前言：12月28日蔡家L分区宗地，17家企业报名，最终由建发溢价36%成交，楼面价8343元/㎡，创区域第二高单价；

 

 

一、地块分析

1、基本指标：占地113亩，由2宗小地块组成，平均容积率1.45，计容体量约11万方，限高30m，无商业要求；

起拍总价约6.7亿，起拍楼面价6142元/㎡；

2、付款条件：成交30天内全款支付，基本要求全本金投入或者提前股开或前融；

据说该宗地没有兜底方，如此之急的付款条件是解决土储的资金问题？

3、配建：全装配式要求，配建12班幼儿园3600平；按照装配式及配建成本反推真实楼面价成本预计要达6500+；

4、项目价值：地段+地铁+公园；

 

大区位属蔡家中部，毗邻主干道，交通便捷，周边生活氛围成熟；

万科观承及金科大社区已交付，未来还有中南城购物中心，生活配套齐全；

地铁靠近6号线曹家湾地铁站，远期13号线接驳，交通价值基本不输于雅居乐及中南项目；

东侧为公园绿地，远期会打造为城市公园；

5、综述：价值彰显，市场机会大，除土地款支付较急之外，应该说准入门槛不高；

这也足以见得这么多企业报名参拍的原因，17家企业参拍应该是今年最高的一宗地。

 

 

二、市场分析

1、案例梳理：以今年住宅成交数据为例，统计建面单价1.3w以上项目共计6个，基本全位于蔡家南侧区域，与本案位置相对接近；

 

雅居乐项目为价格标杆、玖著天辰为流速标杆和房地价比标杆；

金科博翠未来为价值相似性最佳参考；

三盘位置基本都围绕在曹家湾地铁站附近，金科稍远；

2、雅居乐星瀚雅府：这可能是雅居乐在重庆做的最好的项目，而且没亏并保有一定流速；

除了大的区位及配套等优势之外，最核心的竞争力还是产品优势；

首先、是定位上的差异化，改善产品，1T2H配置，得房率接近85%，主力面积在建面120-143平四房为主；

其次、户型设计层层退台式，创新赠送；

最后、跃层产品，顶底跃占比达43%，赠送面积比较有吸引力，因此能有一定溢价能力；

 

 

3、玖著天宸：之所以房地价比最高还是在于当初拿地，相当于带商业产业（即中南城购物中心）底价摘牌，因此地价有较大优势；

流速标杆：开盘至今累计认购885套，去化率达81%，月均流速达126套，是区域唯一整体去化率超80%和月均流速上百的项目；

去化好核心还是在于定位极致刚改，1T4H洋房作为主力产品占比达84%；

主力面积为79和89平功能三房得房率达88%，主力总价段110-120万占比达40%，其次为120-130万占比达26%；

大部分房源总价低于130万，产品策略重功能、严控总价；

 

4、金科博翠未来：项目主打三款产品：T4洋房，得房率高达88%，建面89平三房及116平跃层；T2洋房建面124平四房；大平层146-168平暂未加推；

按理说博翠系定位首改、再改产品，相对偏改善，但是却打造T4偏刚需产品，是否存在定位偏差和错位；

我们从成交细分来看，成交主力产品还是T4洋房，主力总价在130万以内，结合博翠未来所处地段及周边配套缺乏；

因此同功能的情况下，单套总价比玖著天宸多10万，明显会处于劣势；

同时在资源不佳的背景下，改善产品130万+的竞争不如雅居乐；

这种两极的竞争不利，可能是导致博翠未来量价表现不及预期的重要原因；

 

5、对标结论：通过对上述三盘的分析梳理，对于本案的定位就比较明确了；

走量以刚需T4洋房为主，提高得房率，重功能控面积、控总价对标玖著天宸；

走改善对标雅居乐做好产品创新和附加值提升；不过就个人观点，前者可能更符合市场。

 

三、土拍分析

1、参拍梳理：共计17家企业报名，根据企业投资及深耕特征做以下分类；

城市新进：建发、龙光属于少有百强未进重庆的，相比之下建发较为活跃，此前7宗核心区地块均铩羽而归；

据说再不拿地可能会面临团队解散，可见压力之大；本次强手如云想拿地代价肯定很大；

龙光应该是首次露面，看不出其投资策略和举牌能力，有战略进驻是合理的，但从举牌结果来看，还是考虑风险控制；

区域新进：象屿、招商、中海、绿城、中国电建、卓越、保利、联发、禹州；这些企业除了未进入蔡家之外，普遍有几点特征；

第一、今年土拍斩获都不多，甚至有企业一块地都没拿；

第二、不见得有多高的品牌和产品溢价能力，但偶尔也会拿出让人惊讶的表现；

比方说今年保利非常保守，但是也会在大石坝拿地王；

禹州在重庆经营表现并不好，也会在曾家高溢价拿地；

中海、招商、电建、联发有国企背景且今年没什么收获，因此举牌存在很大的非理性可能；

禹州、卓越、绿城并没有到非那不可的境地；

就土地储备而言，象屿可能会比较着急，通过今天的举牌也可以作证；

 

