1、

又到年末时候，习惯性的对新一年度的市场进行一些市场简要分析和判断。整体行业看法，我们仍然按照土地市场，预售许可证数据，成交数据来看。供给端，我们将简要分析供应企业的结构和表现；供应产品的宽度和区域结构；而需求方的预售，我们暂不涉及，因为他很难提供推断的逻辑性。

2、

22年土地市场是表现极为异常的一个年份，尽管市场从总量来看，出现极大的萎缩，但整个市场依然有一定的亮点，其中表现最过耀眼的当属保亿，在蔡家和两路拿下两宗大型地块，合计计容体量达到553756平，为2022年拿地体量最多的企业；其次是龙湖，龙湖在今年第一次土拍时候与海成，昕辉各自合作拿地一宗，自己单独拿地一宗，计容体量为214775平；而招商，中海，华润，万科，大悦城均有拿地，其中中海在中央公园组团拿地2宗，华润在中央公园拿地一宗，大悦城两路组团拿地一宗，万科两路组团拿地一宗，建发在蔡家拿地一宗，招商在大杨石拿地一宗，计容体量达到357538平。加上此外中建信合，中铁建也分别各自获地一宗，国瑞地产获地一宗。

从土地市场表现来看，在市场能正常经营的企业，基本都有获取地块。有能力拿地但没拿地的保利，一方面土储数量还十分庞大，同时土储结构扎堆，且去化缓慢，估计23年没有特别机会情况下依然不会有什么动作；万科，龙湖因去化仍然较好，而22年土地获取总量较小，23年仍然有可能有拿地的动机；中海，华润，招商都受土储区域，以及去化总体不乐观，23年对土地市场需求不强。其他在22年没拿地的开发企业，一方面受现金流困扰，另一方面也受土储本身数量的影响。

因此从需求来说，23年土地市场仍然面临的第一个问题是需求主体不足，或者说市场有效需求主体不足。同时因为在途土地库存量依然较高，按照2022年全年800万方（商品房）的数据估算，重庆在途的库存依然有5年以上的存量，同时需求受到经济环境，就业环境，居民去杠杆，以及逆城市化的综合因素影响。很难出现较大的土地需求，同时受成交的整体不足影响，以及市场赚钱效应差的影响，也很难出现较多的土地需求方。

3、

2022年1—11月合计预售许可证数量仅为705.2万方，截止本周，本月预售许可证数量约为25万方左右，本月还有5个工作日，算上年末冲量本月预售许可证可能仍然会在40万方以内，全年预售许可证仅为750万方左右。这一数据环比2021年下跌57.3%，但考虑到22年成交量，这一数据依然与市场保持了弱均衡，即供求数据的基本均衡。这也意味着22年市场库存与21年相当，考虑到21年市场依然有较高的热度，而22年市场热度骤降的情况下，市场受黏性影响，在2022年12月年末冲刺月，在17—20年期间年度成交的峰值月份，今年数据显得极其难看，尽管市场之前受到各种利好刺激，但市场并没有受到太多感染，这种背景下，明年一季度市场可能会更加寒冷。至于二季度市场还有一定的变数，但总体应该不乐观。综合来看，明年预售许可证相对于今年的750万方而言，可能会有15—25%的下修幅度。也即预售数据很可能在550—650万方之间。

4、

成交量来看，重庆市1—11月商品房成交量为738.1万方，考虑到疫情以及各种综合因素，全年成交量大概维持在800万方，而全年住宅大概成交量维持在550万方左右，这一数据也创下了几乎2001年以来的最低数据。

2023年成交量会如何变化？从市场惯性和黏性来看，上半年市场同比呈现出下跌的概率依然偏大，下半年市场受经济恢复情况而目前难以预估，但从行业整体情况，以及城市的现状来看，市场很难出现大反弹的情况。考虑到目前市场没出清的土地，基本均为高价地，受总价影响以及居民实际购买力的影响，依然很难出现较大的成交。

而从板块来看，中央公园仍然为全城热点，但中央公园超高的地价，以及过于偏僻的位置，当前过于薄弱的城市基础设施，23年去化显然不会乐观；而科学城能否形成全城热点组团，一方面要看整个行业情况，另一方面要看供应的产品，同时换要看区域政策。从目前来看，科学城要成为全市成交的领涨板块，依然缺乏足够的信心支撑。其他近两年热点组团中，北区蔡家，井双组团的市场号召力显然不够。

从产品成交结构来看，豪宅方面，大平层已经没有概念上的新意，而因受到土地供给的影响，近几年成交豪宅几乎均集中在大平层方面，反倒是别墅，特别是高端别墅供应不足，因此市场是否有眼前一亮的高端别墅亮相，来驱动市场前行，值得关注；而中低端产品因为受容积率及其对应限高的影响，很难做出超高性价比产品，市场上也不复存在如文旅城这种超大体量，抄底成本的中低端价格大盘出来，低端市场兴奋度产品更难一些。

在市场区域，产品均没有亮点产品出现的情况下，市场价格也受到新成交土地价格下跌的影响的压力。在价格不涨反跌的情况下，楼市成交量很难会出靓丽数据。综合来看，我们依然维持相对悲观状态，全年成交与22年保持缩量20—0%的状况。

5、

成交价格是一个相对难以预测的数据，但23年市场价格肯定会受到22年土地市场价格下跌的影响，以及成交量下滑，二手市场抛售，法拍房增多而形成的压力。