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投资浅谈:学区房的投资! (2020-05-31 11:53:04 )

 前一段时间,重庆市教委联合住建委与市场监管局又发了一个《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩的规定》。

 

文件的核心精神有四条:

 

1)、房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在广告宣传中使用中小学名称(含简称)、中小学形象标志或与学校有关的内容,使购房者对入学资格或义务教育配套产生误解。


2)、房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时,不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。


3)房地产开发企业或其委托的房地产中介机构不得在房地产广告宣传中使用“名校” “学位房” “学区房” “学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则,使购房者对配套学校或入学资格产生误解的广告宣传语。


4)、各区县教育主管部门、各义务教育学校严禁与房地产开发企业或其委托的房地产中介机构签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议。房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在商品房销售过程中,严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。

 

关于这个政策的解读,我们首先要理清二元教育体系下,教学资源供给情况,市场总体无外乎四种情况:

 

1、公立和私立学位资源都不饱和。这类社区因为学校生源能够得到充分的保障,因此教学质量也就能得到保障,整个片区不会出现人口净流出状况,反而会促使整个片区的人群层次不断拔高的状况,这对片区资产来说,具有很强的保值能增值功能。

 

2、公立饱和私立不饱和:这类片区很可能居民总体收入不高,无法支付昂贵的私立学校费用,那么这类片区人口净流出的概率偏高;另外一种情况是,私立学校质量不高,那么可能的情况是私立倒闭,公立接管,如果公立学校质量较高,那么社区人口可能会出现净流入情况,这会提升资产价值;而如果公立学校教育质量不高的话,一方面会促使社区居住人群结构下层,或者人口出现流出状态。

 

3、公立不饱和,私立饱和。这种状况一般会出现在高档社区,这种情况呢,公立撤场,私立扩张是一种较大概率,这种情况对社区影响不显著,因为公立学校在这个片区本身存在感不强。而政府资源分配过程,也不会出现强行提高公立学校的欲望。

 

4、公立不饱和,私立不饱和。这种情况一般会出现在新区,社区入住率偏低的情况。这种情况比较复杂,一方面要看社区持续入驻的情况,如果持续入住差,那么私立撤出的概率偏高,公立就要看政府资源配置,除非政府强行加强资源配置,而这种情况必须要出现在政府有利益获取的情况下,否则资源配置不优,对政府也是一种不经济的行为。

 

教委三个政策出完以后,关于教育配套的政策基本已经出完。市场现状也如我们之前分析的那般在前进,今年私立学校开始出现大面积的涨价与较大幅度的涨价,但这只是经济逻辑的第一循环,因为涨价还必须要接受生源数量的平衡,如果生源数量得不到保障,那么势必又会降价吸引生源,涨价的目的是平衡学校收支,一旦降价那么学校盈利能力将受到考验。如果一旦降低到盈亏平衡点以下,那么私立学校将无法在提供优质教学质量,形成负螺旋机制。那么这个对于购买学区房来说,这种状况下,资产价格肯定会直线下跌。这种资产价格匹配情况就是入市时机,如果你在学校鼎盛时候购入,那么当时资产价格匹配的是与学校同等声誉的价值,一旦学校声誉下降,资产价格将会由整个城市地位与组团的发展前景来决定。

 

从逻辑上看,城市中心老校区周边的房屋可能会出现更强的增值保值能力,一方面政府没有特别的经济驱动,很难搬迁校区,原有老校区的存在会是经济和社会效益最大化的体现,而优秀老师因为环境惯性的原因(公办待遇基本均等的)并不会主动流动。被动流动那么也会存在一个意愿问题。换一个角度,在城市增长受制约的时候,经营城市是获得最佳效益的时候,那么政府或许会倾向于通过巩固老校区的质量,促进整个片区资产价值提升以及片区现有资产流动性获取收入。当然这有个前途,大规模城市化扩张已经将近结束的时候,传统校区周边资产相对保值能力会更强一些!

 

 

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