第二次土拍的地块公布后,我们从所有地块中找了5宗比较有特征的地块来进行简要分析。这5宗分别是双碑一宗,大石坝一宗,科学城一宗,蔡家一宗,弹子石一宗,五宗地各有个的特征,条件也各不相同,通过我们的视角进行简要的分析。
1、
地址:沙坪坝区双碑组团E分区E25-1-1/04、E46-1/04、E40-1-1/04、E41-2/04地块
占地面积:112479
容积率:1.35
计容面积:151391
商住比:0.7136::02864
起拍楼面:9100
溢价限制:15%(楼面10465)
点评:
1、如果我们按照主城区商业3500的价格来反算住宅楼面,那么本宗地的住宅挂牌楼面价格应该为11347。如果再溢价竞争到顶格,本宗地楼面可达到13046元。地块价格直逼观音桥。
2、本宗地优势:第一是大,第二是有很长的江岸线,大面积的江景房。
3、考虑到本项目体量较大的商业,竞自持的概率应该相对较低。
4、我们没有拿到规划条件函,项目限高暂不清楚。如果限高能够做到60米,那么本项目相对而言,可以整个项目按照高端产品来打造,大平层与临江别墅。如果项目限高20米,那么本项目的操盘需要有很高的技巧,这点无论是首推产品,还是推盘节奏,或者户型,都需要有足够的勇气。
5、如果非高周转的企业,鉴于本项目相对较生的组团环境,可以先做商业,后做住宅,等一等组团的成熟,然后通过区域地价的升值,来做住宅产品,相对难度可能较低,但问题在于企业初始的资金成本会很高。这需要企业有较强的融资能力。
6、沙区东部新城高调亮相,尽管东部新城总体规划还没有出来,但地价已经预示着组团没有平庸的未来?那么东部新城定位是什么呢?产业,配套,基础设施?东部新城会带给市场一种怎样的惊喜,或者带给其他组团怎样一种竞争压力?
2、
位置:北碚区蔡家组团P标准分区P01-1/05地块
占地面积:54861
容积率:1.2
计容面积:65832.2
起拍楼面:8900
最高溢价率以及限价:15%(10235)
简要点评:
1、本宗地创蔡家挂牌楼面记录,也很有可能会创蔡家楼面新纪录,本宗地有可能出现竞自持的局面。
2、本宗地特点:小,位置优,热点组团,容积率低
3、没看到条件函,无法确定本宗地限高,因此无法就本宗地可能的产品做假设,如果限高能给到40米,本地块竞自持的概率将极大提高。
4、蔡家可能是本波段地价涨幅最大的组团,从2016年金科在起飞前的1000多到今天的可能上万,不足5年时间,蔡家组团地价涨幅达到700%以上。甚至超越中央公园的热度,堪称主城在本波段起飞之前最被低估的区域。
3、
位置:南岸区弹子石组团J分区J4-1/04、J4-7/04、J5-6/04、J15-1/04、J3-2/04、J7-1/03、J2-1/04、J4-5/04地块
占地面积:177152
容积率:1.69
计容面积:299533.3
商住比:0.855:0.145
原始自持比例:12.83%(38416.25平)
起拍楼面:10016
最高溢价率:8%(楼面10817)
简要点评:
1、本宗地是最有可能被挂牌低估的地块,理由在于自持对本项目而言,难度并不太大,因为商业有14.5%,也就是本项目可以商业全自持,住宅有可能不自持,商业总体量并不大,从这个角度来说,本项目最高楼面远远低于双碑地块。可能从竞争到最后来说,也达不到双碑那个项目的商业体量。而双碑组团目前商业变现的价格和难度都是相当大的,从某种程度而言,双碑商业开发商可能会出现被动全自持的状态。
2、本项目可能适合做高端产品的玩家,且从历史和市场现状来看,南滨路都无愧于主城最高价格组团的称号。而从目标客群来看,南滨路历来为外地购房者所青睐的组团。而南滨路目前整体价格以及单位价格均可堪称市场标杆。
4、
位置:高新区西永组团O分区、D分区O10-1-1/06、D03-1/05地块
占地面积:26812
容积率:1.5
计容面积:40218
起拍楼面:2008
规定自持率:85%
限定溢价:6%(2129)
点评:
1、这是一个很有意思的地块,自持率高达85%,但是楼面价格只有2008元。如果我们不考虑自持的情况下,本宗地楼面价格能拍到多少,从对标价格与市场门槛来说,过万基本不是问题。我们假定本宗地块楼面价格无自持完全市场竞争的最终成交价为11000元,那么拿下这15%的地块需要支付的总价为0.664亿。而本宗地目前总地价0.808亿,也即余下的这85%,也即34185平的总地价为0.144亿,楼面为421元。加上建安,完全成本4000元内。用5%的租赁回报率计算,每平米一年200元,如果做成40平米的公寓,一年8000元租金,相当于月租不到700元,大致相当于公租房的价格。如果这样算,做长租公寓,本地块将有较大的盈利价值;其次是在第二次市场对价,即本地块用于银行抵押贷款时候的估值,如果用租金反算的话,那么完全可以贷到超过于综合成本的总金额。
2、如果这样来算账的话,两边弹性都会比较大,拿下地块后的住宅销售也会变得比较有趣。当然这个必须是建立在资金管控操作能力强的企业上。
5、
位置:江北区大石坝组团G分区G18-1/06地块
占地面积:48575.3
容积率:2.5
计容面积:121438.3
挂牌楼面:13300
商住比:2:8
限溢价率与楼面:6%(14098)
点评:
1、估计很少有人能想到本次挂牌楼面之王地块会诞生于大石坝组团。按照我们之前的估算,本宗地20%的商业,按照3500的楼面计算,本宗地住宅的挂牌楼面达到15750,这个价格已经达到第一次土拍的楼面地王价格。因此同为13300的楼面,但观音桥组团地块没有商业,为纯住宅项目,两者的估值差是不一样的。大石坝之前的一宗高价地是保利阅江台项目,楼面11894,但也有20%的商业,如果按照纯住宅来算,楼面价格也达到13993元的价格。
2、本宗地就土地价格来说,也是最高的,原因在于本地块容积率达到2.5,是本次推地中,开发强度最高的,弹子石地块容积率仅为1.69,就地价来说,可能最终弹子石地块的地价仅本宗地的一半左右。这样的对比,可见本宗地的价值之高。
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