1、

国十六条出来以后，资本市场一篇狂欢。港股中碧桂园涨幅甚至高达250%以上，短短几天这波澜壮阔的上涨，凸显的是投资人对于政策的信仰甚至迷信。房地产的好时光又要回来了？

2、

从实体数据来看，中指发布的数据是，成交环比连续三周下跌。这里面肯定有疫情因素，但放到全国来看，疫情因素在时点上应该影响不是特别大。如果这个判断成真，那么实体市场并没有看见任何春潮。

3、

在中国房地产市场，几乎所有从业者对政策都几乎到了迷信的地步。原因其实也不难理解，因为中国在短短30年时间将城市化提高了将近40个点，市场在高速成长中的加速和变速都是较为剧烈的，因为市场总体向上，所以市场对于回调并不在意，但对于政府的政策对颠簸的幅度破为敏感进而形成迷信。因而有政策市之说。

4、

但房地产本质还是一个行业经济，相比于其他行业，房地产行业与金融的关联性更强大而已，一方面是体量更强大，二是金融的体量更强大，所以弹性也就更大。这里弹性主要在于需求加杠杆能力，需求在早期加杠杆靠的是居民只有财富，但在中途当房地产市场金融属性表现得较为充分时候，房地产自身也可以做基础资金用来加杠杆。当两者叠加时候，会呈现出杠杆加速度的变化。政府调控本身则是改变杠杆的倍数，因此造成了市场的夸大效应。上述分析可以有效解释之前市场的表象。

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为什么2021年三道红线以后，房开企业会崩，一方面是行业利润率过低，第二是资金成本过高；第三是杠杆率过高。三者同时出现，对于企业安全运行的必然要求就是企业超高速的流动性，用周转速度弥补资金利润率。而央行的三道红线一来，企业无法通过扩大杠杆弥补周转的不足，加上高杠杆下本金率低，无法应对流速下降叠加利润率下跌，也就是盈利不足以支付成本（因高杠杆，更多的是资金成本），所以造成短期内大量企业暴雷。

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与开发企业一样，需求市场也存在着类似的情况。需求对应两类情况，一类是适用性需求，受市场氛围影响，以及价格快速上涨影响，购房者倾向于尽可能的早买入以免避免价格上涨带来的损失，这时候形成一种买者拥挤，这种拥挤形成了房源与信贷额度的拥挤，造成房价和信贷成本上涨；同样的情况用于投资性需求（投机性需求），他们因为在用金融思维思考，因此上涨的房价中利润兑现再加杠杆，形成螺旋杠杆，形成财富效应。当价格停滞不前时候，首先萎缩的是投资投机性需求，价格不上涨无盈利，而借贷成本是要支付的。因此这个阶段的投资投机需求几乎消失殆尽。而房价不涨之后，购买者恐慌没有了，叠加经济环境悲观，所以需求会在短期内消退一部分。

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10月央行数据有两个数据值得关注：住户存款减少5103亿元，非金融企业存款减少1.17万亿。这两个数据反应的同一指向，即居民就业前景悲观，自身财富减少，即杠杆支点资金减少。因为房贷一般为2—3倍杠杆（对应的7—8成按揭），因此一旦居民收入减少，或者预期收入不乐观，那么杠杆的压力下就倾向于去杠杆和杠杆断裂。这可以解释为什么二手房抛售压力今年与日俱增。而同时10月短期贷款减少512亿元，短期贷款减少对应的是加杠杆率和压缩消费，这几者共同作用导致市场需求将持续处于一个调整状态。

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没有居民负债率的准确数据，以及居民储蓄总额的对应指标。所以我们无法测量居民杠杆率是否已经过临界点。受到经济环境恶化，就业预期影响，以及房价不再上涨的因素引导，需求大幅度减弱将是一个不可避免的现象。现在市场的关键问题点，就是市场之前的杠杆，是否是一个均衡点，或者市场能否承受住之前的杠杆率。如果不能，今后较长一段时间都会承受去杠杆的代价。

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16条给了房企降杠杆的缓冲器，但房企能否真降杠杆，取决于销售的恢复，而销售的恢复又会对应房企的存货以及存货的资金成本，这决定了房企的利润率。如果不能，那么房企的再借贷将还是一个加负债的过程。这样的市场，依然难以乐观。