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买房般若波罗蜜多心经 (2019-04-22 16:03:05 )

 如是我闻:观外来买房者,是诸法皆控,当局期房价不生不灭,不增不减。彼城市,无道路拥堵,无城中村乱象,无脏乱,乃至无行乞者,无糟粕,光明澄澈尽。神鸦社鼓,俨然人间乐土。然,梦想者纷纷而入,衣食住行,人之所需,浩浩汤汤,迁入城市。

观买房时,照见置业顾问各种说辞,繁复华丽,信口雌黄;滔滔不绝,不知可否;心有所动,顿萌买意,思前想后,举棋不定。众友分说,莫衷一是。

今试解之为下中上三法,一家之言,仅供参考。是大白话,大真话,大实话,远离商铺,按揭按揭定要按揭大家都按揭公积金最好诃。

且记:我说心法,即非心法,是名心法。

 

下法:刚需买房哲学的数学原理

    

如果你是等着买房后才能管丈母娘叫丈母娘的时候,或者你打定主意要有一个自己的独立空间,打算买且仅能买一套。也就是房产销售话语里所谓的“刚需”(随便买房的土豪咱下面再说)。而且,地产市场也比较火热,房子虽然就在那里,但你不买,房子会很快卖光,也就是说,在相对一段时间内,比如三个月,半年,过了这个村就没这个店了。那么,我们可以遵循37%原则。

策略是,你要规定一个最终的买房时间截止日。比如,半年内。那就可以把你的买房分成两个阶段。在第一阶段,你只看不买,就是根据自己的购买能力,了解一下市场上哪些房子你喜欢,哪些你不喜欢。记住在这个阶段内你看到过的最满意的那个房子。等到过了某个时间点 —— 你设定期限的37%以后 —— 你就进入第二阶段。如果预先设定半年期限,那么第二阶段就从第20天开始。从这天开始,你一旦遇到一个比第一阶段那个最好的房子好,或者类似的房子,就毫不犹豫地买下来。分两阶段这个策略,和37%这个数字,都是数学家们好不容易算出来的。实际上这是一个随机选择优化问题,1958年才被解决。现在人们就把这个办法叫做“37%规则37%规则并不能保证你一定能买到最好的房子,但是在假定市场上的房子随机出现的情况下,它是能让你买到一个足够好的房子的足够好的办法。从概率角度,如果你看了不到37%房子就开始买,你将来更可能后悔买早了;如果你看了超过37%的房子开始买,你将来更可能后悔买晚了。

举一反三,生活中也有很过情况也可以使用37%规则,比如结婚找对象等等,这个规则是你作为一个理性人在这个不确定世界中做到纠结的一个好的人生算法

 

中法:改善住房也是改善资产更是改善生活

 

房产作为资产,资产就应该管理。那些被理财推销人员常挂在嘴边的那句话“你不理财,财不理你”是有道理的。房子的资产属性将永远伴随着它的使用价值一起(房子是用来住)的为社会所接受。买房的收益无论是从历史还是将来,只要经济增长、城市化、人口基数还在继续,那么这个城市的房子还会有着上涨的潜力。

相比而言,目前中国经济增长红利还没有结束,国家统计局17日发布数据,初步核算,一季度国内生产总值213433亿元,按可比价格计算,同比增长6.4%世界第二大经济体,以6%的年符合率增长是一件很可怕的事情,比第一经济体的美国高了近一倍。

从城市化的进程来看,一些城市还远远没有完成,甚至才刚刚开始。比如中西部地区,比如南宁、贵阳、昆明等这些弱二强三城市。它们还在以巨大的上升空间,聚合着越来越多的人。广西原来是人口输出大省,有着庞大的人口基数,随着国家战略和东盟地区的全面发展,人口的绝对基数也在持续出现增长。

