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楼市通缩期,综合性价比产品将再次成为市场潮流? (2018-09-24 17:45:30 )

 楼市通缩期,综合性价比产品将再次成为市场潮流?

 

1、户型面积的浮华

 

前两天整理了重庆2018年1—8月所有高层成交户型。总体感觉是市场贯穿了繁华盛世的享乐主义氛围。无论是今年的朋友圈,还是冷冰的数字,都直接跳过了,前两年流行的津津乐道的经典小两房和小三房。取而代之的是,普通两房三房面积较以往舒适性三房更为宽裕的面积。我们都已经进入中产时代了,还特么去节省那几个平方的面积么?

 

2、大平层与大户型

 

其实这个是个舶来品,当然另一角度也是高度都市化以后,用地强度与居住舒适性的一个综合或者妥协。基于拥挤城市地段的不可复制性,都市核心区域大平层往往价格往往高过不那么中心的别墅产品。当然这是个奢靡的产品,据传大平层的始作俑者星河湾的老板,为自己的大平层想了一个创意:偌大的房间里,老板张开双臂,旁白是:大房子,大车子,大美人(本广告传说寿命为一天时间)。而作为重庆,正式为这个产品正名的恒大华府,尽管占据黄金区域,却也用了好几年时间才售罄。

 

梳理今年重庆市场数据(高层),套均面积160以上的总户数不足5000套,按照一套200平米计算,也仅100万平米,而在2017年重庆市规划条例修正以后,住宅的容积率原则不超过2.5的情况下,以及在礼嘉,大竹林,龙兴,悦来等区域,出让了超过400万平米计容体量的纯低密度土地。出于产品结构的调配以及产品多样性的需求,这种容积率下,舒适性高层产品设计会层出不穷(极端的是龙湖源著,4.2容积率下,依然配置有联排,洋房)。在可以预见的短时期内,如果我们将建筑面积在140平米定义为舒适性产品的话,那么舒适性产品供应量会超过1200万方建筑体量(2016年10月—2018年5月期间出让计容体量超过6000万方)。如果将面积区间压缩至120平米,那么可能产生的供应量超过2400万方也不为过。但考究今年成交数据,120到140这个面积区间,高层成交面积也不过220万方。

 

在经济进入通缩区间,中产阶层钱包日渐干瘪的时代;或者说榨菜和方便面大行其道的时代,繁华时代的红酒与香槟是否能过延续到未来?

 

3、接下来市场竞争的重点

 

未来市场的可能的状况:

低密度地块大行其道,充斥市场;

户型再次小型化

整体建筑设计下产品的舒适性

景观成为产品的核心卖点

 

这个假设,我们是建立在经济通缩,楼市需求下降,以及整体市场容积率下降的假设之上;这也是建立在买方市场的逻辑之上,买方市场的逻辑一定是钱包不够充裕,因此综合性价比,将不可避免再次成为市场的潮流。

 

(作为文章,这是一篇垃圾文章,观点判断值得一看!)

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