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不得不服!重庆北区还是那个大爷 (2021-07-06 11:16:00 )

 

 

2021年上半年,重庆楼市伴随着一波小牛市,很快就过去了。

 

今天来梳理下各区域楼市的成交情况。

 

 

01

 

先看整体情况。

 

2021年上半年,重庆共卖了136844套房子,商品房成交量1438万方,共成交1810亿元。

 

销售额还是比较可观。

 

分布到各个区域,大概情况是这样。

 

两江新区(含渝北区),一共成交了45000套房子,总成交额为715亿元,占到了整个重庆主城成交量的40%。

 

北区还是那个北区,你大爷还是那个大爷。


排在两江新区后面的是沙坪坝区(含高新区),共卖了18227套房子,总销售额为221亿元,销售金额占比为12%。

 

从这组数据可以看出来,驱动重庆楼市发展的两股神秘力量,分别来自北区和西区。

 

而西区确实是有很大的发展势头,但和北区比起来,还是有一定差距。

 

而排在第三名的就比较有意思了。

是两江新区的前10名项目。

 

这种感觉就好像是,两江新区派出前10名大将,也可以拿下全市第三名。

还是有点傲娇。

 

 

02

 

来看看重庆市的前10名分别是谁?

 

分别是:华侨城、中海国际社区、重庆融创壹号院、恒大轨道时代、中国摩、重庆天地、富力城、衿湖翠林、御璟湖山、金地自在城。

 

前10名项目里共卖了240亿元,占整个重庆1810亿元的13%左右。

 

这10个楼盘有个共同点:基本都是大盘,有些楼盘甚至都已经卖了10多年了。



 

03

 

来讲讲这10个楼盘的大概情况。

 

重庆2021上半年的销冠是华侨城,华侨城在重庆目前在卖的项目也只有这一个,也是重庆唯一一个销售额突破30亿元的楼盘,也是重庆最神秘的楼盘之一。

 

凭1个项目就冲到销冠,华侨城也是很牛P。

 

华侨城是第一批进入礼嘉的开发商,也是第一波吃到礼嘉发展红利的开发商。

 

早在2014年,华侨城就在礼嘉拿了接近1700亩的土地,当时仅花了51亿拿地。

 

拿地价格仅有2381元/㎡。

 

重庆目前能赚到钱的开发商,除了操盘水平特别高的开发商,剩下的就是这种吃到了土地红利的开发商。

 

能吃到这种红利的,除了开发商,还有少数购房者。

 

之所以说是少数购房者,是因为大部分购房者是买不到也抢不到华侨城的房子的。

 

你连华侨城什么时候开盘、在哪开盘都不清楚,你抢个什么房子?

 

非常神秘。




 

第2名是中海国际社区,总共卖了28个亿。

 

主要是其中的中海十里长江组团。

 

中海十里长江,在5月份就卖了16亿多。

很多开发商,在重庆一年都卖不到这么多钱。

 

一下子就清盘了。。。

 

南滨路的地段,两江四岸的江景,建面2万元的精装房,建面113㎡,总价220万左右。

 

这么高的性价比,怪不得房子要被抢光。

 

除产品好之外,中海对市场也比较敏锐。

趁着5月市场行情非常好,它一下子就推出了3栋楼,然后全部卖光。

 

这种供货节奏明显不是短期内就能安排好的,一看就是提前给它安排好了节点,这种市场眼光和敏感度,值得其他开发商学一学。

 

 


 

第3名是融创壹号院。

 

这个楼盘在大竹林,是融创收购了之前商社的土地,而且土地面积还不小。

 

上半年融创壹号院卖了719套商品房,建面均价22576元/㎡,卖了26个亿。

 

价格不算低,是前10名项目中单价最高的。

 

还卖这么好,不得不说融创在高端产品里的号召力还是不错的。

 

 


 

第4名是恒大轨道时代。

 

也是个大盘,在汽博附近,算是恒大在重庆主城范围内位置比较核心的楼盘了。

 

恒大在重庆主城的项目布局,大部分都是在外围在远郊,只有少数是在核心,是走“农村包围城市”的策略。

 

项目卖的比较好,一是跟其地段比较好有关,各类配套都比较齐全;

 

二是项目的面积和总价都控制的比较好,一般的刚改客户都能够承受的起;

 

三是购房者买了自己住或者投资都比较适合。

 

最关键的是,主城区这种100多万价位能买到这么核心位置的楼盘,现在是越来越少见了。

 