推而广之,房价从长期上涨,是很多国家的普遍现象。从二战结束后的1946年到2016年的70年间,全球14个主要发达经济体的房价,累计上涨了90多倍,扣除物价因素,还有4倍多。房产增值保值的属性没变。而在我们用40年走过西方国家百年历程的中国,更为明显,如果从2003年算,到2017年,房子产不多涨了10倍,一线城市从七八千涨到七八万,二线城市从两三千涨到两三万。如果是30%的首付,也就是三倍杠杆,那房产的收益率就是30多倍的收益,甩出去股票、债券几条街。同等时间,上证涨了4.5倍,深证涨了4.7,这还要在你不买到“中国石油”们的前提下;如果是那些所谓的理财产品,基本收益就更低了,如果是所谓的P2P,老本都可能折在里面。

综上,现在的房价增速虽然不会像过去二十年那么快了,但房子还是能早买就早买的,中国的经济增长不是停滞,只是放缓而已。具体可以粗算一下:

 

房价增速=经济增速+通胀速率

 

过去20年中国GDP增速9.5%,通胀率2.5%,加起来是12%,房价也基本上是按着6年翻一番的速度。基本和大体符合。而现在经济增速放缓,可能这个速度也相应降下来,但不会停止脚步。

买房时,尽管你不差钱,下面三个原则也是要考虑的:

一、首付尽量要少,能两成就不三成;这是资本的利用效率问题。而且也是杠杆率的问题。

二、贷款尽量要长,能30年就不20年;时间越拉长,资产收益率的递增就越明显,做时间的朋友。

三、能用公积金贷就不用其他商业贷。利率问题,不解释。

 

 

手里有余粮改善买住房

 

买商铺是个技术活,不建议操作,所以住房要比商铺简单清晰明了。原来是一铺样三代,现在是三代养一铺。究其原因,是因为互联网的冲击。原来的地段论在某种程度上,被互联网消解,特别是移动互联网的兴起。

商铺越来越不值钱,本质上是城市原来的公共空间利用,随着互联网的兴起而改变。城市,作为最早的互联网,为人们提供了大规模的公众协作交流,信息交换,商品交换的物理空间。现在,人们更多的是把大规模协作力的信息交互搬到了网上,由比特世界代替了原子世界。而商品交换也随着电商的崛起,大部分环节搬到了比特世界完成,城市的公共空间凋敝是必然的事情,并且这种趋势并没有减弱,人工智能和物联网的发展会加重这一态势。所以,商业地产前途暗暗。

因为城市的空间被移动互联网重新塑造,你会发现遍布我们城市的各种夹缝、各种皱褶深处的那些空间资源在今天看来反而会变成最有魅力、最有吸引力的资源。

今天,越有格调的咖啡馆,越有吸引力的酒吧,越有可能藏在城市的深处。因为在马路上开店,你会受到城管的各种限制,但是如果你藏在大院里头就获得了某种自主性,这种自主权让多样性的空间变得更加有趣了。我们的城市可以变得越来越复杂,因为,信息检索的问题已经被互联网解决了。金角银边草肚皮的开店定律被彻底颠覆。城市所提供的空间价值和信息价值被有效分理。

 

 

上法:让空间穿透你的身体

 

如果你是理想主义者,房子是你安放灵魂的居所。你岁月里的大部分时光将与它共同度过,你找的是一个属于你的独立空间,在这里修行你独一无二的灵魂。如果你准备做一个幸福的人喂马、劈柴,周游世界从明天起,关心粮食和蔬菜有一所房子,面朝大海,春暖花开

那你就应该去创造一个说了算的空间,或者去山野僻静处,自己动手丰衣足食;或者就在现售的产品里碰到你的心怡,在这方面你要有强大的自我;另一方面,在你的这个空间内,你放下意识自我的控制,打开身体和潜意识的管道,感知世界,让你对这座房子,这空间的感觉和喜爱自然而生。就如同天才乔布斯在斯坦福大学的著名演讲中讲到的那样勇敢地去追随你的心和直觉,只有自己的心和直觉,才知道你自己的真实想法,其他一切都是次要的。选择一所可心的居所,人间一大快事也。至于价格,随行就市了。

尊重自己的感觉,而不是别人的建议。这重境界,已经坠入玄学境界,也只能是指月忘指,虽不能至,心向往之

 

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