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老鲁侃房9:重庆楼市教育新规 学区房会凉凉吗? (2020-05-28 12:27:07 )

 一个城市的教育资源只要是短缺的,学区房就不会消失。近日,重庆市教育委员会、重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市市场监督管理局联合发布了一则《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》(渝教发〔202013号),严禁中小学入学资格与楼盘销售挂钩,一句话总结就是:关于上学,开发商不能以任何形式进行宣传和承诺,不然就要被追责。通知一出,网上热议声一片:学区房这是要“凉”了?

 

哪有这么简单,如果一纸公文能够解决问题,那早进入大同世界了。学区房是个全世界都关心的问题。一套房子和周边教育资源相联,业主的子女可以根据政策入读规定的学校,这叫“学位”。自然地,越好的教育资源对应的“学位”越值钱。

 

无论怎么规定,如何限制房地产广告宣传中使用“名校”“学位房”“学区房”“学府房”“指标房”等广告宣传语。都“学位”就在那儿的现实。任何地产商也不会无视这笔无形财富,听之任之。这就像某些行业,大可不必挂什么招牌,取个什么“洗浴中心”“健康会所”之类的名字,生意嘛,自然你懂得。

 

 

学区房是地产价格推动“骑手”

 

学位房在每次的地产震荡中,都起到了排头兵的作用。疫情之后,复工复产,重庆地产的启动从学位房开始。57日,重庆市教委发布《关于规范义务教育学校招生入学工作的实施意见》,宣布“公民同招,超额摇号”,重庆学区房就仿佛被猛踩一脚油门。先是周围名校聚集的学樘府开盘人气爆满,五一以后也保持着每日3000人左右到访。然后是两江巴蜀中学附近的华侨城,晚上7点开盘,汹涌的人潮将售房部内挤得水泄不通,一直到半夜12点还在办理购房手续“日光盘”再现,连夜排队买房再现。

 

纵观目前在在售楼盘,靠近教育资源的,无一不打着学区房的旗帜。从当初的鲁能星城,到现在中央公园区域的各个楼盘,都已教育资源做主要卖点。他们的销售持续而稳健的火爆证明了这一点。

 

八竿子打不着的也想打这块牌,引进分校,引进国外的名校等等,或明或暗地说自己身份尊贵。总之,几乎每个楼盘都要跟学区沾亲带故:俺家三姑父的二姨的七舅老爷曾经是翰林。于是,就出现了一个风险问题,那些强攀来的亲戚,一脸兴奋地提着果篮去拜会。却被那主眼珠子一瞪:管他谁谁,按规矩来,不见。

 

学区划分存在不确定性

 

什么是真正意义上学区住房?学校每年都会有招生简章,上面会有该学校的区域规模,区域里所覆盖的小区就可以说是该学校的学区住房。基本上教育部门会每年重新划分一次学区。有些学校只收个别小区的学生,所以不一定对面马路上的学区规模就会覆盖你的家。但有的开发商却利用这一点,把不确定性定义引导成确定性的存在。

 

比如,位于某些位于动物园的楼盘,在其宣传口径上,早早地把自己定义为学区,成为其楼盘卖点之一。杨家坪中学2020年划片范围已经公布,34公里以外的小区都被包含在内,而某距离杨家坪中学只有300米左右的楼盘,却像孤岛一样被隔离开来。业主在网上吐槽,“小区旁边的动物园里的孔雀都能读杨家坪中学,我家小孩却不能”中央公园某楼盘遇到了同样的尴尬。业主维权时喊出“中学离我200米,我读中学5公里”的口号。

 

查阅相关的学区划分的公开信息会看到:“根据教育部、教育局有关地段划分原则:地段划分应根据适龄儿童少年数量、学校分布、所在社区及学校规模、交通状况等因素,依据街道、路段、门牌号、村组等,科学确定每一所公办义务教育学校的服务片区和招生范围。“科学”到什么程度,用什么样的标准,这些可就不是开发商说了算了。揩油的是楼盘,学校可不管这些。而往往一旦划片有调整,或者招生政策发生变动,开发商一句“听政府的”就能把业主打发了。

 

学位溢价值多少?

