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房价里的薛定谔之“滚” (2019-04-08 17:32:13 )

 329日,南宁五象新区再次成为热点,面粉价再次贵过面包价。3月土地市场大戏连台:重庆120轮、杭州104轮、南昌187轮、广州、沈阳、苏州、厦门、合肥、甚至阜阳、徐州、宣城等中小城市,频频爆出新地/王。被禁的词汇/再次成为行业流行。伴随着的是又一轮对房价上涨的猜测,跟着就出来一些楼盘要涨价的传言,房价又成了一个扑朔迷离的事情。

涨还是不涨这不是个问题

网上曾经流行一个薛定谔之滚的段子:说是女朋友对你说,其实是要你真的在她眼前消失和要你抱一抱的叠加态之中。你如钢铁直男一样的走开还是大着胆子壁咚,取决于你选择什么动作。

房价的涨跌也在一定程度上取决于土地的成交价格,面粉贵过面包只不过是去掉了时间因子这个变量一样。当一个城市的经济总量和人均收入都在递增时,由于当今社会的马太效应,2%的人占据98%的财富。财富的集中,让位于城市中心地段的房产有了增值的空间。

要用动态而不是静态的视角看房价问题,就像在二十年前就有媒体推算出当时的房价,普通工薪族要用100年甚至1000年才能买的起一套房子。可是,二十年的发展,房子还是越来越贵。

首先,房子是针对一个城市1/4的人准备的,如果一个城市前25%的都买不起房子,那么这个城市的房地产肯定是哀鸿遍野,一片萧条。也就是说,这个城市的中高收入者买房住,低收入人群租房住。应该不会有很大问题。

再者,房价是对未来预期的贴现支付,按现在南宁前25%的收入水平,大概是8000-10000/月,一年大概10-12万,两口之家的年收入在20-24万,如果收入按咱们现在鸡滴屁增长率,每年6.5%的复合增长,10年后是37-45/年左右。五象新区目前的一套90平小三室的房子守家在120-200万左右,这么一算南宁的房价收入比还有相当的想象空间。

房子=城市股票

房价涨跌不仅带来相应资产价值的涨跌,买了房子,往往也是进入这个城市的公共服务体系的一道门槛,享受子女入学、医疗保险等城市的公众配套服务。如此看来,学区房就是大蓝筹,五象也算是南宁的绩优股。2018年南宁土地市场成功出让国有建设用地49宗,总出让面积约328.102万平方米,总成交金额约246.3075亿元。其中的五象能占到2成多,可见五象对于南宁的意义

房子=货币资产

至于主流话语宣传里,房子是用来住的这个口径,基本属于以偏概全的混肴视听。没有认识到中国房产这个刚性泡沫的本质。房地产作为财产权、城市股权、银行债权等众多金融功能的承载,已经不仅仅是用来住这么简单了。

从个人层面上看,房子附属其上的社会功能不容小觑,目前居民资产配置中,绝大部分资产就是房子。资产缩水,不仅仅是心理问题,还是社会问题,关乎安定团结的大好局面。

从宏观层面上看,房价大跌将会引发国家资产负债表崩溃而触发国家兜底。有学者将此称之为——“看跌期权。土地出让金,可以看成未来七十年税收现金的资本化;购房者,则是做一个反向债务年金化支付——住房按揭。而基于土地抵押和担保的平台融资,则是地方债。据数据显示,居民住房按揭,土地显性或者隐性抵押的平台贷款,再加上中间债务——房地产开发贷款,加起来超过八十万亿。中国的房地产,是一种债务现象,本质确实是一种货币现象。是最具中国特色的一种货币发行方式,独此一家,别无他例。

房产=货币信用体系

美国有个美联储,用联邦税收质押发行美元。美国从废除布林顿森林体系开始,脱离实物货币的束缚,开启了全球经济的一个信用时代,是当今的主流。央行们通过缩表或者扩表,调节货币供应量来调控宏观经济;我们则有个国土局,用土地质押、多重经济杠杆撬动经济发展。从分税制开始,用土地供应量基本跟经济的过热或过冷正相关。

世界上的两大经济体,分别创造了信用货币体系和土地货币体系。并且两大经济体都有一个刚性兑付期权,美国的股市不能跌,中国的房价不能跌。股市下跌就是米国不行了,让米国再次伟大这句口号就成了空了吹。房价下跌,中国人民不干了。走上街头:还我血汗钱,黑心开发商,还动不动就砸烂售楼部。迅速由一个商业问题转化为社会问题。其实某些们还真巴不得大众这么做,你看,还是要稳定房价吧。平稳走高才是你好我好大家好。但这事又不能敞开了说,土拍的新闻现在都不好上。闷声发大财,媒体少聒噪!

当年伊拉克的萨达姆触动了美元根基,因为他试图用其他货币而不是美元交易石油,是可忍孰不可忍。而不是一般认为的美国是为了抢夺石油资源,更不靠谱是美国是为了世界警察的形象。

千说万说,土地是中国之根基,谁动谁遭。即便如现在的海南,一连串的限购限贷限土供,态度坚决地跟房产决裂的样子。但积极地推进农业土地利用,推进大健康,建设康养小镇战略,只不过是换了个方子抓药而已。

总之,房价不敢跌,也不能跌!薛定谔的,在房产领域已经有了套路和动作。三月底各地的这批地/王热,只不过是春江里的鸭子水暖之前的动作前置而已。

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