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浅谈九龙坡区的城市定位与实现路径! (2020-08-27 16:59:54 )

 浅谈九龙坡区的城市定位与城市价值!


​香城故事

 

在五大商圈中,杨家坪一直没有找到更多的自己的存在感。万象城开业以后,杨家坪商圈的独立性开始呈现出来,高端消费群体开始慢慢留在商圈内,而之前的西城天街与其他众多商业均无法承担起这个功能。杨家坪商圈独立性不强,还有一个重要的原因,就是城市定位模糊。在渝中,江北占据了商务与现代商业的高点以后,杨家坪商圈存在的功能价值在那?是满足本区普通群众的商业需求,还是从竞争中寻求到覆盖全城的差异化商业空间?

 

从城市空间来看,杨家坪现有商圈扩容,与九龙半岛打通是一种必然,而在《长江文化艺术湾区控制性详细规划方案》中,包括九龙半岛,钓鱼嘴半岛在内的26平方公里的滨江人文区域,规划有1330万方的居住建筑,326万方的商业商务体量。就商业商务体量来说,相当于江北嘴的70%(整个江北嘴总体量650万方,住宅180万方,商业470万方),在现有重庆主城其他各区域中,应该算体量最大的了。

 

另一个角度,科学城核心区域也在于九龙坡,如果科学城自身没有形成城市核心区,那么科学城的商业商务聚集,要不走向解放碑观音桥组团,要不走向九龙半岛。但从目前来看,没有特别的历史机遇促成,商业商务多半会走向江北嘴区域。

 

在新版规划里面,九龙半岛和钓鱼嘴半岛定位为认为人文艺术半岛,从区位关系和经济实力来看,核心应该在九龙半岛而不会在钓鱼城半岛。从商业关系来看,这个定位对于支撑这样的宏大规模,显得有些尴尬。

 

从商业角度来说,现代商业中,体育和音乐能够吸引大规模人流,从而带动更大的产业,围绕体育,音乐的相关产业链纵深也较深,但美术或者其他艺术领域,则不具备这样的关系。也就是依托于川美形成的人文艺术底蕴,推进产业链,是不现实的,而特别是川美在艺术领域的话语权也并不是特别突出,那么依托于川美的背景建立的艺术产业就会更加艰难。

 

但现代体育和音乐市场,电影是推动娱乐产业的主要构成部分,美国体育是以篮球,音乐,橄榄球,高尔夫等为核心体育产业推动相关传媒产业的发展,而电影和音乐是美国文化类产业的主要构成部分;欧洲体育产业主要是足球。这两个产业的核心都是可以形成大量的人流聚集,有人流才有流量,有流量才有商机,这也符合现代数字经济的特征。

 

从这个角度来说,九龙坡在这方面下大力往前推动,大而全的体育产业,以九龙坡一己之力甚至是以重庆之力恐怕也很难打造成功,因此体育产业的选择应该选择投入较少,能形成独特的IP的冷门市场为契机去推动,在扩张和延伸,驱动产业链的不断迭代升级。另一个角度,技术和艺术往往有共同之处,很多技术人才也是艺术人才,或者对艺术表现的较为亲近,这种产业倒可以促使科学城的一些企业因为这种人文艺术氛围选择留在九龙半岛,有了产业进驻,配套的金融自然也就来了,形成这种驱动关系,九龙半岛才可能驱动九龙坡杨家坪商圈的城市升级。

 

如果从城市发展的角度来看,九龙半岛的升级与迭代,有两种推进方式,一种是自然是推动,或许如现在市场表现这般,即通过对城市周边宅地的出让,带动基础设施的完备和升级,再驱动商业上的招商;也可以通过率先在九龙半岛进行标志性的商业设施的建设(其实这类基础设施,有的区政府可以自己做,多为赚钱的事,比如修建标志性写字楼和核心商业物业),其次是通过政府的资金投入性行为,也会迎来市场的跟风效应,驱动其他资金跟进。而作为一个区级政府,可以让本区的一些国有企业相互输血,购买本区域的物业,来推动整个城市发展的顺利进行。

 

而按照现有的方式进行城市产业升级,对于九龙半岛来说,将是一场残酷的市场竞争。从目前来看,江北嘴的商务尚有足够的容量,而观音桥这两年进行了较大体量的商业商务建设,如果小湾片区的地块出来,那么商业商务体量将再次增加。随着这些商业商务设施的使用,江北嘴的核效应必将更加显著,而虹吸能力也必将更加突出,企业要搬离这个核的阻力就更大(市场自身阻力),九龙半岛的商务氛围就会更加艰难。

 

而目前率先出让宅地的方式,从市场来看,似也不可行,从目前来看,荣安两块地都会败走滑铁卢,华润能否成功还不清楚,如果铁马工具厂地块再出来,将中期内封底宅地市场的价格,很长一段时间内九龙半岛的建设将无在想象空间中进行,这不论对商业,商务,还是住宅来说,都极为不利,而如果一旦荣安两个项目烂尾,那么对九龙半岛的建设来说,无疑是当头一棒。

 

九龙半岛给了九龙坡城市升级的一个契机,但如果不能有效把握的话,九龙半岛可能无法走出独立路线。只能眼睁睁的看着江北嘴虹吸整个城市的精华。九龙坡则将一直成为前店后厂的厂而无法成为店!

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