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不动产投资时代来临? (2020-04-29 10:35:39 )

 这是我们一个新号,当然也可以看做是一个备用号,我们想把容磁和中鸿两个号的定位厘清一哈,中鸿会主要集中于房地产与房地产市场的投资。刊载市场新闻,解析市场现象,发现投资机会,为有投资能力的人谋求更合适的投资标的。

 

任何一单生意,从投资的角度来看,无外乎是正确的时间,合理的价格,理想的投资回报。当然正确和合理这两字主要是市场机会的分析与把握,投资回报则是投资者自己的心理预期问题。

 

乍看这标题,你或许会说笔者脑子有点不清醒,房地产市场蓬勃发展了30年了,多少人因买房致富了,难道房子不是不动产?当然,房子当然是不动产,但不动产不等于房子。再说了,在这几年供给充裕以后,市场普遍性短缺已经不存在,也就是行情性的机会消失了。但从城市发展的角度,城市板块轮动;从规划变更来说,组团基础设施变动带来的组团属性的改变,以及经济变化带来的资产价格变化,或者是信贷市场波动带来的价格变化的机会等等。当然这一切都属于我们目前看到的房地产市场机会。不动产是泛地产,他还包括厂房,以固定资产为核心资产的企业并购,比如我们常常看到的加油站或者4S店的并购处置,这应该属于不动产投资的范畴。

 

存量时代才是专业投资者的理想投资时代,在普遍性行业机会出现的时候,投资盈利往往紧靠资本金的充裕,一切知识和专业都毫无价值。市场赚钱只有一种方法买入,如果不买入就一无所有,如果买入差别就是8%还是10%的利润差别。但结构性市场以后,单纯买入的观点并不在适用,因为你的普遍性买入很可能带来的不是正数,而是负数,因此买和不买,本身就是一个决策程序;其次是买什么是第二个决策程序,第三如何巧妙的利用各种市场波动把握住机会再正确的时点买入是第三个决策。

 

大概10来年前,笔者曾经接过一个钟点咨询短单,陪当时高盛的亚洲区总经理看重庆写字楼物业的机会,当时高盛正为是否并购重庆天地写字楼专程来重庆调研,有机会面对面聆听和判断高盛投资不动产的理念。在那段曾经服务过某外资咨询机构的时间内,曾接触过欧洲投资者,香港投资者对不动产的投资视角,不同的市场阶段,不同的市场经历,确实会给各地投资者带来不同的投资理念。而每种不同的理念,对应不同的风险观,收益期望,对标的物的不同角度的评判。

 

从市场存续的角度来看,不动产投资大概率会长存,从目前国内经济来看,房产市场基本属于货币锚在使用。在黄金不能当做货币锚以后,国家始终会寻求一种货币锚,股市因为流动性过大,以及波动过大是不会成为货币锚的,黄金则取决于国际经济环境,石油我们并不是主导产油国,新能源锁定的问题是新能源的方向也不确定;汽车属于易耗性资产并不适宜。房地产一是市场总额较大,二是波动相对较缓,三是存续时间长,四是中国人拥有不变的置业置产的永恒观念,因此用房地产作人民币货币锚的现状短期不会改变。

 

当然未来宏观经济波动可能会更加不规则,全球经济重构过程中,中国经济自身也会进行重构,这种重构过程势必会带来不动产价格的高频波动,同事伴随的货币现象也会高频波动,这种不规则变化过程中会给专业投资者带来乐趣,也会带来痛苦,但对普通投资者而言,不确定性或如股市一般。这大概就是我们想启动这个号的动机和想法!

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