楼市通缩期，综合性价比产品将再次成为市场潮流？

1、户型面积的浮华

前两天整理了重庆2018年1—8月所有高层成交户型。总体感觉是市场贯穿了繁华盛世的享乐主义氛围。无论是今年的朋友圈，还是冷冰的数字，都直接跳过了，前两年流行的津津乐道的经典小两房和小三房。取而代之的是，普通两房三房面积较以往舒适性三房更为宽裕的面积。我们都已经进入中产时代了，还特么去节省那几个平方的面积么？

2、大平层与大户型

其实这个是个舶来品，当然另一角度也是高度都市化以后，用地强度与居住舒适性的一个综合或者妥协。基于拥挤城市地段的不可复制性，都市核心区域大平层往往价格往往高过不那么中心的别墅产品。当然这是个奢靡的产品，据传大平层的始作俑者星河湾的老板，为自己的大平层想了一个创意：偌大的房间里，老板张开双臂，旁白是：大房子，大车子，大美人（本广告传说寿命为一天时间）。而作为重庆，正式为这个产品正名的恒大华府，尽管占据黄金区域，却也用了好几年时间才售罄。

梳理今年重庆市场数据（高层），套均面积160以上的总户数不足5000套，按照一套200平米计算，也仅100万平米，而在2017年重庆市规划条例修正以后，住宅的容积率原则不超过2.5的情况下，以及在礼嘉，大竹林，龙兴，悦来等区域，出让了超过400万平米计容体量的纯低密度土地。出于产品结构的调配以及产品多样性的需求，这种容积率下，舒适性高层产品设计会层出不穷（极端的是龙湖源著，4.2容积率下，依然配置有联排，洋房）。在可以预见的短时期内，如果我们将建筑面积在140平米定义为舒适性产品的话，那么舒适性产品供应量会超过1200万方建筑体量（2016年10月—2018年5月期间出让计容体量超过6000万方）。如果将面积区间压缩至120平米，那么可能产生的供应量超过2400万方也不为过。但考究今年成交数据，120到140这个面积区间，高层成交面积也不过220万方。

在经济进入通缩区间，中产阶层钱包日渐干瘪的时代；或者说榨菜和方便面大行其道的时代，繁华时代的红酒与香槟是否能过延续到未来？

3、接下来市场竞争的重点

未来市场的可能的状况：

低密度地块大行其道，充斥市场；

户型再次小型化

整体建筑设计下产品的舒适性

景观成为产品的核心卖点

这个假设，我们是建立在经济通缩，楼市需求下降，以及整体市场容积率下降的假设之上；这也是建立在买方市场的逻辑之上，买方市场的逻辑一定是钱包不够充裕，因此综合性价比，将不可避免再次成为市场的潮流。

（作为文章，这是一篇垃圾文章，观点判断值得一看！）