

 

这种“窄马路,宽路网”的设计,只有一个前提:人要足够多

 

但悦来是新区,大家都是要开车的,结果你弄个窄马路,还大多数路段都限速40,有些路段还是限速30,开起车来非常窝火。

 

而在新区,如果没有车,那会更窝火。

 

因为你不知道下一班公交车到底什么时候来,打车等待时长30分钟以上也是常有的事情。

 

终于等到你,真的不容易。

 

 02

除TOD城市之外,集中供能供暖听起来也是非常科学的。

 

据相关人士说,采用集中供能供暖的,大概可以节约20%的费用。

 

但杨一觉得吧:这个功能buff,富人看不上,穷人看不懂。

 

中央公园说:我有最好的学校,有最大的公园,有600万方商业商务,大量的市政机构也在这边,办事方便,快来快来。

 

礼嘉说:我有最好的学校,有最大的滨江公园,还有滨水商圈,礼嘉天街也开了,很多中高产阶级都在这边买房了,快来快来。

 

悦来:我有集中供能供暖,还有TOD城市。

………


有钱人在想:我自己装修的比你这好多了,我差你这点节能费吗?

 

刚需在想:能不能整点实用的,学校解决了吗,我小孩要读书;商业有没有,我要逛街;公交车能不能多安排几班,每次去轻轨站要等好久。

 

首先要吃饱、然后要吃好,最后才是吃的环保。

 

中国的发展阶段,以及中国人的发展需求,还远没到要节能环保那一步。

 

领先一步是先驱,领先两步只能是先烈。

 

就像来福士一样。

很多人骂来福士丑,骂它破坏了城市天际线。人的审美各有不同,杨一暂不做辩解。

 

可能未来某一天,大家审美发生进一步变化后,骂来福士的人会少很多。

 

但有一件事是不容忽视的,朝天门来福士已经投了240多亿进去了,这也是新加坡在重庆最大的投资项目。

真金白银的哦。

 

240多亿是什么概念?

2020年,大渡口区的GDP才266亿。

 

等于说,来福士在朝天门重造了一个大渡口。

 

 03

在杨一看来,悦来最大的特点是:它是一个过路型板块。

 

这跟它的地理位置有关。

 

悦来正好处于整个北区热点板块的核心位置,北挨水土、西接蔡家、东连中央公园、南临礼嘉。

 

它是过路型板块,可以聚集非常大的人流,但不一定能把这些人给留下来。

 

悦来的主要产业是会展经济,目前悦来国际会展城承接了重庆75%规模以上的各类展会,重庆几乎所有高端大型的国际性展览和会议都在这里举行,比如智博会。

 

来参展和看展的人,他们在悦来办完事情之后,一般都不会在悦来停留,一般都会跑到重庆的其他区域去玩玩。

 

所以悦来有大量的人流,但它留不住人在悦来本地消费。

 

而且当悦来举办会展的时候,人会非常的多。前两年开智博会的时候,经常把6号线搞“宕机”,人太多了,开车也是堵成长龙。

 

至于为什么悦来要发展会展经济,杨一是这样思考的。

 

首先,重庆作为一个国际化都市,南坪会展中心不足以彰显出重庆的国际化,所以必须要在新区专门滕一块位置出来举办会展;

 

第二,来参展的大部分都是外省甚至国外的人,飞机是他们的第一交通工具,所以会展一定要距离机场近;

 

第三,重庆是一个山水之都,举办会展的地方一定要可以看见山和水,彰显重庆文化;

 

第四,重庆北区只有悦来是没有公租房和安置房的,中央公园、空港、水土有公租房,礼嘉有安置房,连龙兴都有大量的原住民。

 

这主要是为了保证国际化会展的档次,再就是悦来是一张干干净净的白纸,便于书写。

 

因为会展经济是彻彻底底的外向型经济,它不依靠于本区域的人口和经济。选择悦来这么一个没有任何根基的区域,它也会有更强的动力去发展会展经济。

 

当然以上仅是一些个人猜测哈,抛砖引玉。

 

 04

和悦来同样是过路型板块的,还有两路口以及大竹林。

 

南北向的3号线和东西向的1号线都经过两路口,而两路口复杂的地形地势以及巨大的高差(想下皇冠大扶梯),使得两路口实际的可开发面积非常之小,因此在两路口逛街根本不现实,它就是个过路型板块,大家都从这边经过,但不会留下来。

 

这会给两路口带来极大的交通压力。

反正我每次开车来北区都尽量避免走渝中区,太堵了,绕路走曾家岩大桥都要方便的多。

 

大竹林之所以也是过路型板块,你如果想到达礼嘉、悦来、蔡家、水土,毕竟得经过大竹林,而大竹林之前是没有能力可以留住人的。

 

但后来,随着一些好的配套逐渐引入,比如互联网产业园、莱佛士医院,这也是重庆除了光电园之外的又一个互联网聚集区。

 

而且我认为要比光电园还要好,毕竟大竹林的生态环境和办公环境是非常好的。

 

除此之外,还有顶级开发商和顶级产品的出现,比如香港置地壹江郡、龙湖新江与城、融创壹号院。

 

这就形成了逻辑闭环。

互联网公司的高管买了香港置地、龙湖和融创的房子,互联网公司的普通员工买旁边金科的房子,然后都在互联网产业园上班,附近的这些配套基本都能满足到这些人的需求。

 

而且今年融创壹号院简直卖的不要太好。

现在已经卖了26亿了,是目前融创的销冠楼盘,也是第二名融创云鼎城13亿元的2倍。

 

从融创壹号院这种动辄350万元以上的产品的热销也可以看出来,这些有钱人是吃这一套的,是认可大竹林的。

 

大竹林能够从一个过路型板块,成长为一个资源型板块,有两点是值得悦来借鉴的:一是要引入顶级的实用的配套进来,二是要引入顶级的开发商进来。


实用,很重要。

 

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