前言：北碚歇马I分区（北碚组团）宗地由中铁二十局底价成交，成交楼面价3800元/㎡；

 

由于重庆市场相对透明，没有绝对排他条件，更多是其余企业算不过账所以不来，因此该宗地属于成功的兜底成功案例，具体分析如下：

 

 

一、成功原因

1、价值：该宗地条件一般，或者说地段配套不佳，位于禹州雍锦府南侧，交通条件很差；

2、产业勾地：引入以生态环保新兴产业为主的专业化公司区域结算总部，并承诺结算总部引入后第一年产值不低于55亿（从完工条件看，预计2023年计算）；

后续每年递增，最终实现10年总产值不低于800亿，纳税总额不低于8.5亿，按照中位值80亿静态估算每年的产值涨幅约9%；

如违约则按照土地价支付10%违约金，即3727万元；

3、商业自持：项目占地94亩，由2宗小地块组成，住宅容积率1.5，总计容体量约9.8万方；

其中商业商务1.6万方占比16%，并要求自持不少于十年；

4、动工支付：商业与住宅同步动工并匹配预售证办理，土地成交10天内全款支付地价款，并于30天内审批商业地块的报批方案；

5、装配式：装配式建筑面积约2.9万方占比约30%，需要住宅和商业搭配才够；

6、综述：我们综合项目地段以及对产业、商业自持等要求，整体来说条件是比较严苛的，我们从底价摘牌可以看出；

那在如此严苛的条件下，仍有企业拿地，这说明对企业来说仍是有利可图的，那么企业的投资逻辑是什么？

 

 

二、投资逻辑

1、市场维度：按照目前重庆的供地策略及定价逻辑，歇马板块住宅楼面价应该不会低于5k；

截止最新歇马板块的住宅存量约69万方，去存周期预计2年，从供需逻辑来说风险不大；

从结构来说洋房占比45%，高层小高占比37%；

从集中度来看，存量最大的是禹洲、中骏+弘阳及天地源，库存占比超过60%，并没有大寡头或者低价地来制约；

2、禹洲雍锦府：2018年2月拿地，计容体量约25万方，成交楼面价5126元/㎡；

2019年4月首开，住宅均价约10200元/㎡（洋房、叠拼为主），截止最新累计去化7.35万方，整体去化率约29%；

铭腾动态表显示供应套数836套，截止最新成交套数625套，去化率75%；

其中洋房均价约9800元/㎡，套数占比76%；叠拼均价11300元/㎡，套数占比22%；

从具体产品来看，一期产品为标准1T2洋房，建面约122平功能四房，叠拼为常规上下叠133平；二期洋房产品调整为1T4面积控制在100平以内；

从该盘的表现来看，应该还是在于市场去化偏慢，倒逼企业调整产品及供货；

 

 

3、房地价比：按照近半年洋房业态计算洋房均价9832，月均流速54套，这样倒推本宗地房地价比约2.6；

按照成交价反推住宅保本售价大概在9k左右，这样的话该项目住宅是有一定利润的；

4、商住平衡：

1）企业的每笔投资都是一笔生意，肯定是要赚钱的，那么对于拿地企业来说，该宗地如何平衡，尤其是要承诺年产值问题；

2）住宅反哺商业：假设中铁核算地价成本，不计算商业部分的地价则住宅真实地价大概在4540元/㎡，这样的话仍有一定地价优势；

哪怕产值十年后无法兑现补偿10%地价款，那么楼面价也在5044元/㎡，这样还是具备一定的地价优势；

3）商业盈亏平衡：中铁有产业可供落地，并且有较好的盈利模式和可能，房企前期只需要垫资地价款及建安等费用即可，至少能够保证盈亏平衡，那么整盘还是有利润的；

4）商业反哺住宅：假如产业部分经营得当，能够实现既定的产值目标并且政府能够给予产业补贴（反补地价款）；

地方政府肯定也希望引进优质的产业，提升持续的区域经济和就业机会，那么项目的整体盈利是可行的。

 

 

三、最后结论

1、产业经营：政府见多了房企产业勾地，因此在挂牌时肯定会有诸多考虑和条件限制，让企业真正落地并经营产业；

例如开工预售办理，产值约定，商业自持等等，本质都是希望加大企业投资并推进产业有效运行；

最终该项目产业部分如何经营，因为从交通便利性的角度来说，这个地方做结算总部是有些不方便；

这里还可能涉及到环保企业自身在重庆或者西部的业务开展，有好的经营才能吸引人才并兑现产值；

那么这样良性的背景下，是否存在一定员工购房的比例；

2、市场启示：从市场角度来说，禹洲项目谈不上成功，但是我觉得有一点可以注意的，就是禹洲也顺应市场变化，及时调整产品结构，这背后反映的是企业应对市场的能力；

可能是企业判断这个板块再次体现了低总价洋房的优势，从项目价值、市场以及客户反馈来看，不论从企业本身还是市场来说，该项目都不具备做领导者或者创新者的条件；

3、竞争逻辑：那对于企业来说，拿地后竞争逻辑是什么，虽然歇马不是充分红海竞争市场；

但也是有几个项目在售并且客群都依赖于北碚老城向南转移的改善客群；

但是项目资源、环境、配套、小地段等不算太好，那如何保持良好竞争力呢；

当然深挖产品潜力肯定是必备的，在户型、功能、总价、配置、园林、服务等方面下功夫，除此之外呢？

精准的市场、客户定位，并在体验、营销等环境如何去下功夫，也是影响项目成败的关键。

 

郑重声明：本文中的观点均来自个人所思、所想，有些问题也会与朋友、同行交流探讨；并无刻意追捧、贬损某家企业或项目，更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析，仅供同行参考。

数据来源：如无特别说明，均参考铭腾数据；

图片来源：均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

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