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香港置地为重庆登顶,创史上单价记录!!! (2020-12-29 16:40:10 )

一、用地条件


1、地王地王:观音桥小苑地块之所以如此受关注,原因有几点:


第一、地段之好,重庆唯二的观音桥商圈;


第二、价格之高,第一宗挂牌价高达13018元/㎡,重庆楼面单价第四名,仅次于荣安滩子口,合能龙溪以及新希望铁马厂;


第三、舆论之大,不论持怎样的心态,肯定主流的看法是能否打破荣安地王单价,毕竟两者价差仅531元,溢价4%即可;


第四、意义之大,有人说这个位置应该是重庆市能拿出来位置最好的地块,没有之一;


这宗地基本能代表重庆城市最核心区域的价值,或者更直接的说,本宗地可以体现整个城市的最高估值;


相比之下,你更愿意看到观音桥地王能够代表重庆而不是荣安滩子口。

 

 

2、基本指标:该宗地由5宗小地块组成,其中2宗商业用地,项目占地75亩,平均容积率3.46,计容体量约17.4万方;


其中商业商务占比约36%,6.2万方;住宅占比约64%,约11.2万方;


起拍总价约22.6亿;限高要求:住宅地块80m,商业地块100m;


3、自持:商业自持8000平不少于五年并承诺统一经营管理不少于10年,自持占比约5%;


4、交付条件:成交10天内支付50%地价款即11.2亿,需要准备好充裕资金;并且交地与土地款支付相匹配;


5、配建:有装配式建筑要求并配建9班幼儿园2700平,社区文化活动室及日间照料中心1050平;规划6000-8000平变电站与商业合建。

 

 

 

二、门槛与价格


1、参与门槛:对于重庆所有房企来说,这种地其实有很高的参与门槛的,体现在几个方面:


第一核心区工期问题,因此保守估计该项目首开时间估计要1年,天然不是高周转项目,因此很多高周转企业肯定不会参与;


第二资金量过大,成交10天内支付11.2亿,根本做不了开发贷,只能考虑本金或者融资,中小房企基本参与不了;


另外第二笔土地款半年内付清,开不了盘因此没法加杠杆;


第三、起拍价太高,该宗地的起拍价可能是80%房企算不过账,我们按照起拍价反推保本住宅售价大体要建面2.1w;


这个售价在市场上很难找到支撑,这个问题后文将重点讨论;


第四商业评估,36%商业6.2万方,其中要修建1栋百米商业综合大楼;


修公寓还是写字楼,客户和市场再哪里,企业如何评估价值;


在当前的预售和贷款条件下,其价值可能超过住宅;


第五、配建和自持,从配建来看该宗地可售比很低,含商业的可售比92%,考虑到装配式和配建的成本,那真实的地价成本就更高;


因此要参拍这宗地的企业需要,资金充裕且不玩高周转、不加杠杆,同时预期要高对商业估值非常高;


因此国家队是最符合条件的,大悦城勾地是绝对合理的;当然我们看到参拍企业都比较符合这些条件;


例如我们看到中海红旗河沟地块逻辑是一样的,拿地至今3个月并未动工,中海敢高溢价拿地逻辑还是在于中海对商业的估值更高。

 

 

2、单价分析:主城建面单价超过2w,以今年住宅市场为例(数据截止12月17日);


建面单价超过2万的住宅成交约70万方,市场份额约4%,4294套包括精装房,套均面积164平,大体还是偏改善业态;


3、总价分析:以总价超过200万的住宅来看,年成交377万方,市场份额21%,约2.2万套;


考虑到各区及业态的差异,细分来看,渝北区一支独大成交177万方占比达47%;


其余区域相对分散,南岸区48万方占比13%排第二,江北35万方占比9%排第三;

 

 

4、项目分析:我们选择单价建面单价超过2万,今年TOP20单盘来看;


中海国际社区第一490套,TOP20强平均值163套,中位数133套;


TOP20项目特征有几点:


第一、城市核心区,渝中、江北嘴或南滨路等;


第二、精装修溢价;


第三、附加值,现房、学区或者江景资源等;

 

 

5、对标项目:我们梳理楼面价前三甲项目,新希望铁马厂未入市,真实的销售量价实现和去化惨不忍睹;


6、市场概述:总之该宗地是参与门槛极高和极小众的市场竞争;价格实现及流速很难匹配。


 

三、土拍分析


1、参拍梳理:共计3家企业报名参拍,分别是大悦城+保利、华发+香港置地、香港置地;这几家企业共同点在于:


第一、今年在土拍市场少于出手,华发参拍最多4次(保利除外),都没有拿地;