 


 

第5名是中国摩。

 

空港“拼多多区”的价格屠夫。

 

从小面积到大面积、从低总价到高总价的房子,中国摩全都有。

 

看了中国摩的购房者,再去看空港的其他楼盘,基本都看不上那些楼盘。

要么是嫌贵了,要么是嫌没配套。

 

大盘配套、商圈、学校、轨道、医疗等配套应有尽有,是很多区县客户进去主城的第一站。

 

 


 

第6名是重庆天地。

 

万科收购的瑞安的楼盘,在化龙桥。

 

因其地势相对较高,与渝中区解放碑又不能平滑过渡,交通也略有不便,自成一套系统,因而有种“飞地”的感觉。

 

360万方的超级大盘配套,有产业有商圈有教育有公园湖景有江景,现在公共交通也在发展完善中。

 

现在渝中区已经有几年没有卖地了,新开发土地很少,化龙桥算是渝中区最后的土地了。

 

它给了那些想要留在母城的人多一种选择,帮助他们从破旧的筒子楼里搬出来,住到一个相对舒适点的环境里。

 

 


 

第7名是富力城。

 

卖了10多年了,可以说是一路见证了大学城的发展。

 

同样都是大盘,但富力城走的是厚利多销的模式。

价格确实是便宜,但赚的也是真的多,毕竟当初拿地价格才几百块。

 

它有点像中国摩,是大学城的“拼多多”。

 

首先价格确实便宜,“价格屠夫”称号名副其实;

 

然后很多区县上来主城的人,首先就是买的富力城,然后他们再带着他们的兄弟姐妹亲戚们来买,“砍一刀”效果非常明显;

 

最后,它规模庞大配套齐全,商圈、学校、轨道、医疗等配套都可以覆盖到。

 

 


 

第8名是衿湖翠林。

 

香港置地的房子,在中央公园。

 

建面价格接近2万,价格也不算便宜。

 

90多平的四房,1梯4户,200万以内就可以买到香港置地的房子,还是精装修的。

 

200万和香港置地,这两个好像听着完全不搭边,但是在中央公园就这么神奇地发生了。

 

买不起几千万的天湖岛、买不起1000多万的壹号半岛、也买不起大几百万的壹江郡等,200万给你个机会买香港置地,你买不买?而且还是在中央公园,而且还是精装修?

 

香港置地,品牌开发商;

中央公园,重庆热点板块;

精装修,买点软装就可拎包入住。

 

3大buff加持,一键精准成交。

 

我觉得香港置地是越来越懂重庆人了。

 

 


 

第9名是御璟湖山,在礼嘉。

 

2016年底拿的地,体量约60万方,不过住宅基本上快卖完了。

 

算是第二批进入礼嘉的开发商,跟龙湖同时进入礼嘉。

 

而且它跟龙湖昱湖壹号的情况非常相似。

 

首先,它们是在同一天拿地,2016年12月23日;

 

其次,它们体量都差不多。

龙湖昱湖壹号是57万方,御璟湖山是60万方;

 

然后,它们土地情况都差不多。

都是30%的商业占比,都是2.5以上的容积率;

 

最后,它们价格都差不多。

龙湖昱湖壹号是7437元,御璟湖山是7380元;

 

但龙湖昱湖壹号早早卖完之后,就没办法享受到如今的牛市了。

 

有时候,快也不是一件好事。

 

 


 

第10名是金地自在城,在华岩。

 

近120万方的总体量,4112元的地价,常年霸占九龙坡区的销售排行榜。

但在屠榜的同时,也要看到其销售价格仅仅刚过10000元,是卖不上高价还是主动选择低价大规模出货?

 

2017年首次进入重庆,但进入重庆的第一站选择的是华岩,选择相对保守。

 

当年销售价格八九千,现在2021年了均价也是10000元多头点。

 

涨幅非常之小。。。

不仅跑输九龙坡区,更是跑输重庆大盘。

 

从战略选择上来看,没有选择重庆主力发展的区域;

 

从操盘能力上来看,18年开盘价格八九千,现在价格10000元多点,涨幅过小,赚取利润可能都不足以平衡资本化利息。

 

从品牌调性上来看,常年的低价会导致其品牌溢价力远远弱于其他开发商,那就更谈不上赚取超额利润了。

 


以上是关于区域和项目的半年度盘点,下一篇文章我们会来进行板块的盘点,敬请关注。

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