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集中供地背景下,房开企业重庆拿地策略探讨 (2021-02-26 11:21:22 )

 集中供地背景下,房开企业重庆拿地策略探讨

1、前言

关于市场集中供地的消息市场充分发酵。不同的人处于不同的角度都进行了充分的解读。而昨天股市表现的太过鲜明,对这点笔者做出不同的解读,昨天地产股大涨的核心逻辑不是政策释放,而是前晚美联储的鸽派信号以及抱团股自救的选择,两者巧合重叠而已。还有一点我们昨天解读上没有提的很明,就是22个城市同时集中供地,最终比拼的是城市之间的竞争力,如果一个开发商只有钱在两个城市中选择一块地,那么最终会有一个城市失去这个开发商。

 

关于重庆市场,因为没有政策细则,传闻的政策中的重庆指的大重庆,还是重庆主城区。按照通常的理解,应该为重庆主城区。

 

220年重庆土地市场情况简述

20年全年一共有174宗地出让,这里面包含所有B类土地以及加气站用地,扣除21宗加气站用地,总共有152宗商住地块出让。

 

154宗地总计容体量2106万方,其中商业503万方,住宅1603万方。总占地面积1305万方,平均容积率为1.6。每宗地平均占地8.58万方,平均计容面积13.9万方。20年一共有44宗土地政府平台公司购买(含两江置业),因此属于市场成交宗地为108宗,包含商业用地,宗地平均计容体量约为10万方左右。

 

其中有60家企业参与涉宅开发,拿地三宗以上的企业有(含联合拿地):恒大、华宇、东原、金科、中交、海成、融创、万科、龙湖、华润;两宗地的有:渝开发、特斯联、万华、弘阳、美好、财信、蓝城、保利、金辉、颐天康养、春风。其余企业均只拿地一宗(统计可能存在部分遗漏)。

 

从以上数据可以得出一个简要的结论,即集中供地对大多数企业影响并不太大。拿两宗地以上的企业仅21家,占比约35%,有65%的企业每年只拿下一宗地,对这类企业来说,一年供地10次和3次本身没什么分别;对于拿两宗地企业同样压力较小,拿三宗地以上的企业,只有恒大,金科,万科,龙湖拿地超过4宗。

 

3、开发企业用什么样的策略拿地?

企业如何在21年集中供地情况下,拿到自己理想的地?这里涉及企业的自身策略问题,在分析拿地环境过程中,首要要知己知彼。知己来说,相对较为简单,即企业一定要有自己清晰的拿地思路和策略,对那些符合自己企业的企业战略,产品策略的地块重点关注,而对于其他地块,则保持关注即可,即开发企业首先要做到我到底要拿什么地块,什么地块适合我,极限竞争情况下,我的可能应对策略,以此为基点,先对地块进行梳理,到公司总部先做好工作,争取到总部的决策支持。

 

其次分析对手,20年拿地的企业,基本为已经在市场有过项目,进行过一轮开发的企业,企业的行为模式已经显现出来,而对于第一次新进入的企业,重复拿地的特征也显示出来了,21年市场大概新面孔不会太多,因此对现有市场中的企业进行分析,梳理,可以极大程度的减少拿地的不确定性。

 

重庆深耕企业拿地的逻辑:一是大型企业全域布局,他们特征是符合他们的企业产品线,地价具有较强的经营空间,因此不锁定具体拿地区域,只要条件合适即可;第二有明显的拿地逻辑的,比如中海基本不会去新区拿地,比如佳兆业的喜欢区域聚集策略;第三是结构性区域平衡策略,不知道21年还会出现荣盛拿中央公园地块这种现象不?第四是新入场的企业,这个可以参考哈他们20年到那些地举牌过。对于一般企业而言,梳理完这些在对标选择自己地块,应该可以规避到很多随机性。在梳理完对手策略之后,在研究对手的拿地策略是否接受联合拿地,自己有可能与对手形成联合体不?从而锁定自己的地块。

 

4、对投拓的考验会由企业来买单

如果严格按照三次供地的政策来执行,那么对于投拓部门来说,依然有较强的工作预判性,第一,投拓部门需要锁定自己要拿地的区域;其次是要合纵连横,能否在自己中意地块与竞争对手达成合作显得至关重要;第三是对地块竞争烈度,做出先行预判,在公司内部沟通会上,先寻求到公司的政策支持,缩短地块出来公司决策时间,以及广泛交保证金的资金问题。当然撞车也是必然的,对于头部的几家企业,如龙湖,万科,金科几乎无法避免会撞车,但也能适度降低一些竞争的烈度。

 

而如果投发对市场没有充分的预判,要么就面临用极高的价格拿到热门地块,要么就面临买不到地,这两者对企业而言,都会产生较大的困扰。所以事先多做功课,多思考应对策略,既可以保障公司的连续经营,还可以保住大家的工作,从这个角度来说,是非常值得的!

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