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2021年重庆地产市场一些看法和判断 (2020-12-08 14:32:14 )

 2021年重庆地产市场一些看法和判断


香城故事

 

1、前言


每到岁末,都照例要对市场进行一次梳理,尽管已经很久没有做咨询了,但这个习惯还是一直延续下来了。

 

对2020年有个判断,我判断有些偏悲观,认为成交量会在1200—1800万方之间,价格没有提及,因为变量没有做因素分析。市场最终演绎的结果,可能是成交量在2000万方左右。至于数据是否准确,倒也不太重要,预测是为分析者或者策略制定者提供一套逻辑工具,而不是决策人这是最终结果,因为行业变量实在太多,任何一个变量都可以影响到结果的准确,所以要求预测准确,无疑就是要求世界按照两三个维度来进行运行。

 

2、土地市场的推算


关于2021年,在预测之前,我们还是必须要有一个基本的逻辑和前提。第一个前提是市场享有的开发环节土地存量约6000万方,按照最近三年市场出让的土地数量,出让数量应该不会超过1500万方,加上新房存量,不考虑去化的情况下,明年年末市场总供应量约为8000万方。关于明年土地市场供应量市场有两个版本的小道,一是与今年相比稍多,这个逻辑支撑的是政府建设开支需要这个量的金额才能保住地方财政的正常支出,另一个版本是明年将会比今年出现大约30—40%所有的缩量,支撑逻辑是市场可供出让的优质地块实在是不足了。我们更倾向于认同前者,即市场供应量在1300—1500之间。

 

如果这个逻辑成立,那么市场已经在最近4年总土地供应量约为6000万方,年均1500万方,最近3年的去化量估计约8000万方,市场在2020年末的净去化约3500万方(考虑一部分政府自持土地以及部分商业地去花时间更长),而近三年市场新进的开发商还没有退出市场的案例。从生存角度来说,如果企业不退出市场,那么新进入的开发商对土地的需求量来说,应该还会比较强烈,供应量缩减,土地需求还在,那么土地市场的价格应该相对较为平稳。(极端市场行为不考虑)。

 

3、成交量的推算

 

土地市场价格不降,也就意味着房企房价下降的空间并不大。这在正常的市场情况下一定如此。或者说,价格一定会上行一个幅度,从成本来理解逻辑,一定如此。

 

但价格更重要的是买卖的博弈行为,今年重庆市场成交量不错原因有很多,首先是行业整体回暖,其次是购买门槛的降低,零首付出现的比例并不是个案;三是政府也在努力驱动市场正常化,一方面对价格的管控,特别是开发企业降价出货的欲望的管控,另一方面各区都在举办房价会,尽管没有实质政策出台,但活动本身就是一种信号,这对市场还是有刺激的;最后重庆市场还有一个非常奇怪的现象,城市价格比,就是用城市的地位衡量房价的地位,这中间的空间确实太大,这也是驱动外来投资者和本地购买者的一个重要动机,而这个动机基本成了支撑重庆楼市最重要的信心来源。最后一个是支撑是外来人口入渝,这个我们没有拿到更多确切的数据,这里有一个外来人口当年购房的转化率可以计算,估计市场需求不会特别大。

 

