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金辉,这哈晓得锅儿是铁打的吧! (2021-01-27 17:24:39 )

 以金辉大杨石双盘表现为切入点,来看核心区项目经营;

 

高开低走


1、高开:金辉2020年二季度在大杨石板块重仓16亿,高溢价拿下两宗地;


虽然未创区域地王,但基本也属于区域高价位;绝对锋芒毕露,英姿飒爽;


2、低走:去年12月两项目均低调入市,从开盘至今表现来看,些许偏冷,去化率均不高;


截止最新315数据显示,玖珑云璟成交29套,彩湖云璟成交17套;

 

观点印证


1、量价流速:大杨石高价地再次面临量价瓶颈,很难实现相应价格与流速,甚至彩湖云璟可能是不赚钱,但市场仍不买单;


2、竞争对比:两盘均没有价格优势,价格应该是导致去化不佳的重要因素;

 

3、金辉做加法:金辉两盘均增加了附加值,购房者子女可就读融侨人民小学;


但期限为3年,这个时间限制有点费解,但总归部分利好,总之对特定的客群有相应吸引力;


4、学区期限:我觉得有几种可能:


第一、我想在拿地时,金辉肯定没有考虑引入学区问题,毕竟是要增加成本的,不符合投资的逻辑;


第二、在与融侨人民小学谈判过程中,双方达成的相互妥协,学校有学校的规矩或者诉求;


第三、金辉对客群特征、需求的摸排判断;


第四、对学区价值或者溢价的评估;

 

问题延展


第一、两盘价差


1、彩湖云璟小高2T8H16F,建面81-96平三房,建面均价16534元/㎡;


2、玖珑云璟洋房1T2H带跃层,一楼带花园124平,标准差100平三房,顶跃129平,均价19720元/㎡;


3、定位:两盘的产品配置及功能比较接近,通过推售来错位,洋房与小高价差约3186元/㎡,价格偏差系数1.19;


这个价格系数并不算夸张,个人经验判断属于合理范围;换句话说两者的同等业态的价格差异不会太大;


4、学区溢价:假设学区溢价按照1500元/㎡计算,那么相应的售价大体为彩湖云璟15034元/㎡,属于大杨石板块比较常规的售价;


但地价成本过高,因此处于明显不利状态;


玖珑云璟18220元/㎡,玖珑云璟的价格属于板块最高,仅次于华润悦府;


5、价差核心的原因应该有几点:


第一、洋房相对稀缺性,除了融信精装洋房之外,其余项目多高层、小高;


第二、玖珑云璟更靠近地铁站(环线奥体中心,未来与18号线换乘);


第三、小板块竞争差异,彩湖云璟竞品集中在五台山立交附近,万科、东原、电建等项目;


玖珑云璟可能是面向北侧、东侧区域,竞争范围有一定差异。

 

第二、 如何定位


1、金辉云系:两盘均为“云”系产品,内部定位是首置首改型产品,客群对对位城市新中产;


从具体产品策略来看,基本也是遵循重功能、控总价的思路,例如2T8H小高配置谈不上舒适,主力100平洋房也不及改善;


2、定位困境:核心区高价地到底该如何定位?


以大杨石为例,普遍万元高价地,目前没有哪个项目是很好解决这个问题;


定位再改、顶豪:受限于宗地环境、优质资源相对缺乏或企业产品力不够;


由于总价高,去化相对难,因此对操盘和营销能力要求更高,或者对资金占用要求极高;


定位首置首改(常规):一定程度上控制总价,但仍受限于单价和总价带来的挤压问题,不上不下,卡在中间,也很难受;


洋房170万+,小高层130-170万,同时面临板块同质化竞争,在地价成本处于劣势且没有品牌等优势的背景下,竞争明显不利;


定位纯刚:不论是升伟铂寓或是财信阅时代这类产品,匹配核心区+地铁+学区价值;


能够吸引过渡客群或者投资客群,因为总价偏低,门槛较低;


存在单价过高的可能,因此也存在相应市场风险,所以很多企业不会尝试这样的产品策略。

 

引以为鉴


1、竞争:不管是哪种定位,不代表绝对成功,也不代表绝对失败,在排除市场等因素之外;


核心还是在于企业的精准研判能力,匹配项目价值的产品及定位,以及对商业的挖掘考虑;


最终依靠企业的综合能力或者精细化制胜;


2、做加法:附加值的目的一定是提升项目性价比,让自己的价格更有吸引力或者竞争优势,可以是优质学区、精装或者其他;


融侨人民小学这个学区价值肯定是很有吸引力的,但是为什么不能做的更彻底,期限更长,甚至把融侨南开中学加进来,是否更有助于销售价格实现;


当然终归是企业内部算账和评估的问题;


3、经营:从经营角度来说,这种核心区的高价地,存在的几大风险;


第一、定位难,做哪种产品适合,匹配哪些客群,没有绝对成功的案例,实际分化可能就是两个极端;


第二、经营难,先不谈利润,先说价格和流速实现,存在价格实现的风险,从过往案例来看,甚至不赚钱都不一定能跑量;


第三、资金占用高,由于地价高投入资金较大,老城区施工组织难度大导致工期长,这样现金流归正时间就更长;这样也会间接导致回报率较低。


对于核心区的后来者而言,还是需要系统去思考,并解决经营与风险存在的问题;


要不然只会不断重蹈覆辙,并不会有太多利润、价值或者口碑实现。

 

郑重声明本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

 

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