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2023年重庆房地产市场的一些基本看法 (2022-12-24 17:35:12 )

 1、

又到年末时候,习惯性的对新一年度的市场进行一些市场简要分析和判断。整体行业看法,我们仍然按照土地市场,预售许可证数据,成交数据来看。供给端,我们将简要分析供应企业的结构和表现;供应产品的宽度和区域结构;而需求方的预售,我们暂不涉及,因为他很难提供推断的逻辑性。

2、

22年土地市场是表现极为异常的一个年份,尽管市场从总量来看,出现极大的萎缩,但整个市场依然有一定的亮点,其中表现最过耀眼的当属保亿,在蔡家和两路拿下两宗大型地块,合计计容体量达到553756平,为2022年拿地体量最多的企业;其次是龙湖,龙湖在今年第一次土拍时候与海成,昕辉各自合作拿地一宗,自己单独拿地一宗,计容体量为214775平;而招商,中海,华润,万科,大悦城均有拿地,其中中海在中央公园组团拿地2宗,华润在中央公园拿地一宗,大悦城两路组团拿地一宗,万科两路组团拿地一宗,建发在蔡家拿地一宗,招商在大杨石拿地一宗,计容体量达到357538平。加上此外中建信合,中铁建也分别各自获地一宗,国瑞地产获地一宗。

从土地市场表现来看,在市场能正常经营的企业,基本都有获取地块。有能力拿地但没拿地的保利,一方面土储数量还十分庞大,同时土储结构扎堆,且去化缓慢,估计23年没有特别机会情况下依然不会有什么动作;万科,龙湖因去化仍然较好,而22年土地获取总量较小,23年仍然有可能有拿地的动机;中海,华润,招商都受土储区域,以及去化总体不乐观,23年对土地市场需求不强。其他在22年没拿地的开发企业,一方面受现金流困扰,另一方面也受土储本身数量的影响。

因此从需求来说,23年土地市场仍然面临的第一个问题是需求主体不足,或者说市场有效需求主体不足。同时因为在途土地库存量依然较高,按照2022年全年800万方(商品房)的数据估算,重庆在途的库存依然有5年以上的存量,同时需求受到经济环境,就业环境,居民去杠杆,以及逆城市化的综合因素影响。很难出现较大的土地需求,同时受成交的整体不足影响,以及市场赚钱效应差的影响,也很难出现较多的土地需求方。

3、

2022年1—11月合计预售许可证数量仅为705.2万方,截止本周,本月预售许可证数量约为25万方左右,本月还有5个工作日,算上年末冲量本月预售许可证可能仍然会在40万方以内,全年预售许可证仅为750万方左右。这一数据环比2021年下跌57.3%,但考虑到22年成交量,这一数据依然与市场保持了弱均衡,即供求数据的基本均衡。这也意味着22年市场库存与21年相当,考虑到21年市场依然有较高的热度,而22年市场热度骤降的情况下,市场受黏性影响,在2022年12月年末冲刺月,在17—20年期间年度成交的峰值月份,今年数据显得极其难看,尽管市场之前受到各种利好刺激,但市场并没有受到太多感染,这种背景下,明年一季度市场可能会更加寒冷。至于二季度市场还有一定的变数,但总体应该不乐观。综合来看,明年预售许可证相对于今年的750万方而言,可能会有15—25%的下修幅度。也即预售数据很可能在550—650万方之间。

4、

成交量来看,重庆市1—11月商品房成交量为738.1万方,考虑到疫情以及各种综合因素,全年成交量大概维持在800万方,而全年住宅大概成交量维持在550万方左右,这一数据也创下了几乎2001年以来的最低数据。

2023年成交量会如何变化?从市场惯性和黏性来看,上半年市场同比呈现出下跌的概率依然偏大,下半年市场受经济恢复情况而目前难以预估,但从行业整体情况,以及城市的现状来看,市场很难出现大反弹的情况。考虑到目前市场没出清的土地,基本均为高价地,受总价影响以及居民实际购买力的影响,依然很难出现较大的成交。

而从板块来看,中央公园仍然为全城热点,但中央公园超高的地价,以及过于偏僻的位置,当前过于薄弱的城市基础设施,23年去化显然不会乐观;而科学城能否形成全城热点组团,一方面要看整个行业情况,另一方面要看供应的产品,同时换要看区域政策。从目前来看,科学城要成为全市成交的领涨板块,依然缺乏足够的信心支撑。其他近两年热点组团中,北区蔡家,井双组团的市场号召力显然不够。

从产品成交结构来看,豪宅方面,大平层已经没有概念上的新意,而因受到土地供给的影响,近几年成交豪宅几乎均集中在大平层方面,反倒是别墅,特别是高端别墅供应不足,因此市场是否有眼前一亮的高端别墅亮相,来驱动市场前行,值得关注;而中低端产品因为受容积率及其对应限高的影响,很难做出超高性价比产品,市场上也不复存在如文旅城这种超大体量,抄底成本的中低端价格大盘出来,低端市场兴奋度产品更难一些。

在市场区域,产品均没有亮点产品出现的情况下,市场价格也受到新成交土地价格下跌的影响的压力。在价格不涨反跌的情况下,楼市成交量很难会出靓丽数据。综合来看,我们依然维持相对悲观状态,全年成交与22年保持缩量20—0%的状况。

5、

成交价格是一个相对难以预测的数据,但23年市场价格肯定会受到22年土地市场价格下跌的影响,以及成交量下滑,二手市场抛售,法拍房增多而形成的压力。

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