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20年版商业物业支持文件的深度分析 (2020-08-02 11:13:01 )

 7月8日,《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于印发主城中心城区存量商业商务用房盘活利用实施方案的通知》文件出台,文件主要内容如下:

 

1、核心思路:支持转型利用,扩大市场需求,鼓励自持经营,优化供应。

 

2、具体方案:


2.1、减租:推动国有商业用房走向市场,对于小微企业减免3个月房租;

2.2、减税:对于出租给小微企业的承租人,按规定减免当年房产税,城镇土地使用税。

2.3、信贷支持:引导信贷用于房租支付,对于房租支付的信贷给予政策性优惠;对于优惠出租给小微企业用户的出租人,引导银行给予租金抵押优惠利率贷款,鼓励银行开发基于租金支持的质押贷款政策;出租给小微企业个体工商户的承租人,按条件给予贷款展期等优惠信贷政策;


3、拓宽市场需求:


3.1、推动互联网+养老模式,推动养老托管等服务业的发展;

3.2、强化休闲,娱乐,社交,生活服务等新兴服务业发展;

3.3、鼓励商业用房用于图书馆,展览馆,博物馆等新兴商务业态发展;

3.4、重点支持发展各类楼宇产业园,给予相关政策优惠;

3.5、已竣工的商务用房按批准可以改为住宅类的长租公寓,给予相关政策支持;

3.6、对大型商业设施改造升级,强化运用大数据系统提供服务支持;

3.7、强化对商业用房购买的信贷支持,降低首付款,增加信贷投放;

3.8、鼓励金融机构发展ABS,RELTS等新型信贷工具,盘活存量资产;

3.9、加快商业市场周边配套开发;

3.10、降低二手商业用房的交易税费,促进流通;

3.11、支持推动将车库等国有资产在空壳处理过程中采用直接划转的方式推进;

3.12、对商业房开,出租出售前不收房产税,出租出售后,延长3个月的交税期;

3.13、商业房开将商业用房租赁给房屋住房租赁公司,减按4%征收房产税!

3.14、压缩10万方以上规模的商业综合体数量,车位优化控制;

3.15、对于市政府印发城市提升行动计划前取得,尚未取得施工许可证的土地,公示无异议,按照等值方式可转为住宅用地;

 

政策内容解析:

 

1、第一方面控制大型商业综合体数量,并优化车位配置;同时在允许有条件的商业用地改为住宅用地。这一方面会减少商业设施供应量,另一方面可以适度降低商业开发的成本。对商业开发本身会起到一定的促进作用。

 

2、降低二手商业用房的税费,可以激发商业市场流通性,增加投资性需求,但这个政策的困境在于,怎样的政策刺激,可以增加商业投机需求而不对住宅需求构成阻碍,或者替代效应。

 

3、在税收,信贷方面鼓励和支持楼宇产业的发展;

 

4、降低承租人的商业成本和信贷成本,为出租人提供新型信贷产品提高出租人的承受能力。

 

5、控制和抑制超过10万方的大型商业综合体,这个问题关系到商圈规划,也关系到地块规划。如果大型商圈规划不改变,比如商圈的商业商务总量不改变,那么就只会导致地块切割发生改变;其次是商业综合体的体量大小本身并不是一个绝对的问题,绝对的问题在于总量与差异化。因此控制10万方的商业综合体,本质上不构成一种利好或者利空因素。如果他仅仅是改变了要素市场的一种形式,那么最大的改变就是适应这种要素形式改变的新的经营思路而已。


5、思考:

 

商业商务不活,在市场上一直有两大主因,第一是二手交易契税过高,造成商业流动性过低,因此市场上对于商业的投资意愿低迷;其次是市场主体低迷,一方面是重庆的个体经济本身活跃度不够,二是重庆的小企业数量(不是微型企业),因为小企业多数是已经度过生存周期的,生命力更加顽强而微型企业相对要弱一些。因此商业商务市场的本质问题在于市场主体的缺失以及信心问题,这又回到产业问题上,因此回过来重庆要解决商业问题,还在于要鼓励民营产业和企业的政策和市场环境上!而对于具体政策执行过程中,如果商业是投资,那么就会存在一个投资替代问题,如果商业仅仅是将住宅投资转移到商业上来,那么对整个市场就不构成整体性利好因素,而在于结构性市场机会的改变。而至于长租公寓市场,这个在面临庞大的零散租赁市场,公租房双向挤压下,市场还有多大的空间?值得所有人去思考!

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