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房地产金融市场的基点与杠杆 (2019-06-21 09:28:28 )

 房地产金融市场的基点与杠杆

 

 

1、

在与容磁群友多次沟通以后,觉得解释这个问题或者真的非常有必要。因容磁群内基本均为业内人士,同时理清这个思路,对于透彻看待未来市场发展趋势,有着非常重要的价值和作用。

 

2、

关于金融,华尔街有句非常重要的名言:只要有现金流,我可以给你任何你想要的金融产品。这句话想来很多人都知道甚至熟悉,但可能没有仔细的去想过。因为反过来解读是,任何金融产品,都需要现金流!

 

3、

房地产行业的资金与现金流来自那?这里要分成三个层面:

购房者:稳定与积极向上的职业发展,同时伴随着收入的稳步或者跨越式提高。这种背景下,运用金融产品,放大本阶段的现金支付能力;其次是众筹式集约用钱,比如6个钱包和一套房子的故事,但这个多数不属于现金流故事,因为6个荷包里是积蓄,而支付月供再靠6个荷包难度加大,所以这个故事不完全。

 

开发商:持续稳定的销售收入获得持续稳定的盈利,是开发商运用所有金融工具的基本前提;销售收入=销售单价*销售量。这里开发商要加大杠杆,销售收入必须要增加,销售收入的增加上,如果量不增加,那么单价就要出现成倍的增长;反之亦然。从这个等式可以看出,销售收入对于房企运用金融工具具有多么重要的作用。

 

政府:同理,政府的地价收入=土地价格*土地数量。假定收入不变,那么土地价格和土地数量就会呈现出反比关系。而土地价格与土地数量,从现实的房地产市场运行角度来看,土地价格取决于房价预期,而土地数量取决于新房的成交数量与预期新房成交数量。而政府如果不依靠销售收入,而通过金融产品进行现金流设计的时候,同样取决于土地价格和土地数量。

 

4、

经济学更多时候只是一个常识科学。短期内可以通过技术,放大效用极限,但哲学上有个法则,量变与质变,在不引发质变下的量变的极致,是杠杆运用的基本法则。

 

5、

任何一个行业大规模运用杠杆时期,都发生在行业的成长期(当前社会创投机构丰富,因此成长期基本为杠杆哺育出来的企业),因为任何行业成长期内均为行业总量增长,从而推动行业产品价格和数量的双向增长,杠杆资金介入,可以提前锁定预期价格上涨和成交量上涨的收益,也就是资金分享的是整个行业成长的红利。

 

6、

当行业进入成熟周期以后,表现为行业总量缓慢增长或者维持在某个水平或者开始出现下跌,个别极其优秀的企业通过技术带动杠杆,将原有市场竞争者挤出市场,同时分享技术进步带来的成本节约与价格波动的收益(这种往往是个体现象,是行业的结构与局部);基于行业总体表现,行业产值与盈利已没有大规模资金介入分享红利的背景(技术成熟,销量稳定,价格稳定,利润跌至行业周期底部)。

 

7、

很多企业死于行业成长期内对杠杆的使用,这里的原理也很简单,因为任何行业的成长都是非线性成长,一旦行业出现间歇性回调(市场销量下滑,价格回落,利润大幅度回调),企业按照乐观估计的市场遇到悲观运行的市场,同时在杠杆产品设计的时候,对头寸持有量抗风险能力估计不足,造成杠杆断裂而失败,是这个阶段企业集体发生的共同的故事。简单举例,重庆房企晋愉就是这个现象的典型案例。

 

8、

基于上面的所有分析,我们可以总结出结论,就是所有的良性杠杆成立的基本前提是行业成长期,杠杆带来的资金是分享行业成长的红利,当行业进入成熟期,大多数杠杆都是极其危险的(盈利不足以支付资金成本)。而所有杠杆介入的前提都是利润预期增长,利润的预期增长必须要求收入总量的增长,或者是成交量的成倍增长,亦或者是成交价的成倍上涨。同时在市场总运行的波动中,持有足够的头寸应对波动的风险。

 

9、

尽管当前房地产市场偶尔会冒出调控政策的声音,但从统计局的数量来看,5月的数据可以视为对企业生存环境高风险数据的预警,在成交量环比下跌5%的情况下,成交价格如果不能达到5%的增长,那么市场平衡将被打破,意味着市场总收入可能出现下降,与之对应的是杠杆水平也会伴随着进行必然的下降,这个时候金融产品暴雷的现象会伴随增多。暴雷的金融产品会反过来刺激杠杆收缩,形成更高的资金使用成本与更为严苛的使用条件,这客观上会抑制杠杆产品的供给,导致市场资金短缺。

 

10、

房企资金短缺有两种情况,一是持仓头寸可以应付短期波动,在没有新的杠杆资金进入的情况下,在收入下滑的背景下,依靠头寸进行生存;另一种情况下,就会变得糟糕,被迫向市场进行融资,对任何企业来说,如果成交量不行,那么就只有依靠成交价来换量。这个阶段政府管控能力并不充分,当偶然个别企业发生时候,政府能通过行政抑制,但当出现较大的量的时候,政府面临的压力不仅是企业本身的问题,还有企业金融机构背后的压力,在市场全国化的时候,任何地方政府也会担心全国机构将地方政府列为企业的黑名单。

 

11、

接下来6月的房地市场数据,相比于2018年的高基数,肯定不会乐观,杠杆的游戏的支点被破坏情况下,杠杆断裂的现象会开始出现较大幅度的攀升。


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