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深度:第一次土拍四宗地王地块解析(附土拍出价记录) (2021-05-12 13:01:42 )

 为了更清楚的认识和认知第一次土拍,我们将在本号上对第一次土拍的一些特点进行简析。本文选择的角度是四宗地王,这里有三个过程地王,一个阶段性地王。同时我们也会附带对之前的几个地王进行再次简要解读!


四宗地王,有三宗位于两路与中央公园组团,一宗位于龙溪镇。第一宗融创与长城强竞争;第二宗海成高溢价拿下,海成地块计容体量最小,是以最小代价先获得一宗地块的策略的体现;第三宗地中海同样有个想法;第四宗地我们有较为详细的分析,读者可以看下面的分析文字。


第一宗:


编号:21041

位置:渝北区两路组团F分区F27-1/04地块

用地性质:二类居住,商业无明确要求

占地面积:54826

计容面积:82239

容积率:1.5

成交楼面:14470

溢价率:50.73%

拿地企业:融创

 

本宗地报名企业有:融创,长城,正荣,海成,远洋,领地,融信,佳兆业,绿城,建发,金地,龙湖,万科,保利,北京天恒,华润,中海,招商,香港置地,华宇+信达!


我们拿到的一份出价记录如下:有5家企业有记录(出价的肯定不止5家,只是记录只显示了5家):远洋出价到10457,溢价率8.93%;海成出价11916,溢价率24.13%;正荣出价12160,溢价率26.66%;长城出价14348,溢价率49.46%,融创出价14470,溢价率50.73%


本宗地块唯一值得特别关注的是,长城地产对本宗地块的估值,达到了14348,这与长城地产在本组团有一个项目,要深耕本组团有一定的关系。长城地产第一个项目情况大致如下:20年5月29日拿的地块,占地面积33492,容积率1.6,计容面积53308,溢价率44.7%,楼面7053元。截止5月10日,本案数据为:洋房三房去化39套,建面均价14350;四房去化22套,建面均价14782元,别墅去化9套,建面均价16326元,总去化0.75万方,去化率为14.1%;货地比为2.1,整个项目除去化率外,指标相对较好,去化率也可以理解为目前地价上涨过快,企业无意快速出货。



 

第二宗:

编号:21042

位置:渝北区两路组团F分区F27-2-1地块、F27-2-2地块

用地性质:二类居住,商业无明确要求

占地面积:28343

计容面积:42515

容积率:1.5

成交楼面:14583

溢价率:75.7%

拿地企业:海成

 

本宗地参拍企业有:海成,正荣,浙江葛山(新面孔企业),领地,长城,远洋,融信,佳兆业,绿城,建发,金茂,金地,龙湖,万科,保利,华润,华宇,香港置地,中海,招商,桥达,伟清,融创等23家参拍企业。除浙江葛山、桥达,伟清,金茂等4家企业外,其余全部参与了第一场土拍。

 

从我们拿到的出价记录来看:有三家企业有出价记录,其中浙江葛山仅溢价2.02%,楼面8468截止;正荣最高出价12466,溢价率50.19%;海成最终溢价75.7%,以楼面14583的新地王拿下本地块(我们综合了两家机构的出价数据,依然比较残缺),我们本宗地想关注的是最后谁与海成竞争到最后,是融创,还是长城?这可以预判企业对土地的渴求与对地价的最大容忍度。


本宗地和融创地块为毗邻地块,如果从拍卖策略来说,如果现场感知竞拍就会非常激烈,那么拿地最佳办法是拼命举下第一宗,因为后面可能会比第一宗更贵。这点在第一场和本场拍卖表现的更明显,例外的是金科科学城地块,但也含有地块素质不一样,保利的地王则是因为这个原因。


 

第三宗:

编号:21045

位置:渝北区观音桥组团C分区C20-1/04地块

用地性质:二类居住,商业无明确要求

占地面积:9512

计容面积:23780

容积率:2.5

成交楼面:15307

溢价率:63.96%

拿地企业:中海

 

本宗地块报名企业有:中海,融创,绿城,远洋,华宇,龙湖,华发,金融街,佳兆业,海成,合能,招商,碧桂园等13家企业参拍。

 

有6家企业有拍卖纪录:龙湖溢价2.69%,最后出价楼面9588;华宇溢价12.6%,最后出价楼面10513;远洋溢价53.14%,最后出价楼面14298;绿城溢价57.64%,最后出价楼面14718;融创溢价63.05%,最后出价楼面15223;中海溢价63.96%,最后以15307获得本宗地块。

