今天，重庆三批次土地终于上线了。

不用去质疑也不用去惊讶为何要在这个时间节点发布，我们现在能够看到的上线的土地，大概率全部都会成交，我也不说是哪些房企了，等12月看吧。

也就是说，在这个期间内，领导们沟通了大量的房企，房企们虽然吐了一肚子的苦水，但最后还是把拿地意向给确定下来了。

重庆三批次土地中供应10宗地，总占地面积881亩，计容可建面积约94万方，供地起始总金额约64亿元，起始楼面地价6769元/㎡。

土地具体明细很多地方都有，你们基本都能找到，我就不多说了，简单说几点我对这次土拍的看法。

1、 三批次土拍应该是重庆2022年最后一次土拍，假设全部底价成交，那么，整个2022年，重庆就供应了4093亩住宅土地，可开发体量为467万方，总成交价位300个亿。

这些数据高不高、好不好呢？

不高，数据肯定是在降的。

但是好是坏，一时说不清楚。

2017年供应了17044亩住宅土地，2020年供应了17334亩，而2022年则只供应了4093亩。

2017年卖了1173亿元的住宅土地，2020年卖了1148亿元，2022年则只卖了300亿元。

所以，数据很明显的在下降，跟最高点相比至少下滑75%以上。

2、那这个趋势好不好呢？

只能说，顺应了时代发展的趋势。

2022年重庆供应了467万方住宅土地，新房市场从1-9月共卖了473万方住宅，预计整个2022年新房市场大概会卖600-700万方，土地的供应量是跟不上新房销售量的。

基本上最近这5年，重庆的土地市场销量，都赶不上新房市场销量。

这其实是个好事，我从中也看到了重庆领导们的操盘决心。

大家都知道，今年1-9月重庆新房市场同比下滑了70%多，这对所有的市场从业者来说都特别难熬。

但真正决定市场销量的因素是什么？

不是什么经济大环境，也不是什么购买力，而是供需关系。

只要把供需关系平衡下来，重庆市场又会慢慢的趋于稳定，最终会逐渐走向良性循环。

新房市场从2000万方量级下滑到700万方量级，这是时代的大趋势，没办法，挡不住。

所以应对措施是什么，主动减少土地供应量，让市场上一时间在卖的项目，自动地去跟需求相匹配。

重庆这个3000万人的市场，再加上成渝经济圈（重庆可确定性吸附过来的）大概有2000多万人，加起来5600万人左右，这么大的市场里，总有人要买房结婚，总有人要改善置换，总有人要低吸高抛。只要供应量不超过这些人的需求量，市场总会慢慢好转起来。

低量级的市场良性循环，比高量级的市场无序踩踏，要好的多。

3、 为了保持这种低量级的市场良性循环，相应的代价就是少卖土地，不能再天量供应了。2022年重庆主城就只卖了300亿土地，这对城市财政而言显然是不够的，城市的运转需要钱，大量的钱。

所以，重庆领导们要想办法找新的增财方式了，以填补起土地财政的空缺。

比如REITs就是个不错的选择。

现在北京、深圳和厦门都已经成功发行保租房REITs了，REITs拟募资规模超过1200亿元。

我听说重庆也正在将几个重点公租房打包进REITs来销售，但现在暂时还没上线，有了解情况的朋友可以来私信聊下。

保租房REITs，绝对是未来房地产的主流玩法。在现有土地财政难以为继的情况下，若重庆能在REITs里分得一杯羹，那肯定会是重庆楼市里的转折点。

4、还是说下三批次里的典型土地。

寸滩的土地规模最大，有314亩，其中住宅土地是200亩，土地的起拍总价是24亿元。地段这么好的土地，听说是找了国内非常知名的设计师来操刀，光设计费就是大几千万，设计还是很惊艳，希望能不辜负这块土地。

茶园北的土地价格居然贵过了南坪，按地段、配套的齐全度来说，南坪土地都要好的多。

不过想想，茶园北的土地经常被拍出高价，最高的还有每平米1万多的，不能用市场角度来思考茶园北的土地。

这次土拍的讯号也不同往常，平日里的土地销冠如西永、中央公园、蔡家等区域，这次都没有土地供应，有点反常。

以上。