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选择 (2018-03-15 08:13:45 )

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程老师给我们讲讲如今不少房企都很焦虑:第一步都要在3~5年内突破100亿的生存线,第二步就要快速突破1000亿元的发展线。并且一定要据此配置人力和资本,而且颇具效果。

国人一直不乏雄心——几乎每一个房企都有着千亿梦想,在整个塔尖上的十几家企业还有着万亿梦想。更可爱的是,大家不止于拥有梦想,还给出了比较激进的时间表,要快速达成目标。

作为业界的大咖,程老师对于某些加足杠杆、开足马力的企业表达了相当程度的担忧。

战略

五年前出现了房地产白银十年的说法,大家还对于未来有些担心;转眼间就又变成了钻石十年,每年12万亿上下的销售额,再加上相当数量的自持商办物业,现在的房地产开发已经走在高位上了,不少人又高歌猛进了。

有一个不争的事实,如今的销售物业开发风险确实在不断放大——20176月底公布的统计数字表明,中国的人均住房面积已经达到了40.8平方米,从集约使用土地的角度和节能的角度分析,这个数字都已经够大了。

增量市场没有持续、高速发展的可能性,有人估计就在3年上下;未来肯定是存量加增量的市场,再往后就必定进入存量市场。

选择

战略即选择,确定做什么和不做什么。

如今只要您做房地产开发,您就不能回避商办。十年前刚刚出现纯粹的商办地块,如今100%的商办地块已经是屡见不鲜了。特别是不少挂牌条件强调了相当面积的物业、在多少年内不得销售等。

于是运营就浮出水面,同样的地段和同样的物理空间,在不同的运营水平和能力之下,其价值就有天壤之别。

销售物业开发对于政策的依赖度极强,会出现聚变的情形,比如20094月时还13500/平方米的住宅,到了年底就卖39000/平方米了,简直是匪夷所思。

而经营性物业可是一平方米、一块钱、一天这么积累下来的,是心血和功夫的结晶,不会出现聚变。

企业一定要选择,当然有些选择是主动的,有些是被动的——只要您做开发,就无法回避经营,未来经营是企业的最核心能力。

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