区域深耕：万科、大悦城+雅居乐、金科+大唐、颐天康养、金辉、中南；

颐天康养这种地方平台公司这么多企业报名，实在没必要去高溢价拿地；

中南、万科大概率是机会型投资，去捡漏的；

金科+大唐的组合典型的捡漏，金科今年普遍偏稳，加之博翠未来表现不算好，大唐拿地历来稳健，肯定是两家评估了彼此的底线比较接近因此才牵手合作；

按理说大悦城+雅居乐和金辉可能会有很强举牌能力；

金辉今年在大杨石高溢价投资布局；

据说观音桥地王就是大悦城兜底，雅居乐星翰雅府项目价格是区域标杆，理论上能够给予正面参考，也不排除产品复制或联合打造；

2、举牌分析：现场举牌比较混乱，仅8家举牌，举牌价分三个梯队；

第一梯队：龙光、电建、禹州，最高举牌价6281-6464，溢价率在5%以内，典型的机会型房企，很多未举牌企业预计也在这个区间；

第二梯队：保利、招商，最高举牌价7610-7656，溢价率25%，这个价位反应的应该是静态的市场对比，是地价和房价静态的极限；

第三梯队：卓越、象屿、建发，最高举牌价8068-8343，溢价率31-36%；

这个价格形成肯定是适当增加了预期，背后肯定是企业的利益考虑；

建发的逻辑肯定是急需落地项目；象屿、卓越今年土拍均没有斩获，应该是急于补充土储；

建发成交楼面价8343，反推保本售价大概在1.5w，这个价格略高于区域最高价雅居乐项目，但价差不大；

因此存在一定的机会，当然建发作为新进国企，品牌、产品、以及自身新团队的经营能力是否存在风险或不被市场认可；

 

 

四、最后结论

1、参拍之最：该宗地共计17家企业报名参拍，是今年参拍最多的一宗地，原因何在？

投资拿地最重要的参考标准无非两点，地好不好，能否拿到；

很显然蔡家地块属于好地，而且风险可控，因此这么多企业参拍；

那么企业在参拍的时候会考虑什么呢？

尤其是摸排到这么多企业参拍，几乎没有捡漏机会，那么机会型的投资企业，万科、保利、大唐等，他们为何仍要去参拍？

是否存在以下几种可能性：

第一、品牌发声，保持一定的市场活跃度；

第二、城市公司与总部之间的内部博弈，需要这样一个点来释放；

第三、以战养兵，保持团队对土地或区域市场的敏感点和研究能力；

第四、本质上这就是企业的投资策略，加大参拍力度，来保证拿地；

第五、就团队工作而言，假如务虚是参拍，务实是拿地，务虚比务实更容易，能否参拍判断的是地块正确的问题，很明显蔡家符合；

至于地块能否拿到，那就取决于决策者，城市总或者总部的信心和预期，因此与团队无关。

 

这是否也是普遍房企内部存在的现象，不管是出于哪种可能，真正的价值体现一定是在务实的层面，就是真正能够拿到好地并能够做好经营的企业、团队或某个带头人。

 

2、产品溢价：我们常说产品溢价，以蔡家区域为例，产品溢价的方向基本就是两点；

第一、玖著天辰，极致刚需，建面79平的功能三房，低总价策略；

第二、雅居乐，创新产品力，有附加值和溢价；但是定位改善说明客群基数有限，同时流速相对缓慢；

两者都是做了一定的产品突破，那么对于企业来说，到底该如何对标和溢价实现呢？

3、价格上限：目前区域在保证合理流速的背景下（单盘月均20套+），没有一个盘建面单价突破1.5w；

未来谁能率先打破区域单价天花板；

以品牌房企为例，龙湖三千庭和金科博翠未来是潜在选手，但均没有实现；

以资源禀赋为例，神盘万科十七英里（已售罄）和阳光城悦江山（精装）具备良好的江景和视野资源，均未突破；

以附加值为例，蔡家最好的学区，朝阳、兼善和西师大，也并没有突破，预计龙湖两江骊湾也不会；

这背后是否还是反应蔡家自身存在的问题就是价值瓶颈；

同时从板块竞争来说，蔡家建面达到1.5w是否会挤压客户到礼嘉、悦来、中央公园，未能谁能代言蔡家，实现价格突破呢。

 

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