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从1月数据看重庆今年市场走势 (2020-02-13 17:30:28 )

 几家机构市场数据都出来了。基于连续性的原因,预售许可证数据,我们采用我们自己统计的数据,成交数据选择克而瑞数据进行分析。

 

一月份,新增预售数据为94.3万方(缺1月20日数据),成交数据为95.8万方。

 

从疫情来看,重庆售楼部不接待时间是25日,27日正式不准售楼部开门。也就是有效天数为26天。有5天时间完全无法销售。如果采用加权平均的数据下来,1月的成交量大致为114万方。为2013年以来的最低数据,之前最低数据为2014年的138.2万方,2019年1月数据为145.5万方。(克而瑞数据)。也就是排除疫情因素,2020年依然是最为寒冷的一个年度。

接下来2月,能够开门的天数应该不多,如果按照20日开门复工,在目前疫情下,市场成交量也应该非常低,2月总成交量估计不会超过30万方。如果我们按照30万方计算。1、2月合计成交量为125万方。

 

我们统计了2012年以来,1、2月合计成交数据,分别为:216.9万方;330.4万方;262.9万方;261.7万方;270.3万方,439.5万方;412.5万方;274.2万方。对比上述数据,即使比最悲观的2012年,依然下跌了42%;而对比19年同比下跌幅度为55%,当然如果比本波段高位18年,下跌幅度就更大了,达到70%。

 

从1、2月占全年度成交比重来看,一般在10—12%之间。如果今年按照这个来推理,肯定不太合理,毕竟疫情这个因素是个特殊事件,但考虑到1月的在非疫情影响下的数据也极为难看(初三正式不开门,到1月31日,也就是初七,这个阶段成交也是非常低的,也就是没有疫情情况下,1月成交很有可能无法突破110万方,也是极低的一个数据)。从这个角度来说,今年市场自身也是非常寒冷的。

 

接下来看第三月数据,2012年以来,3月成交数据分别为:232.5万方,217.6万方,134.4万方,225.5万方,303.3万方,316万方,307.9万方,263.5万方,从3月单独成交来看,3月很显然是一个成交的高峰,当月一般都可以占到全年的10%左右(2014年除外),也就是今年3月就成了衡量整个市场成交量的关键节点,1季度总的来说,成交相当于全年的25%左右,过了一季度大致就可以推算全年的成交情况了。

 

尽管2018年、2019年二级土地市场上处于土地的去存量阶段,两年可能库存去掉3500万方左右,但土地市场的存量依然还有6000万方左右,也就是土地市场自身还有充裕的,加上克而瑞显示市场上存量房屋达到1793万方,这一数据大大高于2018年年末数据(克而瑞显示的今年1月6日的存量为1130万方,克而瑞公布的2018年供应数据2781万方,成交2596万方,中间有460万方数据对不上),这意味着市场有可能真实成交量比数据披露更少一些。但存量是出现了极大幅度的上升,这是一个客观事实。也就是市场延迟开工的影响,完全可以由存量来填补,市场上上半年真实的短缺是不存在的,按照2019年行情,1793万方的数据是消化不完的。

 

考量2009年市场启动与2014年市场启动,2009年市场启动是靠棚改推动,但当时市场棚改的货币乘数效应是为正的,也即政府花一元钱的棚改费用可以得到超过一元的市场销售额;2014年是依靠政府降首付宽松信贷启动,这个是全国性的政策,但2014年全国平均房价较低,按照重庆数据来看,要比当前市场数据低35%左右的均价。且居民负债率严重低于当前市场,另外的问题就是居民房屋保有量,大大低于当前数据。

 

大灾之后,可以预见的金融宽松肯定会来,但是本次显然不同于2009年,也不同于2014年,也远不是2003年非典的环境。从政府目前来看,新冠疫情带来了多方面的问题,第一财政税收损失;其次是管理费用增加;第三是企业因为损失较大,需要大力的信贷支持;第四是居民收入减少的情况下,加上之前的高额月供压力,增量市场有限。那么市场如何驱动会是一个问题。

 

企业方面,因重庆市场基本为全国性的企业成市场主力,中型企业的企业债将考验企业自身的生存能力。大型企业对市场有好大的容忍度,有待验证。企业有什么方式来驱动销售?首付分期,2019年四季度已经被广泛运用了,其他还有什么?

 

从上述角度来看,20年客观上会需求萎缩,加上疫情导致的居民收入锐减形成的购买力锐减,而供应尽管也会同步萎缩,但考虑到土地的价格上升与成交量减少形成的总体购地成本总体处于上升的客观情况,供应市场依然会面临较为严峻的压力。

 

最后我们的判断,上半年的赛跑,将决定谁是市场赢家的决定性因素。

 

 

 

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