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今年报名家数最多的地块,能否为蔡家代言? (2020-12-29 13:21:12 )

 前言:12月28日蔡家L分区宗地,17家企业报名,最终由建发溢价36%成交,楼面价8343元/㎡,创区域第二高单价;


 

 

一、地块分析


1、基本指标:占地113亩,由2宗小地块组成,平均容积率1.45,计容体量约11万方,限高30m,无商业要求;


起拍总价约6.7亿,起拍楼面价6142元/㎡;


2、付款条件:成交30天内全款支付,基本要求全本金投入或者提前股开或前融;


据说该宗地没有兜底方,如此之急的付款条件是解决土储的资金问题?


3、配建:全装配式要求,配建12班幼儿园3600平;按照装配式及配建成本反推真实楼面价成本预计要达6500+;


4、项目价值地段+地铁+公园;

 

大区位属蔡家中部,毗邻主干道,交通便捷,周边生活氛围成熟;


万科观承及金科大社区已交付,未来还有中南城购物中心,生活配套齐全;


地铁靠近6号线曹家湾地铁站,远期13号线接驳,交通价值基本不输于雅居乐及中南项目;


东侧为公园绿地,远期会打造为城市公园;


5、综述:价值彰显,市场机会大,除土地款支付较急之外,应该说准入门槛不高;


这也足以见得这么多企业报名参拍的原因,17家企业参拍应该是今年最高的一宗地。


 

 

二、市场分析


1、案例梳理:以今年住宅成交数据为例,统计建面单价1.3w以上项目共计6个,基本全位于蔡家南侧区域,与本案位置相对接近;

 

雅居乐项目为价格标杆、玖著天辰为流速标杆和房地价比标杆;


金科博翠未来为价值相似性最佳参考;


三盘位置基本都围绕在曹家湾地铁站附近,金科稍远;


2、雅居乐星瀚雅府:这可能是雅居乐在重庆做的最好的项目,而且没亏并保有一定流速;


除了大的区位及配套等优势之外,最核心的竞争力还是产品优势;


首先、是定位上的差异化,改善产品,1T2H配置,得房率接近85%,主力面积在建面120-143平四房为主;


其次、户型设计层层退台式,创新赠送;


最后、跃层产品,顶底跃占比达43%,赠送面积比较有吸引力,因此能有一定溢价能力;

 

 

3、玖著天宸:之所以房地价比最高还是在于当初拿地,相当于带商业产业(即中南城购物中心)底价摘牌,因此地价有较大优势;


流速标杆:开盘至今累计认购885套,去化率达81%,月均流速达126套,是区域唯一整体去化率超80%和月均流速上百的项目;


去化好核心还是在于定位极致刚改,1T4H洋房作为主力产品占比达84%;


主力面积为79和89平功能三房得房率达88%,主力总价段110-120万占比达40%,其次为120-130万占比达26%;


大部分房源总价低于130万,产品策略重功能、严控总价;

 

4、金科博翠未来:项目主打三款产品:T4洋房,得房率高达88%,建面89平三房及116平跃层;T2洋房建面124平四房;大平层146-168平暂未加推;


按理说博翠系定位首改、再改产品,相对偏改善,但是却打造T4偏刚需产品,是否存在定位偏差和错位;


我们从成交细分来看,成交主力产品还是T4洋房,主力总价在130万以内,结合博翠未来所处地段及周边配套缺乏;


因此同功能的情况下,单套总价比玖著天宸多10万,明显会处于劣势;


同时在资源不佳的背景下,改善产品130万+的竞争不如雅居乐;


这种两极的竞争不利,可能是导致博翠未来量价表现不及预期的重要原因;

 

5、对标结论:通过对上述三盘的分析梳理,对于本案的定位就比较明确了;


走量以刚需T4洋房为主,提高得房率,重功能控面积、控总价对标玖著天宸;


走改善对标雅居乐做好产品创新和附加值提升;不过就个人观点,前者可能更符合市场。

 


三、土拍分析


1、参拍梳理:共计17家企业报名,根据企业投资及深耕特征做以下分类;


城市新进:建发、龙光属于少有百强未进重庆的,相比之下建发较为活跃,此前7宗核心区地块均铩羽而归;


据说再不拿地可能会面临团队解散,可见压力之大;本次强手如云想拿地代价肯定很大;


龙光应该是首次露面,看不出其投资策略和举牌能力,有战略进驻是合理的,但从举牌结果来看,还是考虑风险控制;


区域新进:象屿、招商、中海、绿城、中国电建、卓越、保利、联发、禹州;这些企业除了未进入蔡家之外,普遍有几点特征;


第一、今年土拍斩获都不多,甚至有企业一块地都没拿;


第二、不见得有多高的品牌和产品溢价能力,但偶尔也会拿出让人惊讶的表现;


