房地产金融市场的基点与杠杆

1、

在与容磁群友多次沟通以后，觉得解释这个问题或者真的非常有必要。因容磁群内基本均为业内人士，同时理清这个思路，对于透彻看待未来市场发展趋势，有着非常重要的价值和作用。

2、

关于金融，华尔街有句非常重要的名言：只要有现金流，我可以给你任何你想要的金融产品。这句话想来很多人都知道甚至熟悉，但可能没有仔细的去想过。因为反过来解读是，任何金融产品，都需要现金流！

3、

房地产行业的资金与现金流来自那？这里要分成三个层面：

购房者：稳定与积极向上的职业发展，同时伴随着收入的稳步或者跨越式提高。这种背景下，运用金融产品，放大本阶段的现金支付能力；其次是众筹式集约用钱，比如6个钱包和一套房子的故事，但这个多数不属于现金流故事，因为6个荷包里是积蓄，而支付月供再靠6个荷包难度加大，所以这个故事不完全。

开发商：持续稳定的销售收入获得持续稳定的盈利，是开发商运用所有金融工具的基本前提；销售收入=销售单价*销售量。这里开发商要加大杠杆，销售收入必须要增加，销售收入的增加上，如果量不增加，那么单价就要出现成倍的增长；反之亦然。从这个等式可以看出，销售收入对于房企运用金融工具具有多么重要的作用。

政府：同理，政府的地价收入=土地价格*土地数量。假定收入不变，那么土地价格和土地数量就会呈现出反比关系。而土地价格与土地数量，从现实的房地产市场运行角度来看，土地价格取决于房价预期，而土地数量取决于新房的成交数量与预期新房成交数量。而政府如果不依靠销售收入，而通过金融产品进行现金流设计的时候，同样取决于土地价格和土地数量。

4、

经济学更多时候只是一个常识科学。短期内可以通过技术，放大效用极限，但哲学上有个法则，量变与质变，在不引发质变下的量变的极致，是杠杆运用的基本法则。

5、

任何一个行业大规模运用杠杆时期，都发生在行业的成长期（当前社会创投机构丰富，因此成长期基本为杠杆哺育出来的企业），因为任何行业成长期内均为行业总量增长，从而推动行业产品价格和数量的双向增长，杠杆资金介入，可以提前锁定预期价格上涨和成交量上涨的收益，也就是资金分享的是整个行业成长的红利。

6、

当行业进入成熟周期以后，表现为行业总量缓慢增长或者维持在某个水平或者开始出现下跌，个别极其优秀的企业通过技术带动杠杆，将原有市场竞争者挤出市场，同时分享技术进步带来的成本节约与价格波动的收益（这种往往是个体现象，是行业的结构与局部）；基于行业总体表现，行业产值与盈利已没有大规模资金介入分享红利的背景（技术成熟，销量稳定，价格稳定，利润跌至行业周期底部）。

7、

很多企业死于行业成长期内对杠杆的使用，这里的原理也很简单，因为任何行业的成长都是非线性成长，一旦行业出现间歇性回调（市场销量下滑，价格回落，利润大幅度回调），企业按照乐观估计的市场遇到悲观运行的市场，同时在杠杆产品设计的时候，对头寸持有量抗风险能力估计不足，造成杠杆断裂而失败，是这个阶段企业集体发生的共同的故事。简单举例，重庆房企晋愉就是这个现象的典型案例。

8、

基于上面的所有分析，我们可以总结出结论，就是所有的良性杠杆成立的基本前提是行业成长期，杠杆带来的资金是分享行业成长的红利，当行业进入成熟期，大多数杠杆都是极其危险的（盈利不足以支付资金成本）。而所有杠杆介入的前提都是利润预期增长，利润的预期增长必须要求收入总量的增长，或者是成交量的成倍增长，亦或者是成交价的成倍上涨。同时在市场总运行的波动中，持有足够的头寸应对波动的风险。

9、

尽管当前房地产市场偶尔会冒出调控政策的声音，但从统计局的数量来看，5月的数据可以视为对企业生存环境高风险数据的预警，在成交量环比下跌5%的情况下，成交价格如果不能达到5%的增长，那么市场平衡将被打破，意味着市场总收入可能出现下降，与之对应的是杠杆水平也会伴随着进行必然的下降，这个时候金融产品暴雷的现象会伴随增多。暴雷的金融产品会反过来刺激杠杆收缩，形成更高的资金使用成本与更为严苛的使用条件，这客观上会抑制杠杆产品的供给，导致市场资金短缺。

10、

房企资金短缺有两种情况，一是持仓头寸可以应付短期波动，在没有新的杠杆资金进入的情况下，在收入下滑的背景下，依靠头寸进行生存；另一种情况下，就会变得糟糕，被迫向市场进行融资，对任何企业来说，如果成交量不行，那么就只有依靠成交价来换量。这个阶段政府管控能力并不充分，当偶然个别企业发生时候，政府能通过行政抑制，但当出现较大的量的时候，政府面临的压力不仅是企业本身的问题，还有企业金融机构背后的压力，在市场全国化的时候，任何地方政府也会担心全国机构将地方政府列为企业的黑名单。

11、

接下来6月的房地市场数据，相比于2018年的高基数，肯定不会乐观，杠杆的游戏的支点被破坏情况下，杠杆断裂的现象会开始出现较大幅度的攀升。