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重庆买房进入新区时代,如何购房? (2021-03-29 14:32:02 )

 ​重庆买房进入新区时代,如何购房?

 

引子:


两个小事:看到朋友圈好几个信息再说金科照母山项目5年涨幅达到300%,算是楼市投资最成功的案例之一;这两天刚好给一个某大型地产公司投资总做在重庆投资购房的咨询,都是同行,我重点沟通了投资的逻辑与方法论问题,以及这个逻辑在重庆市场的印证问题与具体我看中的推荐标的问题,这是一个纯粹的来投资买房故事。这里都涉及一个共同的问题,如果是新房,基本都到新区去了,新区如何选房,因此整理了哈一些思路,可能有偏颇,仅供大家参考参考参考,重要的事说三遍!

 

1、买房进入新区时代的购房信息变化


以2016年金科,龙湖,万科大举进驻蔡家为标志,重庆房地产市场进入事实上的新区时代。传统意义上理解一是蔡家属于北碚,二是相较于照母山礼嘉而言,蔡家显得较为偏僻和陌生,且之前除金科外,蔡家并没有大牌开发商进驻,因此尽管从两江新区成立开始,蔡家就进入开发状态,但到2016年年末蔡家的普通商品房也就4、5000元/平,而抵款房更甚至可以底至3000多元每平米。

 

而从城市本身来说,蔡家也不属于传统老城区,属于一大片空旷地带,政府卖地进入典型的地图时代,开发企业买地建房也进入地图时代,这种背景下,传统的房企开发模式甚至销售模式都产生了变革,典型渠道销售在这个阶段变得极为普遍,究其根源更多在于一方面面对相对较为遥远的距离,购房者纯粹靠自己去现场看盘了解项目,在失去了城市的参照体系而面对一个接一个的工地项目时候,很难对项目建立一个总体认知和评价体系,这个时候渠道人员的价值就体现出来,这也是渠道盛行的关键因素;其次是在这个阶段,因为新区域没有坐标感,传统平面媒体通过文字对楼盘进行介绍,已经无法建立起项目的方位感和评价体系,因此视频类媒体开始流行,而传统平面媒体开始衰落。但没有了传统媒体公信力背书的视频类自媒体的主观导向性极强,因此购房者往往并不能得到一个客观或者更加全面的看法。

 

2、以本土龙头企业的项目为参照坐标

 

在失去了具体参照坐标的郊区购房行为,呈现出较大的非理性决策,或者说是基于信息不健全的非理性决策行为,那么是否有可能最大程度的规避这种行为呢?

 

首先就是建立新的坐标参照体系:这点有个简要的方法,就是以重庆传统大型房企为依托的地理坐标作为参照,比如金科、龙湖。一方面他们是本土房企,对这个城市的熟悉度与敏感度先天优于外来房企;第二是他们体量较大,基于体量本身与城市各个渠道、角度接触形成的立体化信息,让他们对这个城市的走向,公共设施的布局,城市节点发展等具有事先知道的时间窗口,或者说对基于公共设施布局的特征而能提前预判公共设施布局的时间与地点,而他们基于他们判断大举布局的项目区域,如金科在蔡家就差不多由300万方左右的项目体量;龙湖在礼嘉也是天量土地储备。以及金科和龙湖共同进驻的西永大学城板块。从某种程度上而言,本土房开基于他们的接触触角以及与城市的频繁互动形成的预判,更能准确的判断未来城市的走向,从这个角度来说,锁定大区位,以他们为坐标是基本没有太大问题的。购房者一方面可以直接购买他们的项目,另一方面可以将他们项目作为基准参照标准来进行评判,不失为一个有效的方法。以金科为例,金科早期一些典型项目如西区的云湖天都,北区的蔡家,南区的茶园,西区的大学城在其初始进入的时候都是相对较为生僻的新兴区域,而这么多年以后,这些项目几乎都成为了所在区域的核心区域。

 

其二看是否有大型开发企业聚集或者群聚性进入某个组团,如果发现某个区域出现大型企业密集群聚性进驻某个组团,而没有发现有新的政策性机遇时候,一方面购房者可以到所在组团去了解本区域未来将可能发生的重大区域属性改变的事件,如基础设施建设中的路桥轻轨学校医院,或者重大的产业政策调整,往往这种情况会伴随着区域有重大利好的措施或者政策出台。

 

3、新区买房,尽可能买热销的品牌房企产品


锁定区域以后,进入确定性购房环节以后,买房尽可能买现房或者是准现房。因为一旦进入现房阶段或者准现房阶段,小区周边的基础条件将全部呈现出来,自己也可以大致判断出这个小区或这个组团未来的一些基本情况,同时因为属于城市新区,开发企业的销售状况对项目最终能否顺利交付太重要了,而新区一旦产品出现销售问题,往往调整难度也很高。当市场进入买方市场以后,开发企业品牌的塑造难度会更大一些,因此陌生品牌的销售调整难度也就更大一些。基于防守型思考,以及为今后减少麻烦的角度考虑,购房者尽量成熟产品,以避免未来的产品质量维权带来的困扰。

 

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