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成都第二次集中土拍的几个关注点! (2021-08-26 11:33:32 )

 8月24日,成都公布了第二次土拍的土地名单。总体来看,本次土拍有以下几个特征:

 

1、供地数量,本次供地数量较第一次集中土拍更多,土地综合质数更好。本次集中拍地地块亩数较第一次土拍多2238亩,数量多38快,占全年计划的54%。本次土地中大地块占比较多,这种土地结构变化以及结合本次土拍自有资金的要求,可能会对市场产生较大的影响。

 

2、竞买资格:第一,不接受自然人购买;同一控股公司只能有一家企业报名同一宗地;可以申请联合购买。三道红线的企业继续不能买地!

 

3、价格和溢价:本次溢价率上限为10%;挂牌楼面价格最高地块为:高新区桂溪街道27.63亩地块,起拍价为16800元/㎡;清水限价最高地块为青羊区马家花园23.17亩地块,限价26441元/平米。

 

 

4、第三次出让时间:成都市“12+2”区域住宅用地第三批次集中供应时序为2021年10月—11月。

 

5、购买资金要求:要求意向竞买人缴纳的资金须为合规自有资金。参与竞买的意向竞买人,其股东不得违规提供借款、转贷、担保和其他融资便利等;不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不得使用公司控制的非房地产企业融资。

 

我们将这个最重要条款放到最后面来解读,原因是这个条款太重要了:

1、自有资金怎么解释,母公司合规借款算不算?如果合规算,那怎么界定母公司提供的借款是合规的?

2、房企所有的资金渠道需自有,对开发企业来说,目前存在开源节流两个角度,开源就是本期加大去化,回笼更多现金,节流就是将所有应付款滞后,让账上现金最大化。

3、这个规定,最大受益企业有两类:第一新进入的公司,还没有大规模拿地,也就是公司级别还陷于母公司的分公司级别,且不是独立法人的分公司。这样母公司可以直接输血。第二类是成都本地国企;第三类是深耕本地的全国大型房企,如万科,保利,中海这类;第四类是小型开发公司,主战场在成都的,可能也是这次受益对象。

4、有空子可以钻么?目前来看,规则最大的漏洞是企业增资扩股,这可能是从规则外能够得到资金的最合理的一个渠道。

 

目前市场的一致性预期是这是一个向上的市场,因此不管是政府的,行业的,还是购房者的。但如果市场逆向呢?不知道各个角度的参与者准备好了么?

 

 

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