 

这在全国也是一个普遍现象,本月,北京市住建委联合十个区开展房地产市场检查。严查虚假宣传、炒作“学区房”等违法行为,共查处21家房地产经纪机构,并于本月20日晚间进行了通报。

 

巨大的利益驱动,夸大其词,信誓旦旦,据了解,重庆的最好的学位房售价已达5万多。这必然滋生矛盾的产生,由此产生的业主投诉和矛盾纠纷剧增,

 

被称作“深圳最贵学位房”——百花片区是福田老牌名校的聚集地,片区内的学校长期霸榜深圳中小学校TOP3,包括荔园小学、实验小学、百花小学等。从2009年到2019年,百花片区房价每平米从2.1万元涨到10.6万元以上,涨幅超过400%,这段时间深圳全市的平均房价涨幅大约是150%

 

那么,这个片区的学位到底值多少钱呢?比如,百花某小区一共有三种房型,面积分别是43.5平米、103平米和128平米,总价格则分别是1000万、1500万和1750万。换算一下就知道,小户型每平米单价是23万,而大户型仅仅是13.7万。

我们可以这样计算一下:百花片区的房价(y=每平方米的居住价格(k)× 房屋面积(x+房屋的学区价格(b最终算出的结果是:约613万。是的,613万,这就是深圳百花片区的“学位溢价”,非常高。同样:北京和上海的这两处学区房,最好学区北京西城区对应的金融街的某套学区房,学位溢价大约是300万元。上海浦东新区对应的碧云某个小区的学区房,学位溢价大约是400万元。

 

相比而言,重庆的学位溢价还方兴未艾,按现在的重庆靠近树人小学、重庆八中的某楼盘算,也就几十万的水平。远远低于这些一线城市的平均水平。所以,至少在看得见的未来,或明或暗,学位还将以不同的方式继续存在,并且长期存在。教育部门的这一纸敕令,也只能使将这种现象转入地下。就像这两年盛行的“外收(找个第三方收取溢价,不给任何凭证)”,学区房会不会也出现“外收”现象,也看稽查的力度。

 

学区房不会消失的原因:均衡教育不均衡

 

这种高学位溢价的现象全国乃至全球都很普遍,越是好小学、中学,学位的价格就越高。究其原因,这主要是因为两点:

 

第一,我们的教育资源分配不均匀,中小学校之间差距非常大。这两年教育部门提的“均衡教育”也是在试图解决这个问题。519日,国务院教育督导委员会办公室主任、教育部教育督导局局长田祖荫对媒体表示,将会继续强力推进就近入学,并用一段时间实现优质教育均衡。“均衡了,家门口有好学校了,就不择校了。”

 

第二,中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校,这也就使得学区房有着更大的吸引力。而像私立教育比较发达的美国,优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中,而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。

 

就拿重庆来说,按规定:主城区公办中小学在主城区以外优质教育资源不足的区县(自治县,以下简称区县)参与举办公办学校,需经两地区县政府同意,并报市教委备案。说的是公对公,说白了,民营企业,或地产开发商要介入,没有机会。

 

公开的信息显示:所有公办和民办学校必须独立招生,不得混合招生。公办学校不得参与其举办的民办学校招生,民办学校不得以参与其办学的公办学校或其分校的名义招生。民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生。之前,大家混合招生,比如,重庆八中本部,以及宏帆八中,都以八中的名义招生,未来,本部是本部,宏帆是宏帆。这个影响在于,不少名校,本部之前都逐步减少初中部了,未来如何回调,很受关注。

 

“均衡教育”均衡的是公立学校,优秀的教育资源私立学校还存在一定的发展瓶颈,这也注定了学区房,将在看得见的未来,继续分布不均。

 

而市场需求呢?按照一些金融机构的计算,现在中国的中产家庭仍然在以两位数的增速持续增长,到2025年,中国中产家庭将达到近1亿多户,相对于越来越愿意为教育投入的社会来说,中国优质的教育资源仍然是极度稀缺。你去看,这些年大学越来越容易考,但是清华北大是更容易考还是更难考?尤其对于那些高考大省的普通家庭来来说,肯定是更难了。小学、中学都是同样的道理。

 

所以,不管是从历史经验还是中国现实来看,在可见的未来,在没有巨大外部冲击的情况下,“学区”溢价仍然是趋势。那些说“学区房凉凉的”未免太天真了。

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