第二次土拍的地块公布后，我们从所有地块中找了5宗比较有特征的地块来进行简要分析。这5宗分别是双碑一宗，大石坝一宗，科学城一宗，蔡家一宗，弹子石一宗，五宗地各有个的特征，条件也各不相同，通过我们的视角进行简要的分析。

1、

地址：沙坪坝区双碑组团E分区E25-1-1/04、E46-1/04、E40-1-1/04、E41-2/04地块

占地面积：112479

容积率：1.35

计容面积：151391

商住比：0.7136：:02864

起拍楼面：9100

溢价限制：15%（楼面10465）

点评：

1、如果我们按照主城区商业3500的价格来反算住宅楼面，那么本宗地的住宅挂牌楼面价格应该为11347。如果再溢价竞争到顶格，本宗地楼面可达到13046元。地块价格直逼观音桥。

2、本宗地优势：第一是大，第二是有很长的江岸线，大面积的江景房。

3、考虑到本项目体量较大的商业，竞自持的概率应该相对较低。

4、我们没有拿到规划条件函，项目限高暂不清楚。如果限高能够做到60米，那么本项目相对而言，可以整个项目按照高端产品来打造，大平层与临江别墅。如果项目限高20米，那么本项目的操盘需要有很高的技巧，这点无论是首推产品，还是推盘节奏，或者户型，都需要有足够的勇气。

5、如果非高周转的企业，鉴于本项目相对较生的组团环境，可以先做商业，后做住宅，等一等组团的成熟，然后通过区域地价的升值，来做住宅产品，相对难度可能较低，但问题在于企业初始的资金成本会很高。这需要企业有较强的融资能力。

6、沙区东部新城高调亮相，尽管东部新城总体规划还没有出来，但地价已经预示着组团没有平庸的未来？那么东部新城定位是什么呢？产业，配套，基础设施？东部新城会带给市场一种怎样的惊喜，或者带给其他组团怎样一种竞争压力？

2、

位置：北碚区蔡家组团P标准分区P01-1/05地块

占地面积：54861

容积率：1.2

计容面积：65832.2

起拍楼面：8900

最高溢价率以及限价：15%（10235）

简要点评：

1、本宗地创蔡家挂牌楼面记录，也很有可能会创蔡家楼面新纪录，本宗地有可能出现竞自持的局面。

2、本宗地特点：小，位置优，热点组团，容积率低

3、没看到条件函，无法确定本宗地限高，因此无法就本宗地可能的产品做假设，如果限高能给到40米，本地块竞自持的概率将极大提高。

4、蔡家可能是本波段地价涨幅最大的组团，从2016年金科在起飞前的1000多到今天的可能上万，不足5年时间，蔡家组团地价涨幅达到700%以上。甚至超越中央公园的热度，堪称主城在本波段起飞之前最被低估的区域。

3、

位置：南岸区弹子石组团J分区J4-1/04、J4-7/04、J5-6/04、J15-1/04、J3-2/04、J7-1/03、J2-1/04、J4-5/04地块

占地面积：177152

容积率：1.69

计容面积：299533.3

商住比：0.855:0.145

原始自持比例：12.83%（38416.25平）

起拍楼面：10016

最高溢价率：8%（楼面10817）

简要点评：

1、本宗地是最有可能被挂牌低估的地块，理由在于自持对本项目而言，难度并不太大，因为商业有14.5%，也就是本项目可以商业全自持，住宅有可能不自持，商业总体量并不大，从这个角度来说，本项目最高楼面远远低于双碑地块。可能从竞争到最后来说，也达不到双碑那个项目的商业体量。而双碑组团目前商业变现的价格和难度都是相当大的，从某种程度而言，双碑商业开发商可能会出现被动全自持的状态。

2、本项目可能适合做高端产品的玩家，且从历史和市场现状来看，南滨路都无愧于主城最高价格组团的称号。而从目标客群来看，南滨路历来为外地购房者所青睐的组团。而南滨路目前整体价格以及单位价格均可堪称市场标杆。

4、

位置：高新区西永组团O分区、D分区O10-1-1/06、D03-1/05地块

占地面积：26812

容积率：1.5

计容面积：40218

起拍楼面：2008

规定自持率：85%

限定溢价：6%（2129）

点评：

1、这是一个很有意思的地块，自持率高达85%，但是楼面价格只有2008元。如果我们不考虑自持的情况下，本宗地楼面价格能拍到多少，从对标价格与市场门槛来说，过万基本不是问题。我们假定本宗地块楼面价格无自持完全市场竞争的最终成交价为11000元，那么拿下这15%的地块需要支付的总价为0.664亿。而本宗地目前总地价0.808亿，也即余下的这85%，也即34185平的总地价为0.144亿，楼面为421元。加上建安，完全成本4000元内。用5%的租赁回报率计算，每平米一年200元，如果做成40平米的公寓，一年8000元租金，相当于月租不到700元，大致相当于公租房的价格。如果这样算，做长租公寓，本地块将有较大的盈利价值；其次是在第二次市场对价，即本地块用于银行抵押贷款时候的估值，如果用租金反算的话，那么完全可以贷到超过于综合成本的总金额。

2、如果这样来算账的话，两边弹性都会比较大，拿下地块后的住宅销售也会变得比较有趣。当然这个必须是建立在资金管控操作能力强的企业上。

5、

位置：江北区大石坝组团G分区G18-1/06地块

占地面积：48575.3

容积率：2.5

计容面积：121438.3

挂牌楼面：13300

商住比：2:8

限溢价率与楼面：6%（14098）

点评：

1、估计很少有人能想到本次挂牌楼面之王地块会诞生于大石坝组团。按照我们之前的估算，本宗地20%的商业，按照3500的楼面计算，本宗地住宅的挂牌楼面达到15750，这个价格已经达到第一次土拍的楼面地王价格。因此同为13300的楼面，但观音桥组团地块没有商业，为纯住宅项目，两者的估值差是不一样的。大石坝之前的一宗高价地是保利阅江台项目，楼面11894，但也有20%的商业，如果按照纯住宅来算，楼面价格也达到13993元的价格。

2、本宗地就土地价格来说，也是最高的，原因在于本地块容积率达到2.5，是本次推地中，开发强度最高的，弹子石地块容积率仅为1.69，就地价来说，可能最终弹子石地块的地价仅本宗地的一半左右。这样的对比，可见本宗地的价值之高。