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落户放宽 一种趋势悄然形成 (2019-04-15 14:21:42 )

 房产走势短期看政策,中期看城市发展,长期看人口。但归根结底还是看人口。房产经过了18年的再次收紧,去杠杆、限购限贷等一系列措施,短期内再出严厉调控政策的概率不大。2019年4月8日,国家发改委公示《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称“公示”):全面取消或放宽大城市落户限制,首提“收缩型城市”,允许都市圈内城乡建设用地节余指标跨地区调剂,改进人口统计方法,推进成渝、边疆城市群发展……一大波重磅消息,令人不能不感觉到一股新的趋势正在悄悄来临。

取消或放宽户籍限制是否在某种程度上消解之前各地的房产限购令?允许“收缩型城市”所在都市圈节余指标调剂,是否会带来这些城市人口和经济的双重流失?3月各地疯狂的开发商拿地热潮是他们未卜先知还是提前洞悉了政策的方向?

超级城市虹吸:大者愈大

这次首提“收缩型城市”的概念,一般的定义是指一个地方出现人口负增长,根据相关研究,中国大概有三分之一的城市出现人口负增长。国际上发达国家市场经济的一些做法就是政府的规划和建设应该顺应人口变化趋势,人口收缩的城市一般都是“收缩型规划”,有些空置房子就要逐渐拆除。中国的情况则是,几乎所有城市,包括收缩型城市在内,都在做增长型规划,而大量增长型规划在最后落地时就变成工业园或新城,从而导致工业园和新城空置。又由于建设中存在大量政府借债行为,结果建是建好了但地方政府债务也上去了,而且没有持续的GDP增长和税收,偿债能力出现问题。

这次的“公示”透露出顶层在城市整体平衡发展上新的考量。被定义收缩型的城市,特别是中西部地区落后地区,可能要考虑收缩和减量规划,最终政府的规划和建设要与人口流动方向一致起来,不能在人口减少的时候再做增量规划。

房价的高企,在一定程度上,就是这种土地错配和城市自发性扩张冲动带来的后果之一。不管是哪个城市的当政者,搞开发、促建设、抓形象工程,扩容城市,成了政绩的标配。而一个城市的规划往往是按户籍人口进行配置的,而人口流出的城市公共配套则呈现大马拉小车,出现空心开发区、“鬼城”等现象;而像北上深杭这样的人口净流入城市,则出现土地资源稀缺。土地价格奇高,稀缺必涨价。

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“公示”指出:用地节余指标,可以在都市圈内调剂,就拿成渝城市群来说,地可能不是一种限制,在供需上缓解以前的土地资源错配,这才是解决房价增长过快釜底抽薪的正确姿势。人口净流入城市的规模也可能进一步扩大,并推动相关公共服务工程的加强,激发城市活力。

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中西部省份在全国土地供应中所占的份额

城市作为人类有史以来最伟大的发明,创造了人与人的互动链接,开启了大规模协作的序幕。到目前为止,还没有发现超大城市继续膨胀的迹象。北京、上海、深圳、东京、纽约等这些超大规模城市的虹吸效应还在继续。根据复杂系统科学研究学者、圣塔菲研究所前所长杰弗里.韦斯特在去年新书《规模》里的论述,城市作为一个复杂系统的生命体,它的规模效应将不受生命体征的限制。也就是说,超大规模城市将可能继续扩容。这是复杂系统的客观规律,不受行政意志的左右。

回到南宁,在目前全球化在东盟区域蔓延的趋势,东盟所在区域,随着中国综合实力的进一步增强和在国际上越来越重的位置中国成为全球第一大经济体,只是个时间问题。东盟需要一个区域化的国际都市涌现,完成对东南亚的区域辐射。对于南宁是一次历史机会,并且从近两年的人口流入情况看,净流入的比率在增强。2017年,经核算南宁常住人口达886万人 人口净流入171万南宁也将表现出城市吸附力的巨大增强。

  在比特世界有个网络效应,经济学上叫马太效应。强者恒强,大者愈大。作为超级城市的网络效应已现端倪,人们用脚投票,逃离北上广只不过是“飘一族”的诗和远方,真正的是越来越多的人、资金,都在向这些超级城市集结,且不可逆。

 

城市抢人:自由迁徙大势所趋

网上有个关于西安落户的流行段子:说去西安走亲戚,警察问:"你是西安人吗?""不是,我来走亲戚的。""带回派出所,他符合亲友投靠落户的条件。"去西安火车站转车,警察问:"你什么学历?""本科。""带回派出所,办理学历落户,火车票的钱给他报销。"

早在去年3月1日,南京市宣布,研究生者40岁以下的本科生可以直接落户南京。而之前,想要落户南京其实挺不容易的,早些时候你得先买套房吧,后来有了积分制,落户就更困难了。而不止南京,珠海市也全面放宽了落户政策。再之前的2月28日,宁波市也宣布放低落户门槛。更早的时候,落户西安,从上述的段子里就可以看出,各大城市将从"人才之争",变为"人口之争"。这次出台的公示不过是顺水推舟承认现实而已。