第二、投资偏好,老城核心区或有政策导向的区域(科学城);


大悦城+保利:双国企组合;


大悦城是兜底方,敢于兜这个价格也足见企业的实力和魄力,但考虑到企业内控会保留适当的溢价空间;


这个起拍价及挂牌条件,应该也是企业的临界点,很多企业兜底溢价率一般控制在10%;


保利今年表现稳健,偏机会型,但考虑到在江北深耕多年,并打造过几个项目,包括年初获取大石坝地王;


本次联手大悦城除了减少一个竞争对手之外,应该还是有一定的溢价拿地的动力。

 

 

香港置地:很意外香港置地参拍,抛开香港置地今年没有新增土储之外,我觉得香港置地的逻辑有几点;


第一、香港置地偏好岁末出手拿地,过去几年这是一个结构机会;


第二香港置地是否有意更换赛道,过去几年在重庆香港置地是比较成功的,尤其是在北区中高端改善市场;


换句话说香港置地过去是吃到了市场上行带来的品牌和产品红利;


据了解香港置地目前北区多个高价地项目去化表现并不达预期,这间接说明香港置地的品牌和产品力出现边际递减效应;


那么还去坚持原来的赛道(北区改善)无疑会有损企业的综合经营和现金流;


因此存在更换赛道的可能,就是选择城市核心区,包括香港置地参拍杨家坪铁马厂地块,逻辑应该是一致的;


香港置地与华发联手报名,本质应该也是控溢价减少拿地成本;


华发:参拍过中海红旗河沟地块,肯定是看好核心区优质土地,加上入渝至今只有一个项目,考虑到企业发展需要,理应再拿优质地块做大做强。

 

 

2、举牌分析华发+香港置地最高举牌价13452,溢价2.6%;


香港置地重复报名,这说明这个价位代表的是华发的上限;华发本质上还是求稳;


大悦城+保利最高举牌价14027,溢价7%;作为兜底方,难道大悦城内控溢价上限是7%?


或者是已经超过保利的上限了?不论出于哪种原因,总之这个价格已经超过荣安地王了;


香港置地最高举牌价14142,溢价8.6%,成为重庆史上单价地王。

 


四、最后总结


1、地王怪圈:重庆几乎历任地王都相继阵亡,前后弘阳天宸一品,再到荣安九龙壹号或者新开入市的合能渝玥府,最终基本全部失败;


这些项目到底输在什么地方?


第一、品牌和产品的竞争力不够,缺乏市场认可度和号召力;


第二、高溢价带来的经营风险,因此地价过高,成本摆在那里,因此倒逼售价高企,进入一个小众竞争市场;


第三、由于重庆设计规范及配建等问题,再加上市场本身是以刚需为基本盘,因此不论是单价、总价或者流速等,对企业而言都是两难的抉择;


第四、项目定位问题,如何铺排产品结构去匹配市场和企业经营问题;


2、项目定位:城市核心区的项目定位对标,通常有四个逻辑;


第一、打造城市地标,与来福士、18T等类似,对标500万+以上城市顶改客群;这种定位需要价值支撑,而且对运营和营销要求非常高;


第二、打造区域标杆,定位首改再改产品;参考龙湖唐宁ONE和卓越皇后道,选择200-300万为主力的赛道;


第三、核心区精品住宅,定位刚需首置产品,主力在80-100平,控面积、重功能、控总价;这样主力总价范围应该在180-200万之间;


第四、极致刚需,依托轨道交通或核心商圈,打造兼具投资属性和过渡需求的精品住宅公寓,类似财信半岛铂寓(渝中城);


总价段可能在100-150万之间;到底该如何选择,确实考验拿地企业的综合能力。


如果选择走第三、四的定位策略,最大问题在于单价过高,预计套内单价要达到25000;


因此对刚需客群而言肯定会有很多单价抗性,导致挤压外溢;对投资客群而言是否会评估未来价格增长空间。


以香港置地的实力,不会考虑极致刚需;应该会首选第二类策略,首改再改产品定位。

 

 

3、谁与争锋:谁能代表重庆,成为真正的地王;我想在很多人心目中,重庆地王应有的样子,肯定不会是荣安滩子口项目;


作为一个从业人员,不论从品牌、定位或者产品,甚至营销方面,你肯定不认为荣安九龙壹号符合重庆地王应有的气质;


因为这个没有意义,除了偶尔被拿来嘲笑和讽刺之外;


真正的城市地王,一定是代表城市的形象、高度和水准,他们或是地标,或是标签,或者是象征,总之香港置地+观音桥的组合能够给你相应想象空间。

 

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

 

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