首先我们要从为什么19年渠道效果好的原因来剖析，19年效果好的原因主要有以下因素促成：

1、首先是涨价效应的背景下，买任何房子都会赚的心态。也就是购买者自行甄别的效用不大，或者风险并不大；

2、因市场情绪驱动，购房时候或多或少都有一定程度的恐慌情绪，上升时期恐慌买不到，要找渠道提前锁定房源；下降通道，要听所谓专业人士的意见，避免出现意外情况；

3、因为经济处于景气区间或者是杠杆驱动区间，资金电子化也是促使购房决策简单化的一个重要因素；

4、在赚快钱的时代氛围下，轻信、盲从与质疑与是非辨别能力不足，导致一方面不愿做买房功课，忽略企业风险和产品瑕疵，宁愿事后当房闹，也不愿事前做功课。

5、18、19年所推房源，大多位于传统意义上的郊区，看房并不方面，因此陪伴过程的人情效应存在。

而20年渠道市场作用会弱化的原因如下：

1、市场本身供求关系进一步恶化，供过于求的情况更加严峻，克而瑞公布的19年存量达到1793万方；

2、受疫情影响，收入降低，惜钱情绪开始强化。

3、受疫情影响，在家隔离20多天后，可能会导致冲动因素的大幅度降低，这个阶段可能会对之前购房行为进行反思，购房行为趋于更加稳妥与中性化。

4、之前产品维权的经历会在购房者中传播，对大宗商品购买的审慎性心理以及缺少资金时候的怀疑心理会得到强化。人与人的不信任感会因为赚钱的难度而增加。

5、烂尾项目事实上的增加以及可能性的增加，对渠道靠感情维护的成交效应会降低！

本文旨在寻求更多的社会学逻辑变化，并不一定演变为最终事实，但寻找到营销领域的线索的一种新的探索，还是应该继续的！