各地户口制度,将对年轻人完全开放,甚至疯狂倒贴。这意味着,在未来,劳动人口的供给会大大减少,退休人口会急剧增加。大约15年后,90后和00后成为社会主流,中国将从一个9亿人工作,5亿人无法工作的国家,变成一个5亿人工作,而9亿人不能工作的国家。年轻人的剧烈减少,会导致城市的竞争力大大下降,所以各大城市开始上演"抢人大战",纷纷开放户口政策。

前不久,中国社科院人口与劳动经济研究所和社会科学文献出版社发布了《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告No.19》。这份报告给出的六个中国人口与劳动变化的趋势中,第一个趋势是,中国的劳动力转为负增长。报告说,劳动力的无限供给,曾经是中国经济的一个重要优势,但是进入21世纪之后,中国的劳动力供给发生了重大变化。首先是劳动力从过剩转向短缺;其次是劳动年龄人口数量开始减少。报告引用联合国的一个数据说,中国的劳动力人口会持续加速减少,到2050年会减少两亿人。第二个趋势是,人口抚养比的上升。人口抚养比指的是,总体人口中,“非劳动年龄人口数”与“劳动年龄人口数”之比。中国人口抚养比的转折点出现在2011年,当时是从2010年的34.2%提高到34.4%。换句话说,2010年1000个劳动力人口需要养活342个非劳动人口,到2011年,1000个劳动人口需要养活344个非劳动人口。报告说,未来人口抚养比会进一步提高,因为劳动年龄人口在减少,老年人口在增长,同时,放开生育政策后,儿童的“抚养比”也会上升。

人,才是第一生产力,所有的竞争,归根结底都是人的竞争。当人口结构化调整来临之际,谁抓住了年轻人,谁就拥有未来。

人的自由流动是社会的必然趋势,尽管这种禁锢几乎持续了中国的整个文明史。目前,户籍制度也只有朝鲜、古巴等几个国家才有。户籍制度的发明还要追溯到商鞅变法那个时期的秦国,在这之前,国际主义战士墨子可以徒步千里奔袭去援助他国,苏秦可以挂着六国的相印沿街招摇,孟子可以自由出入稷下学宫,见梁惠王开口就是君何必言利。包括大一统的秦以及之后的历朝历代也都沿用了户籍制度,以农业立国的政体必须把人和土地绑牢,有利于管理和征税。直到新中国成立的第一部宪法才有了一条:自由迁徙的权利。但却在之后的第一次修宪中,这条悄悄地不见了,直到现在。

但是,随着中国从农业文明到商业文明的蜕变,伴随的这套由来已久的户籍制度,其实已经成为进一步发展的羁绊。古语云:良禽择木而栖,人才集结必然带来城市的发展和繁荣,房子自然水涨船高。

就在前不久,上面段子中的主角西安成功上榜一家国际研究机构的“全球年度房价增速最快城市”。这或许就是一个成功抢人大战中的一个注脚吧。

 

    在户籍制度之上所采取的房产限购政策,落户放宽无疑是一种消解。为了房子,婚都敢离的国人,换一个户籍也不会有什么大问题。中国人的房产情节根深蒂固,在不安全感普遍缺失且投资理财渠道单一的当今,只能有所加强。

开发商抢地 理性还是不理性?

时间仿佛又回到了10年前,在2009年,人们仿佛还没有从08年的金融危机中缓过神来,楼市却也是在3月出现了一次集体的开发商抢地小高潮。在那之后,大家都知道了的,房产一路高歌猛进。无独有偶,同样那个时候高喊“拐点论”的那家企业,在去年年底企业内部大会上打出“活下去”的标语。

当理性的企业碰到不理性的市场,到底谁错了?

让我们在重温一下刚刚过去的那个月末拿地的精彩:重庆120轮、杭州104轮、南昌187轮、广州、沈阳、苏州、厦门、合肥、甚至阜阳、徐州、宣城等中小城市,频频爆出新地/王。

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三月明显的有个反弹信号,传统意义上,特别是在两广地区,置业买房一般都是要清明过后。开发商的表现也恰恰在清明的前几天出现了一个买房行为的动作前置。难道仅仅是巧合?恐怕未必。

西汉的刘安在《淮南子·说林训》中讲了一个削足适履的笑话。一个人穿鞋子,发现脚大鞋小,就觉得鞋子没有问题,是脚的问题。面对市场,总有一些精英,他们建造了非常“完美”的预测模型,但是预测市场就是不准,于是他们说市场有问题。当然,真正的投资人知道,市场永远是正确的,要错也是你的模型错了

我们应该记住,既成的事实一定有它的道理,如果我们不能理解它,恐怕得从自身找原因。请记住,如果预测和市场不一致,错的是预测,而不是市场。

 

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