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偏景气:从市场基本面来看重庆第二次土拍 (2021-09-03 10:40:05 )

 偏景气:从市场基本面来看重庆第二次土拍


香城故事


8月31日,重庆市公共资源交易中心公布了重庆第二批次集中出让土地的名单。这也意味着重庆第二次集中土拍将在9月正式开始。

 

基于特定的政策环境与市场环境,重庆市第二批次集中土拍的政策出现了一些新的特征:

1、限价区间:6—15%,这是对第一次集中土拍没有限价出现的后遗症的补丁政策。

2、17宗约40%的地块,将在地块达到溢价率限制后转入竞自持租赁住房。其中三宗地块地块自持比例不设限制,即理论上可以100%自持。

3、综合来看地块挂牌楼面地价,除部分特殊组团外,大部分地块较第一次集中土拍的挂牌楼面地价有所上浮,但较成交价格有较为明显的下浮。

4、开发企业需自有资金购地,规定同深圳,成都等率先公布的城市。

 

我们先看重庆今年市场基本面:

第一次集中土拍,土地成交体量695万方。

今年1—8月预售许可证发放总量1188万方

今年1—8月成交量1749万方(非精确数据,前7月采用克而瑞,8月为锐理)。

 

从今年市场数据来看,市场在两个端口均处于明显的去库存状态,其中土地速度慢于新房速度。结合市场各种特征,以及政策环境来看,土地去库存速度较慢属于较为明显的受政策抑制。

 

从17—20年三年数据来看,市场也呈现出明显的去库存状态,这点在开发企业土地储备量与新房存货量的数据体现的也极为明显。

 

从企业结构来看,重庆市场的几个头部企业补储也明显少于去化,市场各个结构都表现出较为明显的土储紧张状态。

 

重庆市场相比于其他市场而言,有几个自身较为明显的特征:第一是成交量大;第二是参与主体众多,且市场上的主体有90%以上为规模企业,因此市场表现很明显的完全竞争态势,主要特征是土地市场公开透明,企业产品策略公开透明,企业价格策略公开透明;第三是因为重庆市场成交地块体量较大,大宗地块较多,存货的结构性价差较大,同时受存货时间不同,规划条件也有一定的差别,从而产生了产品的结构性差别。第一二个因素,带来的是参与主体受国家调控以及整个行业走势的影响较大,第三个因素则对本次土拍有较大的影响,即开发企业的自有资金以及利润率关系。

 

对于以自有资金购房这个政策的理解将最终决定本次土拍的参与度,受重庆房开多为全国性房开,总部会把资金进行调配的影响,调出的资金归还企业,是否受到这个政策的约束。从各个城市对资金要求来说,都没有明确界定这个,而政策的规定,基本是以城市公司为主体的,在整个企业资金紧张状态,企业总部对资金的分配将是重庆房开公司对第二次土拍的参与资本。从市场和企业企业来说,除开第一次土拍获地较多的融创和龙湖,其他企业都有极为充裕的现金,而融创和龙湖今年销售数据也比较靓丽,因此从城市公司自身来说,自有资金都应该较为充沛。

 

基于上述分析,重庆本次土拍的行情,主要影响因素,应该是受企业总部的资金充裕状况,以及企业总部对行业预期的判断和对城市潜力的判断。从城市政策环境来说,对于开发企业而言,重庆无疑属于最优环境的城市之一。而重庆城市的相对劣势,利润率不高,反而因本轮政策调控被弱化了。


如果我们基于以上逻辑分析来推断,那么大致可以判断,重庆第二次土拍景气度依然会较高。而这种景气要到什么程度则主要取决于第一是市内企业的相互竞争关系(如共同看好市场,加大竞争;共同保住公司的生存,加大竞争等等),以及其他政策面的约束。

 

 

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