你有没有感觉，现在楼市的变化越来越快了。

 

就像一年有春夏秋冬四季，可现在往往一天时间就能感受到四季的变化。

 

早上绿树成荫，中午烈日当头，下午黄昏影重，晚上惨凄阴冷。

 

重庆楼市似乎也是如此。

 

上半年炙手可热，下半年少人问津。

 

索性，我把上下半年的数据打通来看，拉了1-8月的TOP20楼盘成交明细，有些发现和心得，写文和你们唠唠。

 

01 

TOP20楼盘里，两江新区独占11席，若再加上渝北区，就是12席，占比60%；

 

除北碚外，其余各区基本都有1个楼盘上榜。

 

这跟各区的供应量有关，两江新区供应量大了，难免上榜的楼盘多。

 

但是，另外有个事情也要注意到：

 

西永、大学城、蔡家、李家沱、龙洲湾的成交量，在重庆都是在非常靠前的位置。

 

但它们最后能上榜的楼盘数量，和其他供应量没那么大的板块，几乎一样。

 

所以，楼盘之所以能上榜，就不是楼盘数量能堆出来的。

 

就像可能你生5个孩子，也不一定有能上北大的，但隔壁家的独生女，最后轻松上了帅哥多的清华，帅哥和专业随便挑。

 

发展质量比发展数量，更重要。

 

两江新区在经历了10多年的发展，发展成就有目共睹。

 

虽然现在吵着要发展高新区、科学城，但是我们可以预见到的是：短期内也只能把发展速度提上来，然后才能提升发展质量。

 

 

02  

我们就拿同时上榜的两江新区和科学城楼盘做对比：

 

位于大竹林的融创壹号院，共卖了829套，单盘成交了31个亿，排名榜单第2名，而且每套的总价差不多在376万。

 

房子虽然贵，但还是可以卖出这个速度来，这种事情也就只有在两江新区可以实现，再就是渝中区的部分楼盘也能实现。

 

体型庞大的大象，跳起舞来，是不是也很性感？

 

而富力城卖了2014套房，单盘成交了19个亿，每套的总价差不多在94万左右。

 

2014套房，套数排名是第3名，但成交金额排名仅仅是第12名。

 

完全是靠冲量。

 

看到这里，不知道你是不是明白了点什么。

 

如果我们把重庆主城看成是中国，那渝中就是北京，江北就是上海，两江新区就是深圳，而目前的科学城则是发展快速的东部某城市，但不一定是省会城市。

 

虽然都是城市，但就是有差别；

虽然都是房子，而且差别还不小。

 

你拼搏一辈子在重庆买了套房子，但别人只需要卖掉一套上海的房子，然后就可以在重庆买8-10套房子，这你上哪儿说理去？

 

这没办法，不是你不优秀，只是你站的城市的势能，没那么高。

 

几个月前我去上海参加一场演讲分享，主讲人说到上海1000万的刚需可以买哪里时，我和小伙伴彼此看了看，无奈地傻笑了下。

 

对啊，1000万在上海就是刚需，但在重庆就是顶豪了，连300万在重庆都算是很改善的了。

 

但300万你在上海市区都不一定都买得到房子，很可能只能在上海周边的那些城市买房。

 

重庆能拿得出手的那些房子，拿到上海去，可能连入选刚需的资格都没有。

 

但你如果说重庆的房子的设计、营销、产品，都要比上海落后，我表示一万个不认同。

 

重庆房地产除了总价偏低，在其他任何层面都丝毫不逊于一线城市。

 

不是重庆的房地产不努力，它已经很优秀了。

只是它站的城市的势能，没那么高而已。

 

说这些，不是我妄自菲薄觉得重庆不好，而是想客观表达这样一种观点：

 

城市和城市之间就是有差距，房子和房子之间就是有差距，这个我们得承认。

 

但这个差距的产生不是因为你不努力，而是你站的平台，它暂时没那么高而已。

 

 

03 

想必你也注意到了，2021年前8个月的TOP20成交楼盘中，其中有10个楼盘的套均总价都超过了200万，最高的来到了600万。

 

这是什么概念？

50%的TOP楼盘的平均每套房子的总价，都在200万以上。

 

重庆人什么时候这么有钱了？

 

过去我们不是一直觉得重庆单价低、总价低、门槛低，对刚需群体非常友好的么？

 

怎么一晃几年过去，重庆居然发展的这么快，这超出了我们所有人的想象啊。

 

每个人因为所处的生活环境和工作环境，她对城市能产生的链接和感受都是不同的。

 

所以当你觉得重庆的楼市还是和过去那样没多少变化时，那些有钱人已经用真金白银投票了重庆房地产，重庆改善的入门门槛已经悄悄来到了200万。

 

也就是说，如果你总价预算是在200万以内的话，可能你买到好房子的概率会低的多，要多花一些时间去精挑细选。

 

另外一组数据也同样值得重视，100万以下的楼盘有3个，分别是中国摩、金地自在城和富力城。

 

它们都卖了2000套房以上。

 

这代表了什么？

 

在过去8个月时间里，几乎每个月可以卖250套以上，真的很厉害。

你把李佳琦、薇娅喊过来卖房，都不一定比它们卖的更好。

 

而且它们都是超级大盘，拿地时间都相对比较早、地价便宜，所以可以价低去冲量。

 

设想，如果有一天这3个楼盘卖完清盘了，会发生什么？

 

我把TOP23的楼盘也拉了下，第21-23名的楼盘，其中有2个楼盘总价都是在200万以上。

 

也就是说，TOP20楼盘中，将会有12个楼盘的套均总价，来到200万以上。

 

60%的TOP级楼盘都迈进了改善的大门中，那重庆离真正进入改善市场，是不是也不远了呢？

 

拭目以待。