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三批次土地上线,重庆楼市的转折点终于来了! (2022-11-21 17:50:35 )

 

今天,重庆三批次土地终于上线了。

 

不用去质疑也不用去惊讶为何要在这个时间节点发布,我们现在能够看到的上线的土地,大概率全部都会成交,我也不说是哪些房企了,等12月看吧。

 

也就是说,在这个期间内,领导们沟通了大量的房企,房企们虽然吐了一肚子的苦水,但最后还是把拿地意向给确定下来了。

 

重庆三批次土地中供应10宗地,总占地面积881亩,计容可建面积约94万方,供地起始总金额约64亿元,起始楼面地价6769元/㎡。

 

土地具体明细很多地方都有,你们基本都能找到,我就不多说了,简单说几点我对这次土拍的看法。

 

 


1、 三批次土拍应该是重庆2022年最后一次土拍,假设全部底价成交,那么,整个2022年,重庆就供应了4093亩住宅土地,可开发体量为467万方,总成交价位300个亿。

 

这些数据高不高、好不好呢?

 

不高,数据肯定是在降的。

但是好是坏,一时说不清楚。

 

2017年供应了17044亩住宅土地,2020年供应了17334亩,而2022年则只供应了4093亩。

 

2017年卖了1173亿元的住宅土地,2020年卖了1148亿元,2022年则只卖了300亿元。

 

所以,数据很明显的在下降,跟最高点相比至少下滑75%以上。




2、那这个趋势好不好呢?

 

只能说,顺应了时代发展的趋势。

 

2022年重庆供应了467万方住宅土地,新房市场从1-9月共卖了473万方住宅,预计整个2022年新房市场大概会卖600-700万方,土地的供应量是跟不上新房销售量的。

 

基本上最近这5年,重庆的土地市场销量,都赶不上新房市场销量。

 

这其实是个好事,我从中也看到了重庆领导们的操盘决心。

 

大家都知道,今年1-9月重庆新房市场同比下滑了70%多,这对所有的市场从业者来说都特别难熬。

 

但真正决定市场销量的因素是什么?

 

不是什么经济大环境,也不是什么购买力,而是供需关系。


只要把供需关系平衡下来,重庆市场又会慢慢的趋于稳定,最终会逐渐走向良性循环。

 

新房市场从2000万方量级下滑到700万方量级,这是时代的大趋势,没办法,挡不住。

 

所以应对措施是什么,主动减少土地供应量,让市场上一时间在卖的项目,自动地去跟需求相匹配。

 

重庆这个3000万人的市场,再加上成渝经济圈(重庆可确定性吸附过来的)大概有2000多万人,加起来5600万人左右,这么大的市场里,总有人要买房结婚,总有人要改善置换,总有人要低吸高抛。只要供应量不超过这些人的需求量,市场总会慢慢好转起来。

 

低量级的市场良性循环,比高量级的市场无序踩踏,要好的多。

 



3、 为了保持这种低量级的市场良性循环,相应的代价就是少卖土地,不能再天量供应了。2022年重庆主城就只卖了300亿土地,这对城市财政而言显然是不够的,城市的运转需要钱,大量的钱。

 

所以,重庆领导们要想办法找新的增财方式了,以填补起土地财政的空缺。

 


比如REITs就是个不错的选择。

现在北京、深圳和厦门都已经成功发行保租房REITs了,REITs拟募资规模超过1200亿元。

 

我听说重庆也正在将几个重点公租房打包进REITs来销售,但现在暂时还没上线,有了解情况的朋友可以来私信聊下。

 

保租房REITs,绝对是未来房地产的主流玩法。在现有土地财政难以为继的情况下,若重庆能在REITs里分得一杯羹,那肯定会是重庆楼市里的转折点。

 




4、还是说下三批次里的典型土地。

 

寸滩的土地规模最大,有314亩,其中住宅土地是200亩,土地的起拍总价是24亿元。地段这么好的土地,听说是找了国内非常知名的设计师来操刀,光设计费就是大几千万,设计还是很惊艳,希望能不辜负这块土地。


茶园北的土地价格居然贵过了南坪,按地段、配套的齐全度来说,南坪土地都要好的多。

 

不过想想,茶园北的土地经常被拍出高价,最高的还有每平米1万多的,不能用市场角度来思考茶园北的土地。

 

这次土拍的讯号也不同往常,平日里的土地销冠如西永、中央公园、蔡家等区域,这次都没有土地供应,有点反常。

 

以上。

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