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来福士,孤傲的清高与尴尬的现实 (2019-09-06 17:43:19 )

 来福士,孤傲的清高与尴尬的现实

 

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对于来福士,我没有更多的话语权,甚至都没有去看过这个项目,但对于这个地块的熟悉程度,我想我会比重庆地产圈里绝大多数人都更清楚和熟悉。

 

今天是来福士购物中心正式开业。现场人山人海是必然,诸君又见过重庆那个商场,或者说全国那个城市商场开业不人山人海呢?也必然是大爷大妈蜂拥而至,但那个商场开门的人潮不是大爷大妈做主力的呢?这其实是可以想象的正常的商业行为和商业现象。

 

微信群流出来福士销售关于大爷大妈蜂拥而至后对项目销售的负面信息,以及商场品牌缺失的问题,并将这种现象上升到城市的高度。这是一个有趣的现象,地产项目不将自己拔高到城市高度,无法彰显自己的高端大气上档次,但拔到城市的高度,却又觉得自己曲高和寡。于是各种心理落差带来的愤愤然,自然就出现了。

 

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客观来看,来福士的区位确实具有独特性。首先位于渝中半岛,这里的概念,唯一的渝中半岛,永远的渝中半岛,而来福士区域为渝中半岛的眼睛或者说龙头也可,因此构成双重唯一性,凸显出来福士区域的珍贵和稀缺。

 

但是换个角度来看,其实这里存在着一定的伪命题。首先是重庆城市发展,特别是CBD建设过程中,渝中区的城市地位已经下降,从唯一降为三分天下,而渝中的金融中心也被江北嘴抢去了风头,金融总部在江北嘴林立的背后凸显的是渝中区的城市地位的相对下降;其次是重庆市多中心组团城市,各个组团有实力的差距,却没有地位的差距。因此重庆本质上没有绝对的中心的概念,永远的渝中,那个命题已经不成立了。今天有人说永远的渝中,就会有人说永远的江北嘴,永远的南滨路。第二个是来福士在渝中区的区位,当然来福士的江景华丽优美诱人,但是不是唯一呢?如果说唯一,阳光100也可以说我的江景唯一,最近疯传的欧鹏江北嘴项目也称自己的江景唯一。对于不缺江景的重庆,要说江景唯一,的确有些难度,或者我从购买江景房的居民来说,说不说我买的房子好的角度也会产生重庆江景的非聚焦效应。所以说,唯一并不是来福士这个项目的绝对卖点!

 

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从地块属性来看,朝天门区域,从来不是重庆的富贵之地,按照通俗的理解,重庆的贵在中山四路,富在解放碑,朝天门的代名词是批发市场。享誉中国的也是朝天门的批发市场。批发市场在商业等级链条上低端区域,而在中国的历史传统中,商更是三教九流之末端。如果从这个角度理解的地块和区域属性,那么当更准确。

 

虽说朝天门批发市场已经搬迁,但在现代城市发展过程中,城市扩张一旦开启,原有的城市中心就很难回到焦点中去,这点在重庆土地市场上很明显,即便朝天门再出地块,楼面也最多与中央公园平行,很难特立独行,超过中央公园区域太高的价格。如果换位过来,也就意味着来福士项目的售价也基本与中央公园区域的售价持平。但重庆的问题,在于不仅只有一个中央公园,还有礼嘉,九曲河,大竹林等高价地区域。也就是说,重庆土地市场的价格对重庆传统的城市价值进行了重新划分。而在这轮划分过程中,很明显,朝天门的价值只是居于众多高价值区域中的之一。

 

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回到项目上来,来福士项目构成因素可以分为:区域+区位+品牌+唯一性。在我们前面的论述中,对区域,区位,以及唯一性都做了解析。剩下则是品牌,来福士可以理解为一个国际品牌,是否是国际顶级品牌则值得探讨,退一步,即便是,他与轿车中的顶级品牌与服装中的顶级品牌对市场溢价力也是完全截然不同的。

 

在商品经济中,溢价的最重要的指标是供求比差,当10个人需求,一个人供应的时候,不出天价也是困难的。如果是10个人需求,11个人供应,想要有溢价,则几乎不太可能。来福士的问题首先在于供应量的问题,一个80万方的项目,在重庆这样一座城市,供应稀缺几乎不太可能。如果拆开从结构来说,商业基本没有唯一性和稀缺性,商业的比较不利因素远远大于比较有利因素,至少他无法与解放碑附近的商业相提并论;其次是上面塔楼,如果是居住,那么买点就只有独特的江景,上面我们讨论了独特的江景的含义与比较优势问题。在一个江景泛滥的城市,哪怕你是最好的江景,对于本城人来说,也只是江景而已。那么对待外来人来说呢?当然要看就看最好的,这种需求也是有的,那么产品匹配的定位则是外来的顶级商务人士,多年前的大都会海逸酒店,则是承担了这个功能,现在也多少承担着这个功能,但渝中区的顶级酒店近年发展迅猛,已经有10来个五星级酒店,同时也不乏江景好的酒店,因此作为五星级的酒店稀缺性和唯一性是不存在的,至少可替代品太多;至于高端住宅,竞争性物业就更多。

 

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一个城市区位的形成,受到区位,历史,现实,建设者,以及经营者的综合因素的影响。因此任何建设者主观设定产品的某个形象,档次,功能都会受到社会大众整体的评估,如果评估趋同,那么定位也就固化,如果趋同性弱,而要强行聚积形象,这个工作不是说没有可能,也会是极其艰难。这点来说,自定位为城市顶级高端物业的来福士,还会面对更多的社会评估和评价。

 

 

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