比方说今年保利非常保守,但是也会在大石坝拿地王;


禹州在重庆经营表现并不好,也会在曾家高溢价拿地;


中海、招商、电建、联发有国企背景且今年没什么收获,因此举牌存在很大的非理性可能;


禹州、卓越、绿城并没有到非那不可的境地;


就土地储备而言,象屿可能会比较着急,通过今天的举牌也可以作证;

 

区域深耕:万科、大悦城+雅居乐、金科+大唐、颐天康养、金辉、中南;


颐天康养这种地方平台公司这么多企业报名,实在没必要去高溢价拿地;


中南、万科大概率是机会型投资,去捡漏的;


金科+大唐的组合典型的捡漏,金科今年普遍偏稳,加之博翠未来表现不算好,大唐拿地历来稳健,肯定是两家评估了彼此的底线比较接近因此才牵手合作;


按理说大悦城+雅居乐和金辉可能会有很强举牌能力;


金辉今年在大杨石高溢价投资布局;


据说观音桥地王就是大悦城兜底,雅居乐星翰雅府项目价格是区域标杆,理论上能够给予正面参考,也不排除产品复制或联合打造;


2、举牌分析:现场举牌比较混乱,仅8家举牌,举牌价分三个梯队;


第一梯队:龙光、电建、禹州,最高举牌价6281-6464,溢价率在5%以内,典型的机会型房企,很多未举牌企业预计也在这个区间;


第二梯队:保利、招商,最高举牌价7610-7656,溢价率25%,这个价位反应的应该是静态的市场对比,是地价和房价静态的极限;


第三梯队:卓越、象屿、建发,最高举牌价8068-8343,溢价率31-36%;


这个价格形成肯定是适当增加了预期,背后肯定是企业的利益考虑;


建发的逻辑肯定是急需落地项目;象屿、卓越今年土拍均没有斩获,应该是急于补充土储;


建发成交楼面价8343,反推保本售价大概在1.5w,这个价格略高于区域最高价雅居乐项目,但价差不大;


因此存在一定的机会,当然建发作为新进国企,品牌、产品、以及自身新团队的经营能力是否存在风险或不被市场认可;

 

 

四、最后结论


1、参拍之最:该宗地共计17家企业报名参拍,是今年参拍最多的一宗地,原因何在?


投资拿地最重要的参考标准无非两点,地好不好,能否拿到;


很显然蔡家地块属于好地,而且风险可控,因此这么多企业参拍;


那么企业在参拍的时候会考虑什么呢?


尤其是摸排到这么多企业参拍,几乎没有捡漏机会,那么机会型的投资企业,万科、保利、大唐等,他们为何仍要去参拍?


是否存在以下几种可能性:


第一、品牌发声,保持一定的市场活跃度;


第二、城市公司与总部之间的内部博弈,需要这样一个点来释放;


第三、以战养兵,保持团队对土地或区域市场的敏感点和研究能力;


第四、本质上这就是企业的投资策略,加大参拍力度,来保证拿地;


第五、就团队工作而言,假如务虚是参拍,务实是拿地,务虚比务实更容易,能否参拍判断的是地块正确的问题,很明显蔡家符合;


至于地块能否拿到,那就取决于决策者,城市总或者总部的信心和预期,因此与团队无关。

 

这是否也是普遍房企内部存在的现象,不管是出于哪种可能,真正的价值体现一定是在务实的层面,就是真正能够拿到好地并能够做好经营的企业、团队或某个带头人。

 

2、产品溢价:我们常说产品溢价,以蔡家区域为例,产品溢价的方向基本就是两点;


第一、玖著天辰,极致刚需,建面79平的功能三房,低总价策略;


第二、雅居乐,创新产品力,有附加值和溢价;但是定位改善说明客群基数有限,同时流速相对缓慢;


两者都是做了一定的产品突破,那么对于企业来说,到底该如何对标和溢价实现呢?


3、价格上限:目前区域在保证合理流速的背景下(单盘月均20套+),没有一个盘建面单价突破1.5w;


未来谁能率先打破区域单价天花板;


以品牌房企为例,龙湖三千庭和金科博翠未来是潜在选手,但均没有实现;


以资源禀赋为例,神盘万科十七英里(已售罄)和阳光城悦江山(精装)具备良好的江景和视野资源,均未突破;


以附加值为例,蔡家最好的学区,朝阳、兼善和西师大,也并没有突破,预计龙湖两江骊湾也不会;


这背后是否还是反应蔡家自身存在的问题就是价值瓶颈;


同时从板块竞争来说,蔡家建面达到1.5w是否会挤压客户到礼嘉、悦来、中央公园,未能谁能代言蔡家,实现价格突破呢。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

 

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。


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