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重庆房地产,功夫在诗外 (2020-03-03 17:58:33 )

 重庆房地产,功夫在诗外


 香城故事


1、

从业20年时间,除了2017年这波行情以来,机会一直都会被问道产业和地产的关系。一是地产是否能够独自向前,对产业轻依赖度;其次是到底是先发展地产后发展产业,还是先要发展产业后发展地产。其实第一个问题是一个不成立的问题,只要城市人口足够多,那么这个城市产业也就足够多或者足够丰富,无外乎是我们熟悉的金融业,或者是三产业以及制造业,总之产业几乎是与人口匹配的;其次是到底是先发展产业还是发展地产的问题,这个取决于一个城市阶段性发展策略与阶段性现状评判。与其说,房地产是房产,毋宁说房地产是人产,很显然没有足够的人口是无法支撑房地产的,同样反过来如果人口足够多,那么这个城市的房地产也肯定不会发展的很差(非房价单一指标)。

 

2、

去年梳理了重庆各区县近10年左右的GDP数据,发现一个规律,即经济增速快的区域,往往房价也增长很快。这个道理是如此显而易见,以至于无需要证明就可以让人信服。当初笔者也曾做过假设,如果当初八大金刚不是闹经开,而是在西区启动,今天西区是否会如今天北区一样繁荣,或者说北区是否和西区一样,还处于潜力板块。想想这个答案是显而易见的不成立的。尽管八大金刚假定在西区开发可以带动或者引流一部分产业到西区,但在城市方向选择了的情况下,北区还将是现在的北区,西区可能会仅比现在更好而已。从这个角度来说,在城市内部关系上,房地产依旧遵循着哪个区域经济繁荣,哪个区域市场就更好的法则,无论是产品等级,还是产品形态,产品价格均如此。

 

3、

疫情期间宅在家里,有时间梳理了四川重庆的上市公司,以及成都和重庆的上市公司情况。我们似找到一个答案,决定成都房价的并不仅仅只是供应量问题,还有区域内上市公司的数量与质量问题。同时成都房地产市场对全国市场的敏感性高于重庆市场,也与这个有明显的逻辑关系。从本轮行情来说,重庆房地产市场转折点应该是2016年10月,但从成都数据来看,成都数据应该先于重庆市场2个月,在同年8月市场就启动。而重庆市场明显的暴发,则在12月末,此时成都房价已经大幅度上涨了三个月时间了,也就是重庆市场的房价上涨与成都市场的房价上涨,同样有3个月左右的时滞。

 

 

4、

在梳理重庆的上市公司时候,我们发现一个问题,就是重庆的私营上市公司很少。这是否可以反过来说,重庆的高端楼盘不高端(这是个比较概念,比如我们没有出现诸如成都10万一平米的房子),大多数高端项目本质上还是一个终端产品,比如联排的价格就很难和洋房拉开梯度,而从产品逻辑上来说,联排显然要比洋房具有更高的层级性(简单的硬指标,就是容积率,这个关乎地价,因此也就关乎成本,同时逻辑上应该关乎售价)。是供应量的问题,还是其他问题?曾经喧嚣一时的寰宇天下,最后曝出烂尾(严格来说应该叫荒芜,或者说因无人打理而荒废),也就是寰宇天下是靠的炒房者炒成的豪宅与高价,而不是居住者居住感觉传播的豪宅。尽管重庆不缺江景,因此江景可能算不上寰宇天下的特殊买点,但是江北嘴,两江交汇这些概念叠加出来,寰宇天下的稀缺性与珍贵性在这个城市应该是毋容置疑的。这或多或少也可以反映出这个城市私营上市公司较少的一个现象。这个道理很显然,任何一个私营上市公司都有若干个核心成员组成,尽管老板只有一个,但这些上市公司的股东们照样身家不菲。(尽管这个事实和前面的案例并不能构成直接的逻辑关系,但如果说没有关联,那也是不成立的)。

 

5、

重庆科学城被给予厚望,我想这并不仅仅是科学城所覆盖和所影响的区域的人们的想法。这可能是重庆经济转型的希望所在,如果科学城也能够产生如成都高新区那众多的创业板,中小板,科创板的上市公司,那么很显然,对于地产行业来说,增加了大量的中高端需求是毋庸置疑的,而在地产行业来说,同样遵循消费层级的规律,即中端向高端靠拢,低端向中端靠拢的消费逻辑。

 

6、

今年成都土地市场并没有因疫情,以及行业的拐点降至而呈现出了冷清的局面,反而有逆势发力的状况出现,如双流屡破区域最高价,龙泉驿地区的楼面价也破万,且在今年这个行情下,溢价率居然可以达到96%(尽管只是一块地),但溢价过40%的还有好几块。这是否与成都自身的经济底蕴有莫大的关系呢?

 

也或者说,在经历了几年地产的高速发展之后,重庆地产已经将传统经济的红利消化得差不多,到了新经济重新来驱动重庆地产市场前进的时候了呢?

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