​1、中国城市化与欧美城市化的差异

中国城市化和欧美城市化最重要的一点差异就是中国城市化是主动城市化，而欧美是被动城市化。所谓主动城市化就是政府看得见的手去推动城市扩张和发展；所谓被动城市化是产业拥挤人口拥挤导致的城市建设和发展。这两点核心差别是城市基础设施建设的先后顺序。中国城市化是政府先规划并先把基础设施修建好，然后通过对土地的出让推动城市化；而欧美更多的是产业拥挤与人口过渡拥挤情况下，政府协调建设城市公共设施建设。简单而言，中国城市化是政府驱动的城市化，欧美城市化是市场驱动的城市化。

两者最终都会产生交集，中国城市化在城市建设完成以后，进入城市经营阶段，所有城市的基础设施都将受到市场的检验，比如医院，商场，甚至地铁的运营等；而欧美城市化最终也必须要靠政府强力驱动，才能有效理顺土地关系。形成足量的城市公共配套。两者的另一差别是中国城市化建设易，经营难；欧美城市化建设难，经营相对容易。

2、为什么中国能用短短40年完成城市化

欧美新城一般为产业驱动，因为产业聚集，某一城市组团聚集了大量的人口，产生了真实的住房需求，因此城市得以扩张。（当然在泡沫期，土地市场也会进入泡沫的自我循环期，但土地市场的泡沫，并不必然导致房地产市场的泡沫，两者往往因为投资建设时差而呈现出一种短暂的对冲平衡状态，除非泡沫到无法自我对冲时候，就酝酿成经济危机）。

中国的城市化是因为政府政策驱动：地方政府通过贷款进行基础设施建设，销售土地，在进行基础设施建设，推高地价销售土地来实现。相比于欧美，中国城市化初期的金融配合度极高，在早期欧美城市化初期时候，贷款买房的金融工具还没出现；而中国城市化的时候，所有金融工具都已经完全成熟，在政策驱动下的金融工具在政策和利益刺激下，开启了对城市化轰轰烈烈的驱动。

这是中国能用30年走完欧美需要100多年才能走完的城市化的主要原因。

3、关于城市化中的新城问题

城市是什么，我对城市定义是：城市是大规模聚集的居民的容纳场所。

中国快速的城市化，也就意味着我们会在大量的荒无人烟的地方建起高楼大厦和宽阔的道路。中国的奇迹深圳和浦东，作为榜样激励着每一个参与到城市化中的人。

但是任何事物都有他自身的规律，城市也不例外。

所以一座城市城市，特别是新城，首要想到的是人。人的数量和密度是后期城市公共配套有效供给的关键和核心。不管是公共交通，还是商场，以及地铁开的班次。建设是一回事，但商业运营和城市运营是一回事。建设是瞬间可以完成的事情，但运行必须与时间做朋友。

一座新城，不管怎样规划，首先他必须是一座融合之城：即融合了穷人，富人，各种不同行业不同利益的人杂交而成。这个世界不存在单纯的富人城市，也没有纯粹的穷人城市；不存在纯粹的产业城市，也不存在纯粹的消费城市。

按照人类的特性：穷人一方面具有最强的迁徙能力和聚集能力，同时受到成本波动影响最大的群体。因此成功的新城，常常都是用较低的房价率先吸引一部分低收入者聚集，在充足的人口数量可以匹配一定城市的城市公共配套之后，在对城市空闲片区进行升级规划，产生所谓的富人区，商业区、金融区等。如果没有基础人口做铺垫，这一切商业机构无法生存盈利，那么这些规划终究是纸上谈兵。最后城市沦为废墟。

4、城市的焦虑

某种程度上，你也可以把他理解为经济的焦虑，人的焦虑。但换个角度你也可以理解为城市的焦虑。不知道读者朋友对重庆蔡家佳辰广场的屡次拍卖屡次失败的印象是否深刻。其实从基本面来说，蔡家在重庆城市新组团中，基本面绝对算是相对不错的，至少比龙兴，中央公园（当然也可以理解为中央公园和两路为一个板块，这样人口基数会比较大），水土要强得多，因为在2016年时候，蔡家就拥有20多万人口，而悦来在2022年才仅有1.2万人户籍人口（这也是悦来为什么辖区内城市公共配套短缺，如公交，商场等），但佳辰广场一而再再而三流拍，意味着什么？同样我们需要思考的是，中央公园几大商业综合体的商家能够盈利或者能够维持成本商家的占比。这样我们可以得到在不远的时间内商场的环境会如何变化。佳辰广场流拍反映出蔡家组团一而再流拍，反映出蔡家组团的焦虑。而同样中央公园亏损的商家，也折射出不远的未来本组团的焦虑。

城市扩张的边界不仅仅是地理边界，还有时间的边界，当一切的热情最后都被时间磨平的时候，焦虑可能就会变为彻底的放弃，这会在未来的城市组团中上演么？