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重庆土拍后,2022年楼市会是怎样? (2021-12-15 11:26:59 )

 

直接切入主题。

 

2022年,重庆楼市将逐渐恢复过来。

 

三点原因,说完就撤。

 

 

01  

要想知道明年重庆楼市具体会怎么样,先得知道重庆如今的楼市,到底发展成什么样子了。

 

答案是,很不好。


2021年9月,重庆住宅卖了85万方;

10月,卖了88万方;

11月,卖了80万方。

 

连续3个月,成交量都在90万方以内。

 

而受疫情最严重的2020年是怎样呢?

 

2020年9月,重庆住宅卖了160万方;

10月,卖了203万方;

11月,卖了191万方。

 

2021年,市场比2020年萎缩了一半都不止。

 

而12月1日-12日,重庆才卖了33万方,估计12月整个销售量大概也在80万方左右。

 

但2020年12月可是卖了255万方啊,市场直接缩水了70%。。。

 

是什么导致了这样一幅局面?

重庆城市价值突然就暴跌了吗?

 

很明显不是。

市场已经没有足够的信心了。

 

换言之,市场底已经基本到了,而政策底早就已经按捺不住了。

 

局部地区加快放贷、某些优质开发商的融资放松,这些都是市场在转变前的征兆,而这样的现象,将会在2022年大规模爆发,明年楼市的环境要比现在要好的多。

 

 

02    

如果房地产还是被这般打压,所有人都承担不起被打趴下之后的代价。

 

举一个小例子。

重庆2022年的社保费又涨了,从每人每月的1321元,涨到1421元,几乎每人每月涨了100元。


看起来不多,是不?

 

如果公司是几百上千人规模呢?

如果公司做了业务了,但一直没回款呢?

如果找银行贷款,突然被银行抽贷了呢?

 

公司老板每时每刻付出去的都是真金白银,但他收回来的全是应收账款,请问公司怎么活?工资还怎么发?社保还怎么交?

 

如果还继续上调社保费,把公司压垮了,更多人失业,反而缴纳的社保费要减少。

 

再问一句,为什么要上调社保费?

 

社保的本质是,年轻人养老年人。


政府养的吃力了,于是把压力传导给企业,如果企业被打趴下了,那社会是不是要乱套了?

 

本来经济就不景气,做实业的惨的很,政府税收收不到多少,而且现在很多地方还是按1%来收的,并没有调回3%。

 

你说,政府不卖地,哪来的钱办大事?

如果土地全部流拍,经济怎么办?

 

君不见,广州、上海、杭州这么多地方的公务员降薪,那些人的房贷车贷怎么办?

工资降低了他们还有干活的积极性吗?

是不是以后懒政怠政的概率会大幅提升呢?

 

我不敢细想。

 

 

03

重庆2021年的三批土地已经全部卖出去了,但是这些土地,在2022年出来的概率,却并不会那么高。

 

第一批次的土地,地价相对较高,在市场上没有什么竞争力,现在已经出来了的项目,几乎没有跑的特别顺的,亏本是常态。

 

还没开出来的项目,操盘手会更加谨慎,因为一旦开出来后卖的不好,可能自己就要被换掉。在这个地产人纷纷下岗的大背景下,她们下岗后还能继续当操盘手吗?


说不好。

这两年离职、下岗、转行的操盘手,多的是。

 

第二、三批次的土地,很多都是被城投公司和国企平台给收下了。这些土地也不会出来,至少在短期之内不会面向市场。

 

因为城投公司和国企平台大概率自己不会去做开发,而是找优秀的开发商去合作开发。找对味的合作伙伴是很需要时间的,找到了还需要在各种流程和工作节奏安排上进行磨合,这就不是在短期内能完成的。

 

从土地端来看,明年的供应量不会太大。

 

从现有的项目来看,今年卖的特别好的项目,基本都快清盘了,没啥存量了,明年也大概率不会推出来什么货了。

 

比如像融创壹号院、重庆天地、华侨城这种高层,


像融创云鼎城、绿城春溪雲庐、华侨城这种洋房,


像碧桂园长桥江山、公园大道、文旅城这种别墅。


这些TOP项目基本都快要清盘了。。。


从存量端来看,到11月底还有532万方存量,还可以继续卖3个月,那3个月之后呢?


不管是从土地,还是现有的项目,还是存量市场来看,2022年的住宅供应量都不会太大,那也就是说,住宅的供销关系会逐渐走向平衡,那房价也会更加平稳甚至有所回升。

 

现在重庆楼市有那么多的工抵房、折扣房出来,其实现在就是一个非常适合买房的好时机。因为随着明年市场行情的好转,政策和供需关系逆转后,房价就会平稳甚至回调。

 

开发商之所以现在打折促销,是因为现在市场行情不好,但是开发商又有回款销售任务。

 

等明年市场行情好了,你觉得开发商还会打折吗?

 

你又不是他失散多年的儿子,开发商如果能多赚一分钱,它凭什么让利给你。

 

以上!


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