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井双组团的城市发展机遇与现实约束! (2021-12-27 18:13:27 )

 本周容磁财经周报专题探讨了井双组团城市发展的机遇与现实约束问题,有几个问题需要补充。因城市发展与不动产的市场走势和价格息息相关,我们将补充的观点与原文一并发过来!


1、关于井双组团的城市节点设计,节点设计主要是由大型公共设施以及标志性建筑物来构成。而这个公共建筑在某种程度上又是对本组团的属性的定位。当然这个标志性建筑的识别性,对于这个组团的推广和存在也具有极大的意义,比如江北嘴的大剧院。其次是这个标志性的建筑设置的位置对于组团的重心有着极为重大的影响。对整个组团内各小板块地价也有非常重要的影响。


2、井双组团总体而言,还是一个带状组团。组团进深尚可,城市道路体系目前是一条传统通向北碚的国道。如果这个组团重新设计,现有道路体系是否需要调整这是一个重大的区域规划问题,如果滨江路建设完成后,原有道路是否保持,亦或者是向山脚靠拢,让组团中间复地更加广阔,但同样会带来一些问题,即纯粹的田字格或者井字形的居住体系,整个组团呈现出一种外开放内围合的一种体系。


3、区域内不仅有江景资源,还有靠山的优势,山与水的资源在本组团结合的非常紧密。什么样的规划理念,才能更好兑现本组团的土地价值?


4、从地形来说,从城市现有产业布局来说,以及沙区资源来说,沙区在本组团有两个小众细分市场可以深度挖掘,第一教育名城的思想阵地,将教育产业化的产业链顶端产业设置在本区;其次是室内或者小场地体育运动作为本组团核心主打产业。而居住区定位为高端居住区。


​5、如果本届政府继续大力发展科学城,那么井双组团的区域价值可能将会比肩江对岸的礼悦组团。


以上为补充内容。


本周我们将专题锁定在井双片区这个组团的观察上,原因有以下几个:

 

1、井双片区潜在土地供应量极大,未来将是主城核心区土地供应的主要区域。

 

2、井双片区,是嘉陵江两岸最后的核心区,江对岸的礼嘉,悦来,以及北碚方向的蔡家,均属于这几年房地产市场最热门的组团。

 

3、在井双大桥和隧道打通以后,本组团的区域属性得到了实质性的改变,本区域到江北渝中的距离大大缩短,同时本区域也是主城中心区域距离科学城最近的组团之一。如果未来城市发展的重心在科学城,那么本组团无疑将是一个居住相对较为理想的组团,相对于主城其他各个区,本区域到达科学城的时间和距离无疑最优。如果主城双组团发展,他则位于两个组团的中心地段,可以享受两个组团对外辐射的外溢效益。

 

4、第二次第三次土拍,井双片区都有较大体量的供地,但成交均不理想。

 

5、井双组团的现实困扰与潜在机会

 

5.1、城市界面差,本区域为嘉陵厂与二钢厂的产业延伸地带,这种工业拓展区,曾经中小企业林立,以小型加工企业为特色形成的居住地的特征是用地强度并不低,但建筑形象差,几无城市公共配套,比如学校医院,同时也不会有好的居住区出现;

 

5.2、本区域在沙区传统意义上属于远郊地区,沙区发展的顺序先是凤天路,接着是西永和大学城,本区域从政府发展的顺序来说,排位靠后,因此在资源配置上,本区域并没有得到政府的关注;

 

5.3、本组团原来的交通死角,在桥隧道没通之前,组团要到江北渝中相当困难,同时到大学城也不方便,但随着桥隧道的打通,这两个问题从区域劣势一下转变为区域优势;

 

5.4、本组团为最后的嘉陵江沿线组团,江景资源丰富,从对价来看,对面的礼嘉大竹林的区域价值与资源价值已经兑现,而本组团尚属一段空白。

 

5.5、沙区未来发展的核心区,在科学城成立以后,沙区直属领域的发展重心将不可避免的回到本组团。从居住的公共资源配套来说,沙区无疑是全市最优,一方面1中3中在本区域内,依据新的教育政策,沙区之内的学校迁移不受政策影响,也就是本区域完全有可能迁入大量的优质教育资源,现在7中分校区已经落户双碑;其次是医疗资源,沙区最丰富的就是医疗资源;从这个角度来说,本区域的公共资源可能是毋庸担心的,特别是名校的迁移,参考八中在中央公园的巨大影响。从这个角度来说,本区域还是非常值得期待的。

 

5.6、本区域的两个关键点,需要向市场明细,本区域的滨江路的未来特色会是什么?这是为本区域未来蓝图的核心领域,也是吸引外区的购房者入驻的关键因素之一;其次是本区域的产业定位是什么?也就是产业愿景是必须要描绘的,比如南滨路与北滨路,这会为区域注入希望。

 

5.7、本区域从房地产市场来说,最大的劣势,就是本区域没有郊区覆盖区,重庆市场的主要购买力来自于各自郊区贡献的购买力。本区域最大的缺陷是恰恰没有自己的郊区覆盖区,没有长途车站,处于两个城市发展重心的中间地带。那么本组团的客群在那呢?本组团依靠什么获得客群的认可呢?

 

6、时间会解决一切问题么?也许能,也许不能,目前市场的难点在于龙头房开并没有表现出对本区域的认可,从地产市场来说,本区域首先要解决的就是龙头房开的认可问题。一旦龙头房开集体认可后,龙头房企的粉丝追谁者或许可以解决本区域的客群从拿来的问题。井双片区,用什么去打动龙头房开呢?

 

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