我们梳理哈需求的类型:刚需,大概可以覆盖本城新增青年人群,外来投资者(我接触到的外地投资者基本都不选大户型产品),本地投资者(本地投资人群对别墅大平层青睐度也极低);首改,如果没有学校加持,那么首改需求相对也是比较低,一方面近两年新增土地出来的产品,在现有规划条件下,无法让这部分人群动心,另一方面本轮市场依然是投资驱动(这个我们会在最近的文章中,用数据来验证);第三就是再改和多改,表现为价格数据上,我们将之定义为300万以上的市场需求,300—1000万这个数据空间,在近三年出现了较大幅度的下跌(19—20年两年时间这两个区间总成交量均在150万方左右);而在1000万以上,市场有趋于稳定的结构,一般一年10来万方的市场容量。从逻辑和经济现实来说,这个数据很难出现反转。继续缩量的概率偏高。我们在看300万以下的数据,从数据反映出来,250—300万这个口径的分类应该归到300玩以上这个金额。从数据来看,18—20年三年本波段成交量分别为106.5万,102.7万,88.4万(截止12月8日),比较而言,这个区间的数据的占比是上升的,这个是不是可以理解为成本推动价格上涨的一个主要证据。250万—300万区间的成交占比18—20分分别为2.9%,3.3%,3.8%;300万以上的成交占比分别为8.95%,8.9%,8.45%,从数据来看前者有小幅度上升,后者有小幅度下降。

 

250万以下的成交量我们分了90万以下;90—120万;120—150万;150万—180万;180万—250万这几个区间,三年数据来看;90万以下市场占比分别是39.3%;31.3%,28.8%,这个区间依然是市场主力市场市场,但占比处于下降区间,考虑到土地成本的问题,21年这个区间占比应该要回落到25%或者更下方;90—120万区间的占比分别为18.7%,20.8%,20.4%,这个区间的比例受成本变化影响不大;120万—150万区间比例分别为11.4%,15%,16.7%,本组数据呈现出明显的上升,市场扩容趋势明显,随着成本的变化,也许本区间比例将攀升到20%以上。150—180万区间比例分别为9.5%;10.5%;10.9%;180—250万区间比例分别为9.6%,10.2%,11%。这两个区间比例略有上升,但总体并不明显。

 

对两者数据合起来解读,21年市场成交的总量取决于150万以下市场的成交量,这个数据也反正了我们上文推断的刚需产品成为市场决定性因素。三者在三年市场中占比分别为69.3%,67.1%,65.9%。而这个区间的成交受经济基本面影响最大,如果顺周期,经济景气,本波段成交可以迅速放大,而遇到逆周期,经济收缩,成交量也可能出现大幅度波动。而我们就这个价格区间对应市场供应的产品而言,在北区大概套内80平米以内,西区应该在100平以下。最后答案,我们就不再列出了,相信各位读者会依据自己对经济的理解做出自己的答案。

 

4、价格的推算


对于价格,这个确实极为难以推算。但我们可以提供几个角度:

第一:土地供应量减少,土地价格趋于上升或者稳定状态。

第二:当土地价格驱动房价上涨到一定程度的时候,二手供应量会快速增加,这点可能会对新房价格构成抑制。

第三:当市场上一些滞销盘数量迅速扩大时候,对购买情绪的影响,进而影响到成交量。

第四:这是最重要的,2020年对地产市场其实是非常友善的一年,因为疫情原因,政府大力减免中小企业的税负,并对信贷条件极为友好,因此我们在市场上看到的做零首付才有可能。

第五:我们提供一个数据,即今年1月的成交量,1月成交量为95万方,1月27日重庆市场才开始进入疫情状态。

 

5、关于开发企业的一些看法


第一:掂量你的企业对准的那个区间的客群,你是否有信心有能力去征服你的客群;

第二:如果能够生存,就没必要去贪婪;

第三:品牌可能比渠道更重要,有品牌你可以给渠道2个点,没品牌可能你给渠道5个点,他也嫌弃你。

 

6、关于买房


这是这几年重复的话题:

第一类人:你一家人有6个钱包,如果能用三个搞定首付,职业有比较明显的上升空间,那你随时买都可以,你是真刚需,如果买贵了,你当消费了个LV或者频繁去了几次酒吧。

第二类人:如果你需要掏空你家里6个钱包,然后职业上升通道不明显,租房也不会降低你的阶层,买房也不会提升你的阶层,如果买对房,真的可以帮你少奋斗好多年。

第三类人:对于投资客或者有钱人,这事我就不建议了,你们的财富相信和你们智商是匹配的,我没办法给出你们建议!

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