 

本宗地块最后出价记录中显示绿城,中海,融创三家出价到最后,这是一个比较有意思的事情,融创还没有中心区超小地块的案例,绿城善于做豪宅,也喜欢中心区的地块,南岸区府地块,绿城也差不多举到最后,但本宗地似不太适合做豪宅,而中海会拿着这宗地怎么做?超小户?豪宅?与本宗地块不远的红旗河沟车站,中海还有一个项目,成本其实也相差不多(那宗地尽管绝对楼面更便宜一些,但有一定体量的商业,而中海在商业上还没有成功案例),本宗地是一个观摩城市中小小地块的操盘新思路和新策略。


当然本宗地竞争这么激烈可能还会有一个重要原因,就是以最小代价先拿下一宗地,在静观土地市场后期变化,在做定夺,中海拿下这宗地就没有拿了,绿城一宗地没拿下,这多少可以说明有这个潜在含义在里面。

 

 

第四宗:

编号:21059

位置:两江新区两路组团C标准分区C04-3地块、C07-3地块、C09-1地块、C09-5地块

用地性质:二类居住,商业无明确要求

占地面积:112000

计容面积:159120.3

容积率:1.421

成交楼面:15711

溢价率:83%

拿地企业:保利

 

本宗地块定调重庆到第一批次的阶段性楼面地王。

 

本宗地块参拍企业有:保利,大悦城,绿城,美的,万科,香港置地,建发,金融街,金茂+龙湖,中交,中海,华润,中航里程等13家企业参拍。

 

出价情况如下:金融街溢价9.93%,最后出价9427;建发溢价13.6%,最后出价9741;香港置地溢价31.92%,最后出价11312;万科溢价42.91%,最后出价12255;美的溢价53.91%,最后出价13198;绿城溢价78.09%,最后出价15271;大悦城溢价82.49%,最后出价15649,保利最后溢价83.22%,楼面15711获得本地块。

 

越熟悉越谨慎?在中央公园或者北区拥有最多项目的香港置地,同时也是豪宅市场的新的领头企业,出价仅11312,这意味着什么?当然这完全也有可能是重演当初融创在中央公园的故事,融创2013年进入中央公园,但在本片区起涨的前夕,却一宗地没有拿,大概也有这个因素在里面。绿城和大悦城因都善于做豪宅,高地价从逻辑上可以理解。


保利拿下本宗地,逻辑上来说,支撑因素应该是保利在本区域已经有两个项目,保利天郡和中央雲璟(这是一个多家开发商拿地,保利操盘的项目),而另一方面在北区来说,保利已经重仓悦来,与悦来组团最近的就是中央公园组团,保利并没进蔡家,从这个角度来说,保利拿下本宗地可以理解为区域聚焦。但保利目前TOP系在市场并没有得到认可,悦来“和光系”“天系”并没得到市场太大的认同,保利天珺项目距离本项目非常近,楼面8660,20年10月首开,截止目前为止成交129套,建面均价16770,本项目拿地时候有户型限制,只能做大户型。16770的价格不知是因为限价还是保利自行定的市场价(但去化量总体偏小,是个事实)。如果是限价,那么保利通过相邻地块高地价,拉高本项目的价格,以平抑本宗地可能带来的损失,或者说两个项目公司通过一宗盈利不好的项目来冲抵另一宗盈利过大的地块的所得税,从而降低地块的损失的做法则行不通。如果是保利自行定价,那意味着保利在本组团溢价能力不强,天珺项目的售价拖累本地块的售价的概率也偏高。


而保利从拿地来说,已经实现组团聚焦,但保利的品牌并没得到市场认可,从土地储备来说,保利目前处于优势区位,但优势区位并没有与保利的产品结合起来,形成企业综合合力,这点如果无法改善,那么摆在保利悦来90万方的土地储备,将是一个非常艰难的命题。


保利在重庆已经深耕10多年,但保利给市场的印象,只是一个综合性的地产国企的印象,保利的产品系基本没有得到同行以及关联企业与顾客的认可。在所有的传播的消息中,很少能看到以产品系形成的文章,这可能是保利和光和天系,市场不认可的一个重要原因,从这个角度来说,保利现在在重庆可能要进行第二次创业,重塑产品品牌。


而对本宗地块的解读,并没有特别之处,因为地块本身并无特别之处。相对其他几宗地容积率稍低,地块更大一些而已。这都属于常规的产品规划方面的弹性问题。

 

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