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老鲁弹棉花16:地产调控齐咕隆咚隆咚锵 (2018-04-08 17:55:08 )

 愚人节好像不热闹了,前几年朋友之间还兴致勃勃地开开玩笑,中招之后哈哈一笑了事。大概新鲜稀奇的东西太多了,审美疲劳,愚人节这种老套的传统游戏好像激发不起新新人类的兴致了。愚人节日趋冷淡,跟商业社会里策划出来的“光棍节”“情人节”之火爆形成鲜明反差。

不过,地产市场却在这个老大的节日来临之前行动起来,愚人节前一天,海南颁布号称史上最严厉地产调控政策,委实给愚人节添了一层黑色幽默的彩,算是一景。或许是我沁在地产媒体圈子太久,早已对这些最高级的形容词有种生理上类似呕吐前兆似的反应。而且我一直是反其道而想,拍苍蝇打老虎就是因为苍蝇老虎已经肆虐横行了。历史的经验是,只要是地产又出了什么“史上最”,一般接下来几个月内,该地的楼价都有一次报复性增长。合肥如是南京如是南宁如是以及其他城市莫不如是。缘何?

 

城市要大 还要大

 

大城市不是什么高瞻远瞩设计出来的结果,而是自然生长出来的,是人类更紧密的大规模社会分工与协作的结果。

房价为何一涨再涨?其实没有原因,房子的价值本来就在那里,遇到合适的环境和条件,它的价值就凸显出来,谁拿了就是谁的。就像那句:未来已来,只是尚未而已。那些碰巧或者先知先觉的人,占了这波经济浪潮的红利而已。

城市中国城市发展,人口聚集效应还在进行中,并没有结束,大城市的规模还在扩大。有学者认为,我们的城市不是太大了,而是太小了,比如日本的人口是1亿多,而一个东京就有2700多万人口,墨西哥城、首尔、纽约等城市都在总国民人口中占的比重,比北上广深要高。我泱泱13亿,需要更多的大城市,需要更多的大规模社会网络协同。

现在都说互联网革命,互联网本质上提高的就是更多的陌生人相互分工协作效率和规模。从这个定义出发,城市就是人类最早发明的互联网之一,在城市里,更多的人聚集在一起,更精细的分工协作。

根据互联网上的梅特卡夫定律,网络的价值=用户²,那么人口越多的城市价值越大,而房产的价格正是一个城市价值物化的体现之一。北京建外一个街道的小铺面就是要比山村的一栋豪华别墅值钱,地段地段还是地段的支撑点就在这里。

另外,除了几个边缘省份外,几乎所有的二线和上规模的三线城市,都在修建地铁等大型公共交通系统,其本质也跟互联网修建更多的基站没有什么不同,都是在加速人口的快速流动,提高城市的效率。去年杭州、南京这些城市房价突飞猛进,一个重要的原因是地铁打通了这些城市的任督二脉,让人口流动的速度更快,协作更有效率。看看重庆、南宁一条条轻轨、地铁的开通,杭州、南京就是先例。海南随着基础设施的完善,国际旅游岛的发育,加上本来就有的天然资源优势,结果自己去想吧。

 

真实的房价躲猫猫:外收

 

如果哪个用纯市场经济的框架来分析地产市场,呵呵,那叫没弄懂什么叫中国特色。应该坚持不懈看新闻联播,积极努力学习文件精神。少弄些数据,多看些讲话。用市场分析模型得出来的结论往往谬之千里,十多年一直唱衰地产的某大V刀,一次次被打脸,充分说明党性不足。地产所需要的要素在ZF手里,交易的环节用的是行政调节,比如各种“限”。应该说,地产这个特殊的行业目前还不是一个充分的市场。

我所在的广西,地产分销公司们又找到了新的门道——“外收”。由于限价政策,往往是地产公司与分销公司联手,将房价上涨部分交由分销公司收取。为了规避风险,购房者得不到所售楼盘公司和分销公司的任何凭据,只是口头承诺,收据都没有。购房的溢出款项也不小,动辄几万,甚至几十万。突然增加了购房者的资金风险,同样的事情早在2010年的昆明,有家叫东骧神骏的楼盘也干过这样的事情,后来,外收的公司人去楼空,而由于那年房价增幅较大,代收公司又关门大吉,该楼盘无法确认这批预付款购房者资格,加之本身也不愿意低价卖出,以至于酿成社会事件。

上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。市场不是万能的,社会问题用市场化的手段解决,比如公共教育、社会医疗,教育和医疗过分市场化,历来遭人诟病!同理,用行政手段解决市场问题,往往事与愿违,而不是事与愿附。可是偏偏在地产市场,是“上帝”管“凯撒”的事情。公权力机构重公平,不患寡而患不均;市场重效率,实现自身效益最大化。地产市场就是一个叠加态的量子纠缠,既是社会问题,又是市场问题。

不单单是地产,包括好多行业都不是,充分的市场里,信息公开对称并且及时地反应到价格上去的,比如股市就是一个有效的市场机制。

房价一路涨到现在,限价、限购、限贷这些政策,几乎没有一项地产的调控政策都有一个良好的初心,让更多的人丰富更价廉物美的居住换条件,改善每个人的福祉。这个良好的心愿,每每是事与愿违。一直以来,主流经济学中的两大门派:凯恩斯主义和亚当斯密以来的古典经济学派吵了百多年都没有谁胜谁负,都有道理。市场失灵的时候需要政府干预,管的过宽过细,又把市场给管死了。这种微妙的平衡天难地难,一刀切透出的是制定政策者的懒惰和认知偏狭。

 

精细分化开始了

 

划归出一个市场边线,让哪些居住属于社会保障性质,哪些是市场调节,边界不清,导致一统就死,一放就乱的现象屡屡发生。这方面主管机关也在做不断积极尝试,比如共有产权,政府持有部分产权,解决了房价高企的部分刚需困境问题,家庭经济条件转好了可以赎回产权。也有些一直推进但成效不大的尝试,廉租房由于缺乏主观动力,一直是雷声大雨点小;而去年炒的火热的租售同权并不成功,以广州为例,一个租客的子女就近入学需要具有本市户籍或者人才绿卡,还要按入学积分标准,监护人没有自主产权房且是唯一居住地等一大堆条件。

慢慢发现,房地产在经历了爆发式增长后,与其他行业一样,在消费升级的大潮中,也在重塑和迭代,产品和方式更加精细化,市场主体的参与各方包括主管机关,积极做出众多有益的尝试,小步迭代,点个赞,祝我们的生活越来越好!

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