保利跟重庆的渊源非常深,早在2004年就进入重庆了,至今已在重庆主城拿了6640亩住宅土地,累计37块土地,总花费金额高达437亿元。(数据不包括麓谷林语项目)
1、
2004年9月,保利进入重庆,拿下龙头寺的387亩土地,开发了香槟花园。
2005年2月,联合重庆汽车运输公司联合拿下两路老城的土地,开发出保利时代阳光。
2006年2月,在龙州湾拿下283亩的保利小泉别墅,容积率仅0.31,但在2019年底保利转让股权彻底退出项目。
3月,保利一口气在鸳鸯拿下3块土地,共396亩土地,楼面价仅197元/㎡,并开发出重庆保利最高端的项目——保利国际高尔夫花园。
9月,在奥体拿下国宾上院项目。
2008年4月,在滩子口拿下心语花园项目,10月又拿下小龙坎的保利康桥项目。
大放水过后,保利在6月拿下大石坝895亩的保利江上明珠项目,耗资38.1亿元,
9月,又分别在石马河、二郎和鹅公岩,分别拿下保利香雪、保利可爱岛和保利港湾。
保利香雪体量有213亩,保利为此付出了不少努力,溢价率高达153%才争抢过来。
2011年9月,在杨家坪拿下花半里项目。
2012年,在石坪桥拿下爱尚里项目。
到12月,又在交通大学拿下林语溪项目。
一口气拿下了5块土地,累计1460亩土地,共耗资91亿元。
1月,在华岩拿下258亩的金香槟项目,这是收购美每家的。
6月,联合万科拿下溉澜溪的保利观澜项目,可开发体量高达124万方。
9月,在北碚老城拿下427亩的茵梦湖项目,容积率仅为1,妥妥的改善项目。
9月还在六公里拿下351亩的保利观塘项目,至今也是该片区二手房价格最高的楼盘之一。
2016年,在观音桥拿下61亩的保利天汇。
2017年,分别在茶园和龙州湾拿下保利堂悦、碧桂园保利云禧。
2018年,分别在悦来、鱼洞和中央公园,拿下保利时区、大国璟、中央云璟项目。
2019年,还是同样的节奏,继续在悦来、鱼洞和中央公园拿地。
2020年,分别在石马河和悦来拿下阅江台、拾光年项目。
2021年第一批次,分别在石桥铺和中央公园拿下高价土地,中央公园的土地至今仍是重庆的地王。
2、
保利这一长串在重庆的投资动作,可以看出这么几点规律:
1、
2、 在主城9区里,
3、
其次是江北核心区,有1663亩,占比25%
再是九龙坡核心区,有1028,占比15%
然后是南岸核心区,有792亩,占比12%
最后是巴南区,有787亩,占比12%
4、保利在重庆有明显的拿地阶段,2017年正是分水岭。
2017年后,保利改变了拿地策略,大举进军两江新区的热点板块,如中央公园和悦来,分别拿下了3个项目,共耗资139亿元,累计体量共有1087亩土地。
首先就是重庆市场发生了变化,楼市慢慢火起来了,新区更是当红炸子鸡,保利要想冲规模,去这些热点板块开发项目,规模很快就能冲上来。
那为什么不去科学城拿地呢?
那边也很火啊。
重庆很多开发商,在某个区域深耕后,赚了点钱,于是心态就有点飘了,冒冒然就去新区拿地,结果把自己套住了。
留在江北核心区还好,毕竟经过江上明珠、保利天汇、保利香雪、保利观澜等项目的发酵,保利在江北区的口碑还算是比较不错的,而且江北区的项目不多,竞争程度一般。
但如果留在九龙坡核心区,面临的竞争压力就大了。
众所周知,九龙坡核心区的楼盘太多了,而且客户基本都是南区土著,客户量有限,基本是存量客户,竞争非常激烈。
3、
最近10年,重庆保利的产品结构是这样的:
2013年,150万内的刚需产品占比97%
2018年,刚需产品占60%,刚改占24%
2021年,刚改占48%,是绝对主力
2022年1-9月,刚需占31%,再改占13%
以上这些数据说明了什么?
1、
2、 一直到2020年,保利都还是以150万以内的刚需产品为主,占比58%,但这两年,保利的变化也是挺大了,刚改已经占了绝对主导了,而且300-500万的产品占比都高达13%了。
3、
2022年的重庆楼市整体下滑的很厉害,而保利的再改产品却逆流而上。
90㎡以下的房子,占比从2013年的38%,下滑到2022年的3%;
90-100㎡的房子,占比从2013年的24%,上升到2022年的59%;
120㎡以上的房子,占比从2013年的12%,上升到2020年的44%,即便到2022年该占比也是在30%左右;
4、
但在产品方面,保利又呈现出了完全不同的特征,即:产品的功能性非常明显。
比如建面80-90㎡。
2014年时,两房占比高达97%
而2021年,三房占比却高达59%
比如建面100-110㎡。
2014年时,两房占比高达74%
而2022年,三房占比却高达98%
比如建面130-140㎡。
2014年时,三房占比高达84%
而2022年,四房占比却高达86%
比如建面160-180㎡。
2013年时,四房占比高达100%
而2021年,五房占比却高达61%
所以,不管是小面积,还是大面积,保利的房子都非常讲究功能性,追求房间数量,而不是更舒适的空间。
真正改善的房子,其实跟面积关系并不大,而是跟房间数量有关。房间数量的多少,基本决定了个人在这座房子里的生活方式。
110㎡的四房,和110㎡的两房,虽然面积相同,但里面住着的人,注定就是完全不同的,客群完全就是两个阶层。
从这个层面可以看出,虽然保利的房子的面积是越来越大了,但相对应的,房间数量也是越来越多了。
所以保利的客群,其实并没有完全改善,其实本质上还是那一撮人——关心房间数量、关心房子功能性的人。
5、
这10年来,保利总共卖了49856套房子,住宅累计销售金额为540亿元。
保利爱尚里、保利观澜是
保利堂悦是
和光尘樾、中央云璟、金香槟、花半里、茵梦湖、大国璟、保利天汇,都是
比如溉澜溪的保利观澜,鸿恩寺的江上明珠,观音桥的保利天汇,茶园的保利堂悦,六公里的保利观塘,石坪桥的爱尚里......
前段时间,保利各城市的各项目可以打出5%的首付分期,而这在其他央企里是大概率通不过的,单审计方面就通不过。
今年重庆这个市场大家也都知道,下滑的比较厉害,那接下来保利还会有其他哪些比较灵活的营销动作呢?
且